Cour de Cassation · civ3 — 22 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Donne acte aux sociétés Oceanis Delta BFP ODS et Oceanis promotion du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Vinci immobilier promotion, M. X..., la société JBL promotion, M. Y... ; 



Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que la convention du 25 septembre 2001, entre M. Y... et M. X... prévoyait la réalisation, en leur nom personnel ou avec faculté de substitution, d'un projet de construction sur des terrains identifiés et les démarches administratives nécessaires à la réalisation d'une opération immobilière avec un partage des bénéfices, qu'à M. X... s'était substitué la société Océanis promotion, puis la société Oceanis delta BFP ODS, que les terrains, objet du projet, n'avaient jamais été acquis par M. Y... ni par M. X..., mais que quatre d'entre eux étaient devenus la propriété de la seule société Locimo, gérée par M. Y..., la cour d'appel qui n'était pas tenue de rentrer dans le détail de l'argumentation des parties et a pu déduire de ces seuls motifs, sans contradiction, que MM. Y... et X... avaient créé entre eux une société de fait, devenue sans objet depuis 2003, que la société Locimo ne s'était pas substituée aux droits de M. Y..., dans la convention susvisée et que la société Oceanis delta BFP ODS ne pouvait prétendre à un partage de la plus-value sur des terrains qui n'avaient pas été apportés dans la société de fait ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne la société Oceanis delta BFP ODS et la société Oceanis promotion aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Oceanis Delta BFP ODS et autre 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé les jugements déférés en toutes leurs dispositions et d'AVOIR, y ajoutant, dit que Messieurs Y... et X... ont créé une société de fait, afin de réaliser un projet d'opération immobilière sur la commune de Canet en Roussillon, dit que Monsieur Y... ne s'est pas substitué la société Locimo, dit que la société de fait créée par Messieurs Y... et X... n'a plus d'objet et d'AVOIR débouté la société OCÉANIS DELTA BFP ODS de toutes ses demandes ; 


AUX MOTIFS QUE la convention du 25 septembre 2001, très courte, mentionne dans l'exposé que Monsieur Y... et Monsieur X... se proposent de réaliser en leur nom personnel ou avec faculté de substitution par toute personne morale de leur choix, un choix de construction portant sur un ensemble de terrains parfaitement identifiés par leur numéro cadastral et leur surface et ils conviennent de :


- procéder en collaboration à toutes démarches tendant à obtenir tous documents administratifs nécessaires à la création de lotissements,


- de partager par moitié chacun tous bénéfices en résultant et supporter dans la même proportion tout passif,


- de la commercialisation d'un commun accord des lots,


- tout acte concernant les réservations et le dépôt se feront avec la signature des deux parties ; 


que contrairement aux affirmations des intimés, Monsieur Y... et Monsieur X... n'ont jamais convenu par cette convention qu'ils s'associaient pour acquérir des terrains ou pour se répartir entre eux l'acquisition de terrains, car l'objet de la convention ne porte que sur leur collaboration pour la création de lotissements sur des terrains définis, dont aucun des deux partenaires n'est encore personnellement propriétaire à la date où ils s'associent ; que l'objet de la convention ne porte pas sur la réalisation d'une opération de construction immobilière même si la convention en définit l'emprise foncière, mais sur une prestation immatérielle d'élaboration d'une proposition d'un projet immobilier pour laquelle les partenaires se proposent d'oeuvrer ensemble pour obtenir les autorisations administratives d'aménagement de la ZAC dont le périmètre recouvre tant les terrains en cours d'acquisition par la société Locimo que ceux que se propose d'acquérir Monsieur X... ; que Messieurs Y... et X... ont agi de la même manière pour un autre projet immobilier à Perpignan (projet Raymondis) ; après avoir signé une convention le 23. 10. 2001, identique à celle du 25. 9. 2001 pour le projet du Canet, ils ont constitué, par acte notarié du 26. 5. 2003, une société civile immobilière ayant pour objet l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens immobiliers, leur construction et la revente ; qu'ainsi il convient de constater que dans un premier temps, Messieurs Y... et X... ont entendu oeuvrer ensemble pour l'élaboration d'un projet d'opération immobilière, sans s'associer pour l'achat des terrains, ce qui aurait fait l'objet d'une création de société civile immobilière postérieurement, dans le cas où les terrains nécessaires au projet auraient été acquis par chacun des partenaires personnellement ; qu'en conséquence, il ne peut être déduit des termes de la convention du 25. 9. 2001 que les acquisitions foncières, dont il n'est rien dit, seraient faites pour le compte commun d'une société de fait qui est dépourvue de personnalité morale ; que tant Monsieur Y... que Monsieur X... n'ont jamais acquis les terrains objet de leur projet de lotissement ; qu'en effet, Monsieur Y... n'est pas propriétaire des terrains, puisque c'est la SARL Locimo, dont il est le gérant, qui a acquis par acte notarié du 23. 4. 2002 les terrains de Monsieur Z... en liquidation judiciaire, dans le cadre d'une vente de gré à gré autorisée par le juge commissaire ; que Messieurs Y... et X... se sont donc associés par la convention du 25 septembre 2001 pour réaliser un projet d'opération immobilière, mais l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation du projet immobilier ne faisait pas partie de l'objet de la convention, même si le succès de l'opération immobilière en dépendait ; que par cette association, Messieurs Y... et X... ont mis leurs apports en industrie commun, c'est-à-dire que leurs connaissances du milieu de l'immobilier, leurs relations publiques et leur travail pour effectuer toutes les démarches administratives, afin d'obtenir les documents nécessaires à la création des lotissements préalables à toute opération de construction, alors que les terrains étaient inconstructibles ; qu'ils avaient la volonté de s'associer pour mener ce projet immobilier d'envergure ayant des compétences radicalement différentes, Monsieur Y... étant un promoteur immobilier et Monsieur X... un ancien rugbyman professionnel, alors qu'ils étaient également en relation d'affaires pour mener un autre projet immobilier ; qu'ils ont expressément prévu, dans la convention du 25. 9. 2001 « de partager, par moitié chacun, tous bénéfices en résultant et supporter dans la même proportion tout passif et notamment toutes sommes exigées par l'administration fiscale au titre des mutations, plus-value, etc ¿ » ; que dans ces conditions, Messieurs Y... et X... ont créé entre eux une société de fait régie par les dispositions des articles 1871 et suivants du Code civil et donc sans personnalité morale, pour élaborer un projet d'opération immobilière sur des terrains susceptibles de devenir constructibles dans le cadre d'une ZAC ; que Sur les droits de la société Océanis Delta BFP ODS à l'encontre de la société Locimo, la société Océanis Delta BPF ODS soutient que Monsieur Y... par l'intermédiaire de la société Locimo, a pris sur lui de réaliser l'objet social de la société créée de fait et a ouvert à Monsieur X... son associé un droit indéniable au bénéfice en l'état de la plus-value réalisée par une promotion immobilière ou la revente en l'état ; que Monsieur X... s'est substitué par lettre du 24. 8. 2005 la société Océanis Promotion dans l'exercice de ses droits au titre de la convention du 25. 9. 2001 moyennant le versement de la somme de 50 000 ¿ versée le jour de la contre signature de la société Océanis Promotion, ainsi que le montant des honoraires juridiques exposés pour 11 000 euros. et le solde de 700 000 euros devant être versé au jour de la signature de l'acte authentique de vente des terrains de la société Locimo à la société Océanis Promotion ; que ni la société Océanis Promotion, ni la société Océanis Delta BFP ODS ne justifient avoir payé la somme de 700 000 euros, d'autant qu'aucun contrat de vente des terrains de la société Locimo n'a eu lieu ; que cette subrogation a été signifiée le 16. 9. 2009 par procès-verbal d'huissier à Monsieur Y..., mais pas à la société Locimo ; que par acte sous seing privé du 22. 2. 2006, la société Océanis Promotion représentée par Patrice A... a promis à la société Océanis Delta BFP ODS représentée par Patrice A... de lui céder en pleine propriété la totalité de la créance de 4 211 250 e constituée des droits et biens immobiliers, objet de la convention signée entre Monsieur X... et Monsieur Y..., cette promesse est consentie jusqu'au 31. 12. 2013 ; que l'option n'a pas encore été levée par la société Océanis Delta BFP ODS ; que cette promesse de cession de créance entre deux sociétés représentées par la même personne physique, même si elle a été signifiée par voie d'assignation et de conclusions, ne peut constituer un titre pour permettre à la société Océanis Delta BFP ODS de se prévaloir d'une substitution dans les droits que M. X... détient dans la convention du 25. 9. 2001 ; que l'acquisition de l'ensemble des terrains par chacun des associés constituait la condition déterminante de la poursuite du projet d'opération immobilière pour lequel Messieurs Y... et X... ont créé une société de fait ; que Monsieur X... n'a pu acquérir les terrains nécessaires à la constitution de l'ensemble foncier, pour lequel Messieurs Y... et X... s'étaient engagés à collaborer pour réaliser une opération immobilière ; que Monsieur Y... n'a acquis aucun terrain, puisque c'est la SARL Locimo, dont Monsieur Y... est le gérant, qui a acquis seule les terrains, les personnalités juridiques de Monsieur Y... et de la société Locimo étant distinctes ; or contrairement aux affirmations des sociétés Océanis, de Monsieur X..., Monsieur Y... ne s'est pas substitué la société Locimo dans ses droits dans la convention du 25. 8. 2001 ; que dans ces conditions, il convient de constater que la société de fait créée par Messieurs Y... et X... est devenue sans objet, puisque l'activité pour laquelle elle avait été créée, l'élaboration d'un projet d'opération immobilière, est devenue impossible faute de poursuite de la collaboration entre associés et faute d'achat de l'emprise foncière par chacun des associés ; que la société de fait est devenue sans objet et depuis 2003 elle n'a plus eu d'activité, Messieurs Y... et X... ne collaborant plus sur le projet de l'opération immobilière ; qu'en conséquence, Monsieur X... ne peut se substituer la société Océanis Promotion dans les droits qu'il détient dans la société de fait, sans objet depuis 2003 et par le mécanisme de la substitution conférer plus de droit qu'il en a à la société Océanis Promotion et à la société Océanis DELTA BPF ODS, déclarant intervenir aux lieu et place de la société Océanis Promotion ; Monsieur Y... n'a pas poursuivi le projet de réalisation immobilière, mais c'est la société LOCIMO, propriétaire des terrains, qui après l'échec des négociations avec la société Océanis Delta BFP ODS début 2005, a signé un protocole d'accord avec la société VINCI Immobilier le 7 janvier 2006 portant sur les terrains acquis par elle et les droits à construire, moyennant le prix de 9 200 000 euros ; que par jugement du 22. 2. 2011, le tribunal de commerce de Perpignan a constaté que le protocole passé le 7. 1. 2006 entre la société Locimo et la société Vinci Immobilier est frappé de caducité depuis le 7. 1. 2009, faute de réalisation des conditions suspensives puisque la ZAC n'est toujours pas réalisée ; que la société Locimo est donc toujours propriétaire des terrains et n'a réalisé aucune plus-value sur les terrains qu'elle a acquis personnellement le 23. 4. 2002, dès lors la société OCEANIS DELTA BFP ODS ne peut prétendre à un quelconque partage de la plus value sur des terrains qui n'ont pas été apportés dans la société de fait ; que dès lors la condamnation à la somme de 211 250 euros réclamée par la société Océanis Delta BFP ODS correspondant à la moitié du prix de cession des terrains de la société Locimo à la société VINCI, est injustifiée, le compromis étant caduc ; qu'en conséquence la société OCEANIS DELTA BPF ODS, nouvellement dénommée société OCEANIS JV, ne justifie d'aucun droit au partage des bénéfices entre associés et elle sera déboutée de sa demande de voir fixer au passif de la société Locimo sa créance à la somme de 4 211 250 euros ; 


