Cour de Cassation · civ3 — 24 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Donne acte à la SAEIM de la ville de Valence, devenue la société In Situ du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'association CRIIRAD, les SCI de l'ALPE, les Pléiades, L et I ;


Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant retenu que lors de la réalisation des travaux, entre 1988 et 1991, ceux-ci étaient soumis à l'arrêté du 20 juin 1980 (lire 25 juin 1980) modifié, portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques incendie et de panique dans les établissements relevant du public et relevé que l'expert avait estimé, s'agissant de la conformité des travaux à la notice du 9 juillet 1987, que de nombreuses portes d'entrée n'étaient pas coupe-feu 1/2 heure, qu'aucun procès-verbal n'avait pu être fourni pour les autres, que le dispositif de désenfumage n'existait pas dans les dégagements recoupés et était incomplet dans certaines cages d'escalier, que l'essentiel des planchers coupe-feu aurait dû être réalisé sur la base de l'arrêté du 25 juin 1980 et que les portes et cloisons coupe-feu auraient dû être réalisées en 1987, la cour d'appel qui, n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, et qui a pu retenir, répondant aux conclusions, que certains travaux réalisés initialement par la SAEIM n'étaient pas conformes à la législation applicable à l'époque et à la notice de sécurité du 9 juillet 1987, a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société In Situ aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société In Situ ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.

 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société de la ville de Valence.


Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société IN SITU à payer à la société CIME HUGO une somme de 6.935 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;


Aux motifs que « par application de l'article 1604 du code civil, le vendeur de lots immobiliers est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l'acte de vente et répondant aux prescriptions administratives et aux conditions d'exploitation. La société CIME HUGO a acquis le 31 mai 1989 les lots 446 à 451 du bâtiment 1 situés au 3ème étage de l'ensemble immobilier CIME avec un total de 83/10000ème de la propriété du sol et des parties communes générales et 91/10000ème des parties communes du dit bâtiment. 91/10000ème des parties communes dudit bâtiment. Lors de la réalisation des travaux, entre 1988 et 1991, ceux-ci étaient soumis à ¿ -l'arrêté du 20 juin 1980 modifié portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements relevant du public -la notice de sécurité du 9 juillet 1987 jointe au dossier de demande de permis de construire. Il résulte de l'avis de la commission consultative de sécurité et d'accessibilité en date du 5 décembre 2000 que, par rapport à la réglementation applicable lors des travaux de réhabilitation réalisés par la SAELM de la ville de Valence à partir de l'année 1988, les principes suivants ont été retenus : -chaque lot accueillant du public est considéré comme un établissement recevant du public de la Sème catégorie. Les différents lots sont isolés entre eux par des murs coupe-feu 2 heures et un accès depuis les circulations par une porte coupe-feu 34 heure ; -chaque étage est constitué d'une circulation centrale desservant les différents lots. Ces circulations sont recoupées par des portes coupe-feu Y2 heure de Manière à former deux ou trois cantonnