Cour de Cassation · civ3 — 9 octobre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2012), que les 19 et 20 octobre 2007, Mme X... a conclu avec la société Icade Capri un contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement comportant une terrasse ; que s'étant aperçue que la superficie de la terrasse était de 82,7 m2 et non de 159,2 m2, Mme X... a assigné la société Icade promotion logement (la société Icade), précédemment dénommée Icade Capri, qui lui avait restitué son dépôt de garantie, pour obtenir l'exécution du contrat de réservation et des dommages-intérêts ; 


 Sur le premier moyen : 


 Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de réservation et de la débouter de sa demande de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 


 1°/ que la nullité d'une convention contractée par erreur ne peut être demandée que par la partie dont le consentement a été vicié ; qu'en l'espèce, la société Icade a sollicité, dans ses conclusions d'appel, de voir « constater le double vice du consentement affectant le contrat de réservation du 20 octobre 2007 » et, en conséquence, de voir « déclarer la nullité du contrat de réservation » ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation au prétexte que « le choix de Mme X... résultait de l'importance de la surface de la terrasse ainsi qu'elle l'a précisé dans son courrier du 8 février 2008 et avait été déterminant de son consentement », quand celle-ci n'avait jamais sollicité la nullité du contrat de réservation pour erreur, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ; 


 2°/ que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que la société Icade avait donné à Mme X... « une information erronée, par suite d'une erreur purement matérielle » sur la surface de la terrasse ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, quand cette erreur « purement matérielle » ne pouvait constituer une erreur sur la substance, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ; 


 3°/ que la nullité du contrat de réservation pour erreur ne peut être demandée que par le réservataire ; que le refus du réservant de conclure la vente en l'état futur d'achèvement doit donner lieu, à défaut de motif sérieux et légitime, à l'allocation de dommages-intérêts au réservataire, en plus de la restitution du dépôt de garantie ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, réservant, quand le refus de celle-ci de conclure la vente en l'état futur d'achèvement en raison d'une erreur matérielle devait donner lieu à l'allocation de dommages-intérêts à Mme X..., en plus de la restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1109 du code civil, ensemble les articles L. 261-15 et R. 261-25 à R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; 


 Mais attendu qu'ayant constaté qu'à la suite d'une erreur matérielle de la société Icade, les plans annexés au contrat de réservation indiquaient une superficie de la terrasse attenante à l'appartement réservé erronée de 159,2 m2 au lieu de 82,7 m2, relevé que cette société avait donné par erreur son consentement à ce contrat en croyant proposer à la vente un appartement ayant une terrasse de 82,7 m2, conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire, et pouvait légitimement refuser de donner suite au contrat, n'étant pas en mesure de livrer un appartement avec une terrasse de 159,2 m2, et souverainement retenu que, compte tenu de la différence entre ces superficies, cette erreur était substantielle et avait été déterminante du consentement de la société Icade, la cour d'appel a pu en déduire que le contrat de réservation était nul pour vice du consentement et que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


 Sur le second moyen, ci-après annexé : 


 Attendu qu'ayant constaté que, devant le premier juge, Mme X... ne poursuivait que la validité et l'exécution du contrat de réservation et le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du refus de la société Icade d'exécuter ce contrat, refus qui n'était pas fautif en raison de la nullité du contrat, relevé que la demande subsidiaire de dommages-intérêts de Mme X..., présentée pour la première fois en appel, était fondée sur un préjudice distinct constitué par la perte d'un gain dû à la non réalisation de la vente du fait de la nullité du contrat, et retenu qu'elle était sans lien avec l'occupation par un tiers de l'appartement réservé, qui ne constituait pas un fait nouveau au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que cette demande était l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes soumises au premier juge, a pu en déduire que cette demande n'était pas recevable comme nouvelle en appel ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


 PAR CES MOTIFS : 


 REJETTE le pourvoi ; 


 Condamne Mme X... aux dépens ; 


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à verser la somme de 3 000 euros à la société Icade promotion logement ; rejette la demande de Mme X... ; 


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille treize. 



MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme X...



 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré le contrat de réservation des 19 et 20 octobre 2007 nul pour vice du consentement, et débouté en conséquence Madame X... de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ; 


 AUX MOTIFS QUE : « aux termes de l'acte des 19 et 20 octobre 2007, la société Icade promotion logement s'est engagée à réserver à Mme X... l'appartement B 71 constitué de trois pièces en duplex d'une surface habitable de 76,5 m² et deux emplacements parkings pour le prix de 615.000 ¿ ; que la surface de la terrasse n'est pas précisée dans l'acte mais qu'il est mentionné dans le bandeau du plan fourni en annexe qu'elle est de 159,2 m² ; que la société Icade promotion logement a toujours soutenu tant dans les courriers échangés avant l'introduction de la présente instance qu'en première instance que cette surface est erronée, étant en réalité de 82,70 m², le nombre 159,2 m² ayant été porté à la suite d'une erreur matérielle, qu'il est établi par les documents versés aux débats et notamment les plans de l'architecte annexés à la demande de permis de construire déposée le 5 février 2007, donc antérieurement au contrat de réservation des 19 et 20 octobre 2007, que le projet de construction prévoyait, pour l'appartement litigieux situé au 7ème étage, une terrasse de 82,70 m² ; que c'est donc bien à la suite d'une erreur purement matérielle qu'il a été mentionné sur le bandeau du plan annexé au contrat de réservation l'existence d'une terrasse de 159,2 m², ce nombre correspondant en réalité à l'addition de la surface de la terrasse (82,70 m²) et de la surface habitable de l'appartement ('76,5 m²) étant observé qu'il résulte de la comparaison entre les plans annexés au contrat de réservation et ceux annexés à la demande de permis de construire qu'ils sont graphiquement identiques et que la seule modification est celle de la mention de surface dans le cartouche, ce dont il résulte que le projet lui-même n'a pas été modifié, la surface de la terrasse figurant sur le plan annexé au contrat de réservation étant bien de 82,70 m² et non de 159,2 m² ainsi qu'il résulte du calcul de la surface à partir des cotes portées sur le plan ; qu'il s'ensuit que le bien proposé par la société Icade Capri le jour de la signature de l'acte de réservation consistait bien en un appartement avec une terrasse de 82,70 m² et non de 159,2 m², la société Icade promotion logement n'ayant pas modifié son projet qui n'a jamais intégré une terrasse de 159,2 m² au 7ème étage, mais a seulement donné à la réservataire une information erronée, par suite d'une erreur purement matérielle, étant observé que cette erreur était décelable, les cotes portées sur le plan annexé au contrat de vente correspondant à la surface réelle, Mme X... déclarant d'ailleurs en page 3 de ses conclusions s'en être aperçue peu de temps après la signature du contrat de réservation, en tous cas avant le 13 novembre 2007, date de la première lettre recommandée qu'elle a adressée au réservant ; que la société Icade Capri, qui n'était pas en mesure de livrer un appartement avec une terrasse de 159,2 m² ainsi que mentionné par erreur dans l'annexe du contrat de réservation dont se prévalait la réservataire, l'appartement proposé à la vente ayant toujours été prévu avec une terrasse de 82,70 m², a pu légitimement ne pas donner suite au contrat de réservation, étant observé que Mme X... n'a pas accepté les offres faites à titre commercial par la société Icade promotion logement consistant notamment en une prise en charge de travaux modificatifs à hauteur de 5.000 ¿ et des frais de notaire et en l'aménagement de l'échéancier de paiement, exigeant que le montant de la prise en charge de travaux modificatifs soit de 80.000 ¿ ; que le consentement de la société Icade promotion logement de vendre un appartement avec une terrasse de 159,20 m² n'a été donné que par erreur, ladite société croyant proposer à la vente un logement dont la terrasse n'avait qu'une surface de 82,70 m² conformément aux plans annexés à la demande de permis de construire, cette erreur étant substantielle eu égard à la différence des surfaces réelles et supposées, d'autant que le choix de Mme X... résultait de l'importance de la surface de la terrasse ainsi qu'elle l'a précisé dans son courrier du 8 février 2008 et avait été déterminant de son consentement ; que le contrat de réservation est donc nul par application des articles 1109 et 1110 du code civil » ; 