ET AUX MOTIFS ADOPTÉ QUE Monsieur Y... ne s'est officiellement substitué personne ; que c'est la SARL LOCIMO, dont il est simplement le gérant, qui a acheté les parcelles désignées dans la convention et qui a passé tous les actes qui leur sont relatifs par la suite ; que rien n'indique que la SARL LOCIMO, dont on ignore tout de l'identité de ses associés et des statuts qui la régissent, soit partie à la convention signée entre Messieurs Y... et X..., par substitution dans les droits de Monsieur Y..., et à l'issue de quelle décision et de quelle démarche elle le serait devenue ; que la SA OCEANIS PROMOTION a de fait considéré que le seul associé connu de Monsieur X... était Monsieur Y... en personne, et non la société LOCIMO qui jouit d'une personnalité morale indépendante et différente, même si la personne physique de son représentant se confond avec Monsieur Y..., à laquelle elle n'a pas fait signifier la substitution dont elle demande à son encontre le bénéfice et qui lui est de ce fait inopposable ; que selon l'extrait Kbis produit, la société anonyme OCEANIS PROMOTION, dont Monsieur A... est le représentant légal, est le président de la société par actions simplifiées OCEANIS DELTA BFP ODS, devenue OCEANIS SNSPF ; que les deux sociétés ne se confondent pas et ont chacune une personnalité morale différente ; que la société qui a bénéficié de la substitution dans les droits de Monsieur X... dans la société créée de fait entre lui et Monsieur Y... est la société OCEANIS PROMOTION ; que le fait que cette société préside la société par actions simplifiée OCEANIS DELTA BFP ODS, devenue OCEANIS SNSPF, ne fait pas de cette dernière le bénéficiaire de la substitution dans les droits de Monsieur X... ; que la société qui a assigné est la société par actions simplifiée OCEANIS DELTA BFP ODS, devenue OCEANIS SNSPF, qui n'est pas titulaire des droits des droits de Monsieur X... dans la société créée de fait avec Monsieur Y..., lesquels appartiennent à son président, la société anonyme OCEANIS PROMOTION, personne morale distincte ; 


