Cour de Cassation · civ3 — 10 décembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 3 avril 2012), que par jugement du 14 octobre 2004, M. X... a été déclaré adjudicataire d'un immeuble sur saisie immobilière ; que, par acte authentique du 19 janvier 2005, ce même immeuble a été vendu par les propriétaires saisis à M. Y... qui en a pris possession et a entrepris des travaux de réhabilitation ; qu'après avoir obtenu l'annulation de la vente, M. X... a demandé la condamnation de M. Y... à lui verser diverses sommes au titre de la remise en état, de l'occupation et de l'immobilisation de l'immeuble ; 


Sur le second moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que M. X... ne justifiait pas de l'état de l'immeuble lors de la vente, qu'il ne rapportait pas la preuve que les désordres de la toiture s'étaient produits pendant la jouissance de M. Y... et que les travaux commencés par celui-ci apparaissaient indispensables pour rendre l'immeuble habitable, compte tenu de son état général de vétusté et de son absence de raccordement au réseau d'eau potable, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que ces travaux avaient entraîné une dépréciation de l'immeuble et en a exactement déduit que la demande d'indemnité n'était pas fondée ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Mais sur le premier moyen : 


Vu l'article 550 du code civil ; 


Attendu que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; qu'il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ; 


Attendu que pour débouter M. X... de sa demande d'indemnisation au titre de l'occupation de l'immeuble, l'arrêt retient que l'annulation de la vente n'étant pas imputable à M. Y... et que, ce dernier étant possesseur de bonne foi, au sens de l'article 550 du code civil, jusqu'à la signification du jugement annulant la mainlevée de l'inscription du commandement immobilier, qui rendait de facto la vente viciée, n'est, par application de l'article 549 du même code, pas tenu jusqu'à cette date de restituer les fruits de la chose possédée, si bien qu'il ne peut être condamné à verser une indemnité d'occupation ou indemnité pour perte de jouissance à M. X... ; 


Qu'en statuant ainsi, alors que la bonne foi de M. Y... avait cessé à la date de la demande en justice l'informant du vice affectant son titre de propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'indemnisation au titre de l'occupation de l'immeuble, l'arrêt rendu le 3 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; 


Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt 


Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X.... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 


EN CE QU'il a rejeté la demande de M. X... dirigée contre M. Y... et tendant à l'octroi d'indemnités pour occupation illicite de l'immeuble acquis le 14 octobre 2004 et immobilisation de l'immeuble pendant les travaux ; 


AUX MOTIFS QUE « M. X... se prévaut de l'article 1382 du Code civil qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par le fait duquel il est arrivé, à le réparer ; que cependant, le fait pour le propriétaire d'un immeuble de l'occuper et d'y réaliser des travaux, même sans les achever, ne constitue pas une faute ; que par ailleurs, l'annulation de la vente n'étant pas imputable à Y... et ce dernier étant possesseur de bonne foi, au sens de l'article 55 du code civil, jusqu'à la signification du jugement annulant la mainlevée de l'inscription du commandement immobilier, qui rendait de facto la vente viciée n'est, par application de l'article 549 du même code, pas tenu jusqu'à cette date de restituer les fruits de la chose possédée, si bien qu'il ne peut être condamné à verser une indemnité d'occupation ou indemnité pour perte de jouissance à M. X... ; que du fait de l'annulation qui ne lui est pas imputable, M. Y... était seulement tenu de restituer au vendeur ou son ayant droit l'immeuble évalué au jour du contrat, le vendeur ou son ayant-droit ne pouvant prétendre à plus que la valeur de l'immeuble au jour de la vente car il ne doit faire ni perte ni profit de la chose restituée et doit supporter la dépréciation éventuelle de l'immeuble ; que M. X... ne justifie pas de l'état de l'immeuble lors de la vente. L'expert indique cependant que les parties s'accordent pour dire que son état était proche de celle constatée par l'huissier le 8/ 03/ 2007. Par ailleurs M. X... ne rapporte pas la preuve du fait que les dégradations de l'immeuble constatées le 08/ 03/ 2007, notamment au niveau de sa couverture, se sont produites pendant la jouissance de M. Y... alors même qu'il ressort du constat d'huissier et du rapport d'expertise que la vétusté de l'immeuble est bien antérieure à l'acquisition de l'immeuble par M. Y... ; que M. X... ne rapporte pas davantage la preuve que les travaux commencés par M. Y... (tranchée pour amener les conduites d'eau potables, démolition des sanitaires et des appentis) aient dévalué l'immeuble, ces travaux apparaissant au contraire indispensables à son habitation compte tenu de la vétusté générale de l'immeuble et du fait du défaut de raccordement des sanitaires à l'eau de ville ; qu'en tout état de cause, M. X... ne démontre pas ni n'affirme d'ailleurs que l'immeuble aurait eu au moment de la vente, du fait des démolitions et travaux entrepris, une valeur moindre que le prix qu'il l'a acquis, soit 22000 ¿, ni même une valeur inférieure à celle du prix auquel l'a acquis M. Y..., soit 85375 ¿ ; que dès lors, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de débouter M. X... de ses demandes de dommages et intérêts » ; 


