Cour de Cassation · civ3 — 11 février 2014

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Donne acte à la société SO WA CO du désistement de son pourvoi ;

Sur le moyen unique du pourvoi de la SCI Rivière : 

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 février 2012), fixe le montant des indemnités revenant à la SCI Rivière (la SCI) au titre de l'expropriation, au profit de la commune de Saint-Leu, de terrains lui appartenant, en effectuant la moyenne de trois termes de référence retenus par l'expert judiciaire, et d'un quatrième proposé par la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de la SCI qui soutenait que les ventes correspondant à ces trois termes de référence portaient sur des terrains qui, étant affectés d'une déclivité supérieure à 20 %, ne présentaient pas des caractéristiques comparables aux terrains expropriés à pente presque nulle, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi de la commune de Saint-Leu :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, chambre des expropriations, autrement composée ;

Condamne la commune de Saint-Leu aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° Q 12-18.323 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la commune de Saint-Leu.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le prix d'acquisition des parcelles cadastrées section AV 1296 et 158, d'une superficie de 3.012 m², situées sur la commune de SAINT LEU, propriété de la SCI RIVIERE, à la somme de 1.054.597,60 ¿, se décomposant comme suit :- indemnité principale : - parcelle AV 1296 : 409.266 ¿, - parcelle AV 158 : 548.550 ¿ ; - indemnité de remploi : 96.781,60 ¿, et D'AVOIR condamné la commune de SAINT LEU à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

AUX MOTIFS QUE les parcelles concernées sont situées sur la commune de Saint Leu lieu-dit rue Archambaud et cadastrées AV 1296 et AV 158 et font partie, à la date référence, soit un an avant la date d'ouverture de l'enquête d'utilité publique du 10 octobre 2000 soit le 10 octobre 1999 d'une zone UB du plan local d'urbanisme qui autorise les constructions avec un coefficient d'occupation des sols de 1 ; que leur superficie est respectivement de 1 287 et 1725 m² ; que selon l'expert, elles sont en friches urbaines et en état de semi-abandon ; que le bâti, un hangar de 95 m² implanté sur la parcelle AV158 est en mauvais état et ne peut être estimé qu'à une valeur négative ; que situées à proximité du centre ville elles bénéficient des équipements publics ; que si elles ne sont pas reliées à l'assainissement, l'alimentation en eau potable, en électricité, en téléphone est présente en bordure de parcelle et elles sont desservies par un chemin communal sur trois de leurs faces ; qu'elles doivent être valorisées, en application de l'article L 13-5 du code de l'expropriation à la date de la décision de première instance soit au 31 janvier 2007 ; que la mission de l'expert, après avoir visité les parcelles et déterminé leurs caractéristiques, avait pour objet de donner son avis sur les termes de comparaison proposés par les parties en sélectionnant les plus pertinents notamment au regard de leur état, de leur configuration et de leur environnement urbain ; que c'est ainsi que l'expert a retenu parmi les références proposées par les parties trois d'entre elles proposées par le commissaire du gouvernement :



Date de la vente
N° section
surface
Montant
PLU



13/12/2005
AV 467
763 
242.472
UB



10/07/2004
AV 620 1339
768
167.694
UB



18/05/2004
AV 1666
1.883
343.011
UB



qu'estimant que ces références étaient un peu anciennes, il y applique un taux de revalorisation sur la base de 5 % par an ; qu'il calcule ensuite la charge foncière résultant du prix moyen du m² divisé par le COS et aboutit ainsi au calcul suivant étant précisé que pour ces trois références le COS est de un :



N° section
prix du m2 initial
taux de revalorisation
Valeur réajustée



AV 467
344,00
10,25 %
379,24



AV 620 1339
218,35
17,38 %
256,31



AV 1666
182,16
18,11 %
215,15



qu'il propose ainsi une somme moyenne de 283,57 ¿ du m² ; que la SCI LA RIVIÈRE demande que ces références soient écartées des débats car trop anciennes par rapport à la date d'évaluation au 31 janvier 2007 ; que sur ce point les parties sont en accord en ce que l'expert a rejeté des références proposées par la COMMUNE DE SAINT LEU postérieures à la date précitée. que les appelantes proposent des références résultant de ventes survenues en 2006 mais celles-ci ne peuvent être prises en compte car elles concernent des terrains cadastrés v 356 et CE 44 45 situés dans une autre zone du PLU ; que c'est en effet à juste titre que les appelantes soutiennent que les références retenues doivent tenir compte des capacités urbanistiques, de la présence de réseaux et de la situation dans la ville ; que c'est pourquoi elles ne sauraient reprocher à l'expert d'avoir écarté certaines de celles qu'elles proposaient ; qu'il en est ainsi des ventes concernant les parcelles précitées AV n° 356 et CE 44 45 comme celles concernant les parcelles AV 1583 et AV 1577 et 1578 situées respectivement dans les zones UA et UC et non dans la zone UB dans laquelle sont implantées les parcelles litigieuses ; que de même le commissaire du gouvernement ne peut être suivi quand il propose à titre de comparaison cette vente du 29 juillet 2005 concernant les parcelles AV 1577 1578 au prix de 228,29 ¿ le m² car ces parcelles sont situées en zone UC ; que les appelantes soutiennent en outre que les terrains objets des termes de comparaison retenus par l'expert ont une forte pente d'une moyenne supérieure à 20 % alors que les terrains concernés sont plats (pente de 0,5 %) ; qu'elles se prévalent donc sur la vente concernant les AV 415 et AV d'une surface de 4602 m² consentie en 2005 au prix de 447,81 ¿ le m² ; que cette référence a été écartée par l'expert car ces parcelles bien que situées en Zone UB ont une surface qui n'est pas comparable car trop grande 4 602 m² ; que cette analyse n'est pas pertinente, comme le note l'expert TARDIVEL mandaté par la SCI LA RIVIERE pour procéder à une évaluation du terrain : qu'il ressort en effet de l'analyse faite par ce technicien que les prix au m² ne sont pas proportionnels à l'importance de la surface cédée ; que c'est pourquoi il convient d'ajouter aux références retenues par l'expert et dont la pertinence a été déjà admise la vente des AV 415 et AV 416 d'une surface de 4602 m² consentie en 2005 au prix de 447,81 ¿ le m² ; que si l'expert pour compenser l'ancienneté des ventes applique un coefficient d'augmentation de 5 % par an, cette augmentation, comme le retient à juste titre le commissaire du gouvernement, doit être calculée entre la date de la vente et le 31 juillet 2007 ; que les conclusions de l'expert seront donc modifiées sur ce point ; qu'il convient en conséquence de se fonder sur les références suivantes:



Date de la vente
N° section
prix du m2 initial
taux de revalorisation
Valeur réajustée



13/12/2005
AV 467
344,00
5 %
361,20



10/07/2004
AV 620 1339
218,35
10 %
240,18



23/12/2004
AV 415 416
447,81
5 %
470,20



18/05/2004
AV 1666
182,16
10 %
200,37



Qu'ainsi le prix du m² pourra être fixé à la somme de (361,20 + 240,18 + 470,20 +200,37): 4) soit 317,98 ¿ arrondi à 318 ¿ ; que les parties sont en accord pour exclure toute incidence du bâti ; qu'ainsi l'indemnité d'expropriation sera calculée de la manière suivante:



Numéro de parcelle
surface
prix du m2
montant indemnité



AV 1296
1287 m2
318 ¿
409.266 ¿ 



AV 158
1725 m2
318 ¿
548.550 ¿



Total
957.816 ¿



Indemnité de remploi:

- 20 % sur 5.000 ¿ soit ............. 1.000,00 ¿
- 15 % sur 10.000 ¿ soit ........... 1.500,00 ¿
- 10 % sur 942.816 soit ............ 94.281,60 ¿
soit un total de ...................... 96.781,60 ¿

qu'il convient, en conséquence, d'infirmer la décision dont appel en ce sens ; que les dépens seront mis à la charge de la COMMUNE DE SAINT LEU ; qu'ainsi cette dernière sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée en vertu de ce texte à verser à la SCI LA RIVIERE une somme qu'il est équitable de fixer à 2. 000 ¿ ;