1° ALORS QUE la convention conclue, le 25 septembre 2001, par Monsieur Y... et Monsieur X..., expose que « Monsieur Y... et Monsieur X... se proposent de réaliser (¿) un projet de construction à usage d'habitation individuel ou collectif ou à usage commercial portant sur un ensemble de terrains situés sur la commune de CANET (¿) », terrains dont les références cadastrales sont précisément mentionnées, qu'elle prévoit que « les parties conviennent (¿) de partager par moitié chacun tous bénéfices en résultant et supporter dans la même proportion tout passif et notamment toutes sommes exigées par l'administration fiscale au titre des mutations, plus values, etc ¿ », qu'en retenant cependant la convention ne portait que « sur une prestation immatérielle d'élaboration d'une proposition d'un projet immobilier » et ne comprenait pas l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de ce projet, la Cour d'appel, qui a dénaturé les termes de la convention du 25 septembre 2001, a violé l'article 1134 du Code civil ; 


2° ALORS QU'en retenant, d'une part, que « Monsieur Y... et Monsieur X... n'ont jamais convenu par cette convention qu'ils s'associaient pour acquérir des terrains ou pour se répartir entre eux l'acquisition des terrains » (arrêt, p. 9, al. 2) et, d'autre part que, « l'acquisition de l'ensemble des terrains par chacun des associés constituait la condition déterminante de la poursuite du projet d'opération immobilière pour lequel Messieurs Y... et X... ont créé une société de fait » (arrêt, p. 12, al. 2), la Cour d'appel, qui a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 


3° ALORS QUE le juge, tenu à une obligation de motiver sa décision, ne peut statuer par simples affirmations ; qu'en l'espèce, la convention du 25 septembre 2001 prévoyait expressément que Monsieur Y... et Monsieur X... bénéficiaient d'une « faculté de substitution par toute personne morale de leur choix », sans que cette faculté ne soit soumise à aucune modalité particulière, et qu'il n'était pas contesté que les terrains acquis par la société LOCIMO, par l'intermédiaire de son gérant et principal associé, Monsieur Y..., étaient ceux qui étaient désignés par la convention ; qu'en se bornant à relever que Monsieur Y... ne s'était pas substitué la société LOCIMO dont il était le gérant pour l'acquisition des terrains désignés par la convention, la Cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, a privé sa décision de motif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 


4° ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, la société OCEANIS DELTA BFP ODS opposait à la société LOCIMO sa reconnaissance judiciaire de la cession qui lui avait été consentie par la société OCEANIS PROMOTION ; qu'en accueillant l'allégation formulée par la société LOCIMO qui prétendait que seule une promesse de cession avait été réalisée, aucune vente n'ayant été réitérée, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société OCEANIS DELTA BFP ODS faisait valoir l'aveu judiciaire de la société LOCIMO, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 


5° ALORS QUE la convention du 25 septembre 2001 prévoyait le partage entre associés de tous les bénéfices résultant des opérations liées au projet immobilier mentionné ; qu'en jugeant que la société OCÉANIS DELTA BFP ODS ne justifiait d'aucun droit au partage des bénéfices entre associés en application de la convention, au seul motif que le compromis de vente conclu avec la société VINCI IMMOBILIER était devenu caduc, quand une telle circonstance n'était nullement de nature à priver la société OCEANIS DELTA BFP ODS de tout droit au partage des bénéfices entre associés prévu par la convention, la plus-value latente résultant de la valeur accrue des terrains acquis par la société LOCIMO pouvant suffire à caractériser l'existence d'un bénéfice, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.