Cour de Cassation · civ3 — 8 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


 Attendu qu'ayant relevé que l'acte authentique ne décrivait pas l'appartement comme un triplex, n'incluant dans les lots vendus aucune superficie au rez-de-chaussée, ni l'escalier ou le palier, que si l'annonce de l'agence et la promesse évoquaient ce type d'appartement de façon erronée, la description des lots vendus, annexée à la promesse de vente régulièrement paraphée par M. X..., énonçait sans ambiguïté que les lots vendus se situaient au premier et second étages, de sorte qu'au moment où l'acquéreur avait signé cette promesse, il était parfaitement informé de l'étendue des biens et droits qu'il achetait et du fait qu'il n'acquérait aucun droit privatif sur le rez-de-chaussée, l'escalier et le palier, la cour d'appel, interprétant souverainement la volonté des parties et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance des vendeurs ; 


 Sur le second moyen, ci-après annexé : 


 Attendu qu'ayant, par motifs adoptés, retenu que le fait que le rez-de-chaussée, les paliers, et les escaliers intérieurs constituaient des parties communes n'avait pas été caché à M. X... puisque l'acte authentique ne les mentionnait pas comme lots vendus, la cour d'appel procédant à la recherche prétendument omise a légalement justifié sa décision de rejeter la demande fondée sur la garantie des vices cachés ; 


 PAR CES MOTIFS : 


 REJETTE le pourvoi ; 


 Condamne M. X... aux dépens ; 


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer les sommes de 3 000 euros aux consorts Y..., 1 000 euros à M. Z..., 1 000 euros à la société Z... Immobilier et Gestion, 1 000 euros à la société Filumena Office Immobilier, et 1 000 euros à MM. A... et B... ; rejette les autres demandes ; 


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize. 



 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. X...



 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 L'arrêt attaqué encourt la censure ; 


 EN CE QUE, après avoir accordé une réduction de prix en raison de l'insuffisance de surface, il a rejeté la demande tendant à l'octroi d'une indemnité complémentaire 


 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur X... sollicite également l'indemnisation d'une perte de valeur du bien, sur le fondement d'un manquement des vendeurs à l'obligation de délivrance ou subsidiairement sur la garantie des vices cachés, au motif que ne lui a pas été vendu un appartement triplex ; que la restitution du prix à proportion de la perte de superficie a pour effet de mettre en cohérence la valeur du bien et sa contenance réelle, de sorte que l'équilibre du contrat est rétabli et l'acquéreur censé avoir payé le bien à son juste prix ; qu'il apparait que les consorts Y... ont cédé strictement l'ensemble des droits dont ils disposaient sur les biens vendus, qui ne pouvaient se confondre avec un appartement triplex, faute d'inclure la propriété du rez-de-chaussée et des accès. » 


 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur ; que Monsieur X... prétend que les vendeurs ont toujours décrit le bien objet de la vente comme un appartement en triplex. Il estime l'appartement non conforme et dévalorisé puisqu'il se décompose en réalité en deux lots de copropriété ; que, même si la plaquette publicitaire de l'agence était erronée, ainsi que le certificat de mesurage annexé à l'acte notarié, l'acte authentique de vente ne décrit nullement l'immeuble vendu comme un triplex, et ne mentionne absolument pas de lot au rez-de-chaussée, ni le palier du premier étage ; qu'il précise que les biens à vendre sont des lots distincts, les lots n° 7 et 10 ; que Monsieur X... ayant signé l'acte de vente qui ne comportait aucune ambiguïté, sa demande d'indemnisation formée à l'encontre des consorts Y... sera rejetée. » 