1°) ALORS QUE l'expertise judiciaire, dont l'exposante demandait l'homologation pour l'hypothèse où le jugement ne serait pas confirmé, avait écarté le prix de vente des parcelles cadastrées AV 415 et AV 416 à titre de référence pour fixer le montant des indemnités dues à la SCI RIVIERE, non seulement parce que ces parcelles étaient trop grandes, mais encore parce que cette référence n'était assortie d'aucun justificatif (rapport d'expertise page 29) ; qu'en retenant qu'il y avait lieu d'ajouter aux références retenues par l'expert la vente des parcelles AV 415 et AV 416 après avoir seulement relevé que les prix au mètre carré n'étaient pas proportionnels à l'importance de la surface cédée, sans constater que, contrairement à ce qu'avait constaté l'expert judiciaire, il était justifié du prix de vente allégué des parcelles AV 415 et AV 416, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et suivants et R 13-36 du Code de l'expropriation ;

2°) ALORS QUE le juge, chargé d'évaluer l'indemnité d'expropriation, doit se déterminer en considération de mutations afférentes à des biens présentant des caractéristiques, et en particulier une situation et une configuration, aussi comparables que possible à celles des biens expropriés ; qu'en retenant qu'il y avait lieu d'ajouter, aux références retenues par l'expert, la vente des parcelles AV 415 et AV 416 en se déterminant par la seule considération que les prix au m² ne sont pas proportionnels à l'importance de la surface cédée, sans constater que par leurs caractéristiques, en particulier leur nature, bâtie ou non, leur situation et leur configuration, ces parcelles présentaient avec les parcelles expropriées une analogie qui permettait une comparaison utile, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et suivants et R 13-36 du Code de l'expropriation ;

3°) ALORS QUE dans sa décision, dont l'exposante demandait la confirmation à titre principal, le juge de l'expropriation avait diminué la valeur de la parcelle expropriée cadastrée AV 158 du montant de l'indemnité d'éviction versée à monsieur MORISCOT, soit euros ; qu'en fixant le montant de l'indemnité d'expropriation sans rechercher si, comme l'y avaient invité l'exposante ainsi que le commissaire du gouvernement, le prix d'acquisition de cette parcelle ne devait pas être diminué de l'indemnité d'éviction versée à monsieur MORISCOT, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et suivants et R 13-36 du Code de l'expropriation.Moyen produit au pourvoi n° N 12-21.679 par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Rivière.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le prix d'acquisition des parcelles cadastrées section AV 1296 et AV 158, d'une superficie de 3 012 m², situées sur la commune de Saint-Leu, propriété de la SCI RIVIERE, à la somme de 1.054.597,60 ¿, se décomposant comme suit : - indemnité principale : parcelle AV 1296, 409.266 ¿ et parcelle AV 158, 548.550 ¿ - indemnité de remploi, 96.781,60 ¿ ;

AUX MOTIFS QUE les parcelles concernées sont situées sur la commune de Saint Leu lieu-dit rue Archambaud et cadastrées AV 1296 et AV 158 et font partie, à la date référence, soit un an avant la date d'ouverture de l'enquête d'utilité publique du 10 octobre 2000 soit le 10 octobre 1999 d'une zone UB du plan local d'urbanisme qui autorise les constructions avec un coefficient d'occupation des sols de 1 ; que leur superficie est respectivement de 1 287 et 1725 m² ; que selon l'expert, elles sont en friches urbaines et en état de semi-abandon ; que le bâti, un hangar de 95 m² implanté sur la parcelle AV 158 est en mauvais état et ne peut être estimé qu'à une valeur négative ; que situées à proximité du centre-ville elles bénéficient des équipements publics ; que si elles ne sont pas reliées à l'assainissement, l'alimentation en eau potable, en électricité, en téléphone est présente en bordure de parcelle et qu'elles sont desservies par un chemin communal sur trois de leurs faces ; qu'elles doivent être valorisées, en application de l'article L 13-5 du code de l'expropriation à la date de la décision de première instance soit au 31 janvier 2007 ; que la mission de l'expert, après avoir visité les parcelles et déterminé leurs caractéristiques, avait pour objet de donner son avis sur les termes de comparaison proposés par les parties en sélectionnant les plus pertinents notamment au regard de leur état, de leur configuration et de leur environnement urbain ; que c'est ainsi que l'expert a retenu parmi les références proposées par les parties trois d'entre elles proposées par le commissaire du gouvernement :



