Cour de Cassation · civ3 — 9 septembre 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


 Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le loyer était binaire et comprenait une partie déterminée, le loyer de base et une partie variable en fonction du chiffre d'affaires du preneur, et retenu par une interprétation souveraine des clauses du bail que le loyer de base correspondait à l'évaluation faite par les parties de la valeur locative sans qu'il soit fait référence pour son indexation et son évaluation en cas de renouvellement, aux textes du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer, la cour d'appel a pu en déduire que faute d'accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, elle était incompétente pour fixer ce loyer en leurs lieu et place ;


 Attendu, d'autre part, que la société du Centre commercial de Pessac n'ayant pas invoqué dans ses conclusions la méconnaissance des dispositions de l'article 6 §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, le moyen est de ce chef nouveau et mélangé de fait et de droit ;


 D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société du Centre commercial de Pessac et la société Opci Uir II aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société du Centre commercial de Pessac et la société Opci Uir II, les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Secapress ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze.



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société du Centre commercial de Pessac et la société Opci Uir II


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le bail renouvelé à effet du 25 novembre 2006 comportait un loyer composite, et débouté en conséquence la SCI du Centre commercial de Pessac de sa demande en fixation de loyers et des demandes accessoires ;


 AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bail intervenu entre les parties prévoyait une duré initiale de 12 ans, mais la durée d'un bail renouvelé est de 9 ans et les parties s'accordent sur le renouvellement au 25 novembre 2006 et en conséquence sur une durée de 9 années jusqu'au 24 novembre 2015 ; que ce bail du 25 novembre 1994 comprend un loyer composite à savoir composé d'un loyer fixé dénommé loyer de base (LMG) et d'une autre partie constituée par un pourcentage sur le chiffre d'affaires dénommé loyer variable (6 % du chiffre d'affaires TTC) ; que si le bail peut faire l'objet d'un renouvellement par la procédure statutaire de renouvellement, le loyer de renouvellement peut faire l'objet d'une fixation judiciaire et ne peut alors qu'être régi par la convention des parties ; que les clauses du bail portant sur le butoir de la valeur locative lors des renouvellements successifs n'ont pas pour effet d'attribuer compétence au juge des loyers commerciaux comme l'a fait valoir le bailleur ; qu'en conséquence, le bail s'est renouvelé en vertu de la volonté des parties pour une période de 9 années à compter du 25 novembre 2006, mais le bailleur sera débouté de sa demande en fixation du loyer composite du bail renouvelé ainsi que des demandes accessoires ;


 ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte du bail conclu le 25 novembre 1994 entre la société du centre commercial de Pessac, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société OPCI UIR II, intervenante volontaire en qualité de nouveau propriétaire bailleur, et la SA Sécapress que le loyer est de nature composite, comprenant une partie déterminée, le loyer de base, et une partie variable en fonction du chiffre d'affaires du preneur ; que le bail prévoit que le loyer de base correspond à l'évaluation faite par les parties de la valeur locative ; qu'il est actualisable à la date de la prise d'effet du bail et indexé chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution exacte de l'indice INSEE du coût de la construction, l'indice de base étant celui du 2ème trimestre 1993, soit 1012 ; qu'il est stipulé, en ce qui concerne l'indexation du loyer, que la clause d'indexation constitue du chef du bailleur, un motif déterminant sans lequel il n'aurait pas contracté, ce qui est accepté expressément par le preneur et qu'en conséquence, toute impossibilité constatée de faire jouer la clause, hormis le cas de blocage résultant d'un texte légal ou réglementaire, sera une cause de résiliation du bail si le bailleur l'estime nécessaire ; qu'il est en outre expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative ; qu'il n'est fait aucune référence dans les clauses relatives au loyer de base, à son indexation et à son évaluation à la valeur locative en cas de renouvellement aux textes du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer ; que la fixation du loyer renouvelé d'un bail commercial comportant un loyer binaire n'est régie que par la convention des parties et échappe aux règles édictées par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, sauf si les parties ont prévu de s'y soumettre quant à la fixation du prix du loyer de base du bail renouvelé, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que dès lors le juge des loyers commerciaux n'a que le pouvoir de constater l'accord des parties, y compris sur le loyer de renouvellement, mais, en cas de désaccord, ne dispose d'aucun pouvoir pour fixer en leur lieu et place le prix du bail renouvelé ;


 1°/ ALORS QU'aux termes de l'article IV du contrat de bail commercial du 25 novembre 1994, il était expressément stipulé : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer à double composante : - l'une déterminée : le loyer de base ; - l'autre fonction du chiffre d'affaires du preneur : le loyer additionnel » ; que concernant le loyer de base, il était précisé que celui-ci correspondait « à l'évaluation faite par les parties de la valeur locative » et surtout, qu'il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative » ; qu'il résultait nécessairement de ces stipulations claires et précises relatives à la fixation du loyer de base de renouvellement qu'en cas de désaccord entre les parties sur le montant de la valeur locative au jour du renouvellement, celui-ci avait vocation à être fixé par le juge des loyers commerciaux, selon les critères posés par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ;


 2°/ ALORS QUE les litiges relatifs au loyer d'un bail commercial relèvent de la compétence du juge des loyers commerciaux ; qu'en cas de désaccord des parties sur le montant de la valeur locative du loyer de base d'un loyer binaire au jour du renouvellement du bail, celle-ci a vocation a être fixé par le juge des loyers commerciaux, selon les critères posés par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ; qu'en considérant que le juge des loyers commerciaux n'avait aucun pouvoir pour fixer en lieu et place des parties le prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé l'article 6 §1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.