ALORS QUE, premièrement, si le possesseur conserve les fruits dès lors qu'il est de bonne foi et si la bonne foi se déduit de ce qu'il possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, il cesse d'être de bonne foi du jour où ces vices lui sont connus ; que les vices sont connus du possesseur à la date de la demande en justice contestant son droit ; qu'en l'espèce, la demande en justice formée par M. X... à l'encontre du Crédit Agricole et de M. Y... l'a été par des actes des 2 et 7 novembre 2006 ; qu'à supposer qu'il ait été de bonne foi antérieurement, M. Y... est en tout cas devenu de mauvaise foi à compter de cette date ; qu'il était dès lors tenu de restituer les fruits de ce jour ; qu'en décidant le contraire, pour rejeter la demande visant au paiement d'une indemnité d'occupation, les juges du fond ont violé les articles 549 et 550 du Code civil ; 


ET ALORS QUE, deuxièmement, en estimant que la bonne foi ne disparait que du jour de la signification du jugement, quand elle cesse du jour de la demande en justice, les juges du fond ont violé les articles 549 et 550 du Code civil. 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; 


EN CE QU'il a rejeté la demande formée par M. X... à l'encontre de M. Y... s'agissant des travaux effectués par M. Y... ; 


AUX MOTIFS QUE « M. X... ne justifie pas de l'état de l'immeuble lors de la vente. L'expert indique cependant que les parties s'accordent pour dire que son état était proche de celle constatée par l'huissier le 8/ 03/ 2007. Par ailleurs M. X... ne rapporte pas la preuve du fait que les dégradations de l'immeuble constatées le 08/ 03/ 2007, notamment au niveau de sa couverture, se sont produites pendant la jouissance de M. Y... alors même qu'il ressort du constat d'huissier et du rapport d'expertise que la vétusté de l'immeuble est bien antérieure à l'acquisition de l'immeuble par M. Y... ; que M. X... ne rapporte pas davantage la preuve que les travaux commencés par M. Y... (tranchée pour amener les conduites d'eau potables, démolition des sanitaires et des appentis) aient dévalué l'immeuble, ces travaux apparaissant au contraire indispensables à son habitation compte tenu de la vétusté générale de l'immeuble et du fait du défaut de raccordement des sanitaires à l'eau de ville ; qu'en tout état de cause, M. X... ne démontre pas ni n'affirme d'ailleurs que l'immeuble aurait eu au moment de la vente, du fait des démolitions et travaux entrepris, une valeur moindre que le prix qu'il l'a acquis, soit 22000 ¿, ni même une valeur inférieure à celle du prix auquel l'a acquis M. Y..., soit 85375 ¿ » ; 


ALORS QUE, premièrement, la partie qui détient indument un immeuble doit le restituer dans l'état où il se trouvait lorsqu'elle en a pris possession ; que dans l'hypothèse où le possesseur a modifié l'immeuble et dès lors qu'il n'est pas envisagé une restitution en nature, le possesseur est tenu d'acquitter entre les mains du propriétaire une indemnité permettant à ce dernier une remise en état de l'immeuble dans son état originaire ; qu'en l'espèce, il a été expressément constaté que M. Y... avait creusé une tranchée et démoli certains éléments de la construction ; qu'en refusant d'octroyer à M. X... une indemnité, correspondant au coût de la remise de l'immeuble dans son état originaire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil ; 


ET ALORS QUE, deuxièmement, l'intérêt des travaux que M. Y... a jugé utile de faire ou l'incidence des travaux sur la valeur de l'immeuble étaient indifférents dès lors que M. X... pouvait prétendre à une indemnité correspondant au coût de la remise en état ; que de ce point de vue, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 544 du Code civil.