Cour de Cassation · civ3 — 8 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que, si les stipulations contractuelles n'avaient pas été respectées par la société BG développement promotion immobilière quant aux modalités de règlement, il en avait été de même de la part de la société civile immobilière Les Palmiers qui avait contesté la vente elle-même puis n'avait fait libérer l'immeuble que le 18 février 2011, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu à résolution de la vente, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société civile immobilière Les Palmiers aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Palmiers à payer à la société BG développement promotion immobilière la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société civile immobilière Les Palmiers ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.



 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Palmiers


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI LES PALMIERS de sa demande de résolution de la vente d'un immeuble industriel conclue avec la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE, 


 AUX MOTIFS QU' « Il n'existe aucun motif de surseoir à statuer en l'espèce, étant rappelé que selon l'article 4 du Code de Procédure Pénale l'action publique ne paralyse que l'action civile en réparation du dommage causé par l'infraction dénoncée, tandis que la mise en mouvement de I'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil. En effet, même s'il devait être considéré que Me X... aurait faussement attesté que "la somme de 762.000 ¿ correspondant au prix convenu lui a été versée le 22 décembre 2005 par chèque de banque et consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations", ce qui rendrait erroné le motif figurant en ces termes dans l'arrêt de cette Cour du 25/03/09, cet arrêt ne concernait pas la question aujourd'hui soulevée par la SCI LES PALMIERS, à savoir la délivrance du prix et ses effets à l'égard de la demande en résolution de la vente. Au surplus la Cour dispose de tous les éléments d'information pour statuer, en droit, sur cette question : il est ainsi constant que, sommée d'assister par acte d'huissier de justice délivré le 20/12/05, la SCI LES PALMIERS ne s'est pas présentée chez Me X... le 29/12/05 (étant rappelé que le jugement exécutoire par provision avait été prononcé le 8 novembre précédent), de sorte que ce notaire a dressé procès-verbal de carence et restitué à la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE le chèque de banque d'un montant de 762.000 ¿ à lui remis par cette société : outre que, incidemment, ce chèque démontre que la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE possédait les fonds nécessaires au paiement du prix, ce paiement n'avait pas lieu d'être à cette date puisque l'acte authentique n'était pas signé, la délivrance ne pouvant en tout état de cause se produire. Il est vrai que, bien que la publication du jugement ait été effectuée en décembre 2006, Me X... n'a pas reçu avant mai 2007 la même somme qu'il a versée à la Caisse des Dépôts et Consignations ; il est vrai encore que ce dépôt a été fait sur un compte ouvert au nom de la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE et non pas de la SCI LES PALMIERS, ce qui ne permettait pas à celle-ci d'en disposer. Mais selon l'article 1605 du Code Civil, l'obligation de délivrer les immeubles (qui entraîne pour l'acquéreur l'obligation de payer le prix) est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clés, s'il s'agit d'un bâtiment, et plus spécialement le compromis de vente du 10/05/04 prévoyait le paiement du prix pour 1/4 à la signature de l'acte authentique et pour 3/4 après, dont le dernier quart à la remise des clés prévue au plus tard le 31/12/05, date à laquelle l'immeuble devait être libéré. Si ces modalités de règlement n'ont pas été respectées, force est de constater qu'il en a été de même de la part de la SCI LES PALMIERS, qui a d'abord contesté la vente elle-même puis n'a fait libérer l'immeuble que le 18 février 2011 -le prix étant transmis en intégralité à son notaire le 01/03/11. Dans ces circonstances, même si la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE a agi en paiement des loyers dus par l'occupant CONUDEP, la délivrance ne pouvait être considérée comme parfaite ; et en tout état de cause l'article 1184 du Code Civil prévoit expressément que, le cas échéant, il peut être accordé au défendeur un délai, et qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité du manquement invoqué, la résolution n'étant pas automatique en cas d'inexécution d'une obligation contractuelle » ;


 1°) ALORS QUE le compromis de vente conclu entre la SCI LES PALMIERS et la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION le 10 mai 2004 stipulait le versement d'un quart du prix de vente lors de la régularisation de la vente, le solde devant être réglé lors de la remise des clés à l'acheteur ; qu'ainsi que le rappelait la SCI LES PALMIERS dans ses écritures d'appel (notamment pages 3 et 4), par avenant du 21 décembre 2004, les parties ont modifié les modalités de versement du prix en prévoyant un versement d'un quart du prix lors de la régularisation de la vente, puis de deux autres quarts respectivement le 31 août et le 31 octobre 2005, le dernier quart devant être réglé lors de la remise des clés à l'acheteur ; que pour rejeter la demande de résolution de la vente formée par la SCI LES PALMIERS à raison de l'absence de paiement du prix dans les délais convenus, la Cour d'appel a retenu que « le compromis de vente du 10/05/04 prévoyait le paiement du prix pour 1/4 à la signature de l'acte authentique et pour 3/4 après, dont le dernier quart à la remise des clés prévue au plus tard le 31/12/05 », puis a considéré que si la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE n'avait pas respecté les modalités de paiement prévues dans le compromis, la SCI LES PALMIERS n'avait elle-même pas respecté son obligation de délivrance en ne libérant pas l'immeuble à la date convenue ; qu'en appréciant ainsi la réalité de l'inexécution de ses obligations par la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE au regard du compromis de vente du 10 mai 2004, sans avoir égard à l'avenant du 21 décembre 2004 ayant modifié l'échéancier de paiement du prix de vente auquel était tenu la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184 et 1654 du code civil ;