Date de la vente
N° section
Surface 
Montant
PLU



13/12/2005
AV 467
763
262.472
UB



10/07/2004
AV 620 1339
768
167.694
UB



18/05/2004
AV 1666
1883
343.011
UB



qu'estimant que ces références étaient un peu anciennes, il y applique un taux de revalorisation sur la base de 5 % par an ; qu'il calcule ensuite la charge foncière résultant du prix moyen du m² divisé par le COS et aboutit ainsi au calcul suivant étant précisé que pour ces trois références le COS est de un :

N° section
prix du m2 initial
taux de revalorisation
Valeur réajustée



AV 467
344,00
10,25 %
379,24



AV 620 1339
218,35
17,38 %
256,31



AV 1666
182,16
18,11 %
215,15



qu'il propose ainsi une somme moyenne de 283,57 ¿ du m² ; que la SCI LA RIVIÈRE demande que ces références soient écartées des débats car trop anciennes par rapport à la date d'évaluation au 31 janvier 2007 ; que sur ce point les parties sont en accord en ce que l'expert a rejeté des références proposées par la COMMUNE DE SAINT LEU postérieures à la date précitée ; que les appelantes proposent des références résultant de ventes survenues en 2006 mais que celles-ci ne peuvent être prises en compte car elles concernent des terrains cadastrés AV 356 et CE 44 45 situés dans une autre zone du PLU ; que c'est en effet à juste titre que les appelantes soutiennent que les références retenues doivent tenir compte des capacités urbanistiques, de la présence de réseaux et de la situation dans la ville ; que c'est pourquoi elles ne sauraient reprocher à l'expert d'avoir écarté certaines de celles qu'elles proposaient ; qu'il en est ainsi des ventes concernant les parcelles précitées AV n° 356 et CE 44 45 comme celles concernant les parcelles AV 1583 et AV 1577 et 1578 situées respectivement dans les zones UA et UC et non dans la zone UB dans laquelle sont implantées les parcelles litigieuses ; que de même le commissaire du gouvernement ne peut être suivi quand il propose à titre de comparaison cette vente du 29 juillet 2005 concernant les parcelles AV 1577 1578 au prix de 228,29 ¿ le m² car ces parcelles sont situées en zone UC ; que les appelantes soutiennent en outre que les terrains objets des termes de comparaison retenus par l'expert ont une forte pente d'une moyenne supérieure à 20 % alors que les terrains concernés sont plats (pente de 0,5 %) ; qu'elles se prévalent donc sur la vente concernant les AV 415 et AV 416 d'une surface de 4602 m² consentie en 2005 au prix de 447,81 ¿ le m² ; que cette référence a été écartée par l'expert car ces parcelles bien que situées en zone UB ont une surface qui n'est pas comparable car trop grande 4 602 m² ; que cette analyse n'est pas pertinente, comme le note l'expert TARDIVEL mandaté par la SCI LA RIVIERE pour procéder à une évaluation du terrain ; qu'il ressort en effet de l'analyse faite par ce technicien que les prix au m² ne sont pas proportionnels à l'importance de la surface cédée ; que c'est pourquoi il convient d'ajouter aux références retenues par l'expert et dont la pertinence a été déjà admise la vente des AV 415 et AV 416 d'une surface de 4 602 m² consentie en 2005 au prix de 447,81 ¿ le m² ; que si l'expert pour compenser l'ancienneté des ventes applique un coefficient d'augmentation de 5 % par an, cette augmentation, comme le retient à juste titre le commissaire du gouvernement, doit être calculée entre la date de la vente et le 31 juillet 2007 ; que les conclusions de l'expert seront donc modifiées sur ce point ; qu'il convient en conséquence de se fonder sur les références suivantes :