 ALORS 1°) QUE : la nullité d'une convention contractée par erreur ne peut être demandée que par la partie dont le consentement a été vicié ; qu'en l'espèce, la société Icade a sollicité, dans ses conclusions d'appel, de voir « constater le double vice du consentement affectant le contrat de réservation du 20 octobre 2007 » et, en conséquence, de voir « déclarer la nullité du contrat de réservation » ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation au prétexte que « le choix de Mme X... résultait de l'importance de la surface de la terrasse ainsi qu'elle l'a précisé dans son courrier du 8 février 2008 et avait été déterminant de son consentement », quand celle-ci n'avait jamais sollicité la nullité du contrat de réservation pour erreur, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ; 


 ALORS 2°) QUE : l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que la société Icade avait donné à Madame X... « une information erronée, par suite d'une erreur purement matérielle » sur la surface de la terrasse ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, quand cette erreur « purement matérielle » ne pouvait constituer une erreur sur la substance, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110 du code civil ; 


 ALORS 3°) QUE : que la nullité du contrat de réservation pour erreur ne peut être demandée que par le réservataire ; que le refus du réservant de conclure la vente en l'état futur d'achèvement doit donner lieu, à défaut de motif sérieux et légitime, à l'allocation de dommages-intérêts au réservataire, en plus de la restitution du dépôt de garantie ; qu'en prononçant la nullité du contrat de réservation du 20 octobre 2007 sur le fondement d'une erreur substantielle commise par la société Icade, réservant, quand le refus de celle-ci de conclure la VEFA en raison d'une erreur matérielle devait donner lieu à l'allocation de dommages-intérêts à Madame X..., en plus de la restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1109 du code civil, ensemble les articles L. 261-15 et R. 261-25 à R. 261-31 du code de la construction et de l'habitation ; 


 SECOND MOYEN DE CASSATION 


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable, comme nouvelle en appel, la demande en paiement de dommages et intérêts formée subsidiairement par Madame X... ; 


 AUX MOTIFS QUE : « la demande formée pour la première fois devant la Cour en paiement de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice résultant de la nullité ou de la résiliation du contrat de réservation, distinct de celui dont il était demandé réparation en première instance, est nouvelle et ne tend pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, étant observé que la révélation depuis la première instance de l'occupation de l'appartement ayant fait l'objet du contrat de réservation est sans lien de causalité avec un éventuel préjudice résultant de la nullité ou de la résiliation du contrat et ne constitue donc pas un fait nouveau au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; que cette demande, nouvelle devant la cour, n'est donc pas recevable par application de l'article 564 du code de procédure civile » ; 


 ALORS 1°) QUE : les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand la demande subsidiaire de dommages-intérêts à hauteur de 246.000 euros, en réparation du préjudice résultant de la nullité ou de la résiliation du contrat de réservation tendait aux mêmes fins d'indemnisation du préjudice invoqué par Madame X... en première instance, résultant du refus de la société Icade d'exécuter le contrat, la cour d'appel a violé l'article 565 du code de procédure civile ; 


 ALORS 2°) QUE : les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge, et ajouter à celle-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en statuant comme elle l'a fait, quand la demande de Madame X... tendant à voir condamner la société Icade à lui verser la somme de 246.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la nullité ou de la résiliation du contrat de réservation constituait, en toute hypothèse, le complément de la demande d'indemnisation résultant du refus de la société Icade d'exécuter le contrat, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.