 2°) ALORS QUE le vendeur peut demander la résolution judiciaire de la vente en cas de défaut de paiement, même partiel, du prix convenu ; que ce n'est qu'à défaut de stipulation particulière que la délivrance de la chose constitue le préalable au paiement du prix par l'acheteur ; qu'en l'espèce, le compromis de vente conclu entre la SCI LES PALMIERS et la SARL BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE le 10 mai 2004 stipulait que l'acquéreur s'obligeait à payer comptant au vendeur le jour de la réalisation de la vente par acte authentique à hauteur d'un quart du prix, les trois quarts restants devant être réglés lors de la remise des clés du bâtiment, l'avenant en date du 21 décembre 2004 prévoyant le versement de 25% du prix lors de la réalisation de la vente par signature de l'acte authentique, puis deux règlements de 25% chacun le 31 août 2005 puis le 31 octobre 2005, le solde devant être payé lors de la remise des clés ; que la SCI LES PALMIERS faisait valoir qu'à la suite du jugement du tribunal de grande instance de BESANÇON du 8 novembre 2005 ayant déclaré parfaite la vente entre les parties, la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE n'avait pas versé la moindre somme au titre du prix de vente, en violation tant du compromis du mai 2004 que de l'avenant du 21 décembre 2004 qui imposaient le paiement d'une partie du prix, seul le versement du solde étant subordonné à la délivrance de l'immeuble ; que pour rejeter la demande de résolution de la vente formée par la SCI LES PALMIERS, la Cour d'appel a considéré que si les modalités contractuelles de paiement du prix n'avaient pas été respectées par la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE, la SCI LES PALMIERS avait elle-même manqué à ses obligations contractuelles en ne faisant libérer l'immeuble de son locataire que le 18 février 2011, de sorte que la délivrance ne pouvait être considérée comme parfaite ; qu'en statuant de la sorte, quand l'acquéreur avait contractuellement l'obligation de payer une partie du prix dès la réalisation de la vente, indépendamment de la date de délivrance de l'immeuble, de sorte qu'en ne réglant aucune somme à la SCI LES PALMIERS, la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE avait manqué à son obligation de paiement du prix sans pouvoir se prévaloir du défaut de délivrance complète de l'immeuble, ce qui justifiait la résolution de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1605, 1612, 1651 et 1654 du code civil.


 3°) ALORS QUE le jugement du tribunal de grande instance de BESANÇON du 8 novembre 2005 a déclaré parfaite la vente de l'immeuble litigieux entre les parties, a ordonné à la SCI LES PALMIERS de signer l'acte authentique de vente dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, et a dit qu'à défaut de présentation de la SCI devant Maître X... à la date convenue par les parties ou fixée par cet officier public, le jugement vaudrait vente et serait publiée à la conservation des hypothèques ; qu'ainsi que l'a constaté l'arrêt attaqué, la SCI LES PALMIERS ne s'étant pas présentée le 29 décembre 2005 devant Maître X... afin de signer l'acte authentique de vente, le jugement du 8 novembre 2005 valait vente et remplaçait par conséquent l'acte réitératif de vente qui n'avait pu être conclu ; qu'il s'ensuit que la vente étant parfaite le 29 décembre 2005, la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE était en application tant du compromis du 10 mai 2004 que de l'avenant du 21 décembre 2004, redevable de la partie du prix exigible dès la régularisation de la vente, le jugement du 8 novembre valant vente et se substituant à l'acte authentique ; qu'en jugeant néanmoins qu'à la date du 29 décembre 2005, le « paiement n'avait pas lieu d'être (¿) puisque l'acte authentique n'était pas signé, la délivrance ne pouvant en tout état de cause se produire », la Cour d'appel a derechef violé les articles 1134, 1605, 1612, 1651 et 1654 du code civil ;


 4°) ALORS QUE la violation d'une obligation essentielle du contrat, telle celle au paiement du prix de vente, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire de la convention ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE n'a pas respecté les modalités de règlement du prix de vente de l'immeuble stipulées au compromis du 10 mai 2004 ; que pour rejeter la demande de résolution de la vente formée par la SCI LES PALMIERS, la Cour d'appel a retenu qu'en tout état de cause, il appartenait au juge d'apprécier la gravité du manquement invoqué, la résolution n'étant pas automatique en cas d'inexécution d'une obligation contractuelle ; qu'en statuant ainsi, quand la méconnaissance par l'acheteur de son obligation de payer le prix convenu, laquelle constitue l'obligation essentielle à laquelle il est astreint par l'effet de la vente, est nécessairement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du contrat, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a méconnu les articles 1184, 1650 et 1654 du code civil ;


 5°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' il appartient au juge saisi d'une demande de résolution judiciaire d'un contrat pour inexécution de son obligation par une partie de rechercher si le manquement invoqué revêt une gravité suffisante pour justifier la résolution ; qu'en se bornant à énoncer de manière abstraite qu' « en tout état de cause l'article 1184 du Code Civil prévoit expressément que, le cas échéant, il peut être accordé au défendeur un délai, et qu'il appartient au juge d'apprécier la gravité du manquement invoqué, la résolution n'étant pas automatique en cas d'inexécution d'une obligation contractuelle », sans rechercher, en considération des circonstances de l'espèce, si le manquement de la société BG DEVELOPPEMENT PROMOTION IMMOBILIERE à son obligation de payer le prix convenu ne constituait pas une violation de ses obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.