Date de la vente
N° section
prix du m2 initial
taux de revalorisation
Valeur réajustée



13/12/2005
AV 467
344,00
5 %
361,20



10/07/2004
AV 620 1339
218,35
10 %
240,18



23/12/2004
AV 415416
447,81
5 %
470,20



18/05/2004
AV 1666
182,16
10 %
200,37



qu'ainsi le prix du m² pourra être fixé à la somme de (361,20 + 240,18 + 470,20 + 200,37): 4 soit 317,98 ¿ arrondi à 318 ¿ ; que les parties sont en accord pour exclure toute incidence du bâti ; qu'ainsi l'indemnité d'expropriation sera calculée de la manière suivante:

Indemnité principale :



Numéro de parcelle
Surface
prix du m2
Montant indemnité



AV 1296
1287 m2
318 ¿
409.266 ¿



AV 158
1725 m2
318 ¿
548.550 ¿



Total
957.816 ¿



Indemnité de remploi:

. 20 % sur 5.000 ¿ soit 1000 ¿ ;
. 15 % sur 10.000 ¿ soit 1.500 ¿ ;
. 10% sur 942.816 soit 94.281,60 ¿
soit un total de 96.781,60 ¿ ;.

1°) ALORS QUE dès lors qu'elle annule la décision de première instance, cette décision n'ayant plus d'existence légale, la cour d'appel doit se placer à la date à laquelle elle statue pour évaluer l'indemnité d'expropriation ; qu'en retenant la date du jugement, au 31 janvier 2007 pour estimer les biens expropriés, la cour d'appel a violé l'article L.13-15 I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

2°) ALORS QUE les juges ne doivent pas modifier les termes du litige ; qu'en écartant la parcelle AV n° 356 des éléments de comparaison pour évaluer le bien exproprié (situé en zone UB), motif pris de ce qu'elle ne serait pas en zone UB quand aucune partie, ni l'expert judiciaire ni le commissaire du gouvernement n'avaient contesté l'appartenance de cette parcelle à la zone de comparaison, la cour d'appel a modifié les termes du lige, en violation des articles 4 et 7 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE les juges doivent motiver leur décision ; qu'en ne répondant pas au moyen déterminant soulevé par la SCI RIVIERE dans ses conclusions d'appel relatif à la forte déclivité des trois parcelles retenues par l'expert judiciaire à titre de comparaison pour l'estimation des terrains expropriés, ceux-ci étant plats, car le coût induit pour la construction sur des terrains en pente rendait ces derniers de moindre valeur, de sorte que les éléments de comparaison retenus étaient inappropriés, tout en retenant ces éléments pour l'évaluation des parcelles litigieuses, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile et R. 13-36 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

4°) ALORS QUE les juges de l'expropriation ne doivent pas dénaturer les faits ou les tronquer dans le choix des éléments de comparaison pour l'évaluation de l'indemnité due à l'exproprié, qui doivent être les mieux appropriés compte tenu des fluctuations du marché immobilier récentes ; qu'en retenant les ventes des parcelles AV 467, AV 620 1339 et AV 1666 comme étant pertinentes pour apprécier la valeur des terrains expropriés, sans rechercher ainsi qu'il lui était demandé, si les prix de vente de ces terrains, à forte déclivité, pouvaient servir de référence appropriée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-13 et R.13-36 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

5°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant un coefficient d'augmentation de 5% par an pour compenser l'ancienneté des ventes servant de point de comparaison pour évaluer le bien, l'augmentation devant être calculée entre la date de la vente et le 31 juillet 2007 tout en retenant un coefficient de seulement 5% (au lieu de 10%), pour réévaluer le prix de la vente des parcelles AV 415 416 intervenue le 23 décembre 2004, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile et R.13-36 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.