 ALORS QUE, premièrement, si dans l'identification des lots, l'acte authentique ne mentionnait que des superficies situées au 1er et 2ème étage, il poursuivait, sous une rubrique intitulée « Déclarations relatives à la loi Carrez » : « Le vendeur déclare que la superficie du lot vendu répondant aux caractéristiques des textes mentionnés ci-dessus est la suivante : 137,70 m2. Le mesurage a été effectué par la SCP DRAPERON à SAINTE LUCE SUR LOIRE, ainsi qu'il résulte du certificat établi par lui le 26 novembre 1997, demeuré annexé au présent acte. » ; que le certificat du 26 novembre 1997, sous une rubrique intitulée « Description de la superficie privative » mentionnait une « pièce à usage d'entrée », située au rez-de-chaussée, pour 4,75 m2, une « pièce n°2 à usage de placard », située au rez-de-chaussée, pour une surface de 1.70 m2, une « pièce n°3 à usage de débarras » située au rez-de-chaussée, pour 4,48m2, une « pièce n°4 à usage de palier » ainsi que les escaliers ; qu'en s'abstenant de rechercher si au-delà de la description des lots, et s'agissant de la description physique des biens, les parties ne s'étaient pas référées dans l'acte authentique aux énonciations du certificat établi par la SCP DRAPERON le 26 novembre 1997 et si ces éléments ne traduisaient pas la volonté commune des parties de transférer également des éléments situés au rez-de-chaussée, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil. 


 ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir recherché si indépendamment du rappel du contenu des lots, compte tenu de la consistance physique des lieux qui ne séparait en aucune manière les parties communes des parties privatives, de l'annonce faite par l'agent immobilier au nom des vendeurs que l'offre portait sur un triplex, du compromis mentionnant un triplex, et des énonciations du certificat établi par la SCP DRAPERON le 26 novembre 1997 présentant l'ensemble des volumes physiquement réunis comme constituant un lot de copropriété ou une superficie privative, il n'y avait pas eu volonté commune des parties de faire porter la vente, non seulement sur les parties privatives au regard du règlement de copropriété, mais également sur les parties communes à usage privatif, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ; 


 SECOND MOYEN DE CASSATION 


 L'arrêt attaqué encourt la censure ; 


 EN CE QUE, après avoir accordé une réduction de prix en raison de l'insuffisance de surface, il a rejeté la demande tendant à l'octroi d'une indemnité complémentaire 


 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur X... sollicite également l'indemnisation d'une perte de valeur du bien, sur le fondement d'un manquement des vendeurs à l'obligation de délivrance ou subsidiairement sur la garantie des vices cachés, au motif que ne lui a pas été vendu un appartement triplex ; que la restitution du prix à proportion de la perte de superficie a pour effet de mettre en cohérence la valeur du bien et sa contenance réelle, de sorte que l'équilibre du contrat est rétabli et l'acquéreur censé avoir payé le bien à son juste prix ; qu'il apparait que les consorts Y... ont cédé strictement l'ensemble des droits dont ils disposaient sur les biens vendus, qui ne pouvaient se confondre avec un appartement triplex, faute d'inclure la propriété du rez-de-chaussée et des accès. » 


 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur ; que Monsieur X... prétend que les vendeurs ont toujours décrit le bien objet de la vente comme un appartement en triplex. Il estime l'appartement non conforme et dévalorisé puisqu'il se décompose en réalité en deux lots de copropriété ; que, même si la plaquette publicitaire de l'agence était erronée, ainsi que le certificat de mesurage annexé à l'acte notarié, l'acte authentique de vente ne décrit nullement l'immeuble vendu comme un triplex, et ne mentionne absolument pas de lot au rez-de-chaussée, ni le palier du premier étage ; qu'il précise que les biens à vendre sont des lots distincts, les lots n°7 et 10 ; que Monsieur X... ayant signé l'acte de vente qui ne comportait aucune ambiguïté, sa demande d'indemnisation formée à l'encontre des consorts Y... sera rejetée. » 


 ALORS QUE, en s'abstenant de rechercher, au regard de la commune volonté des parties, si les biens livrés - deux lots, parties privatives, reliés par des parties communes - n'étaient pas affectés d'un vice caché, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au titre de l'article 1641 du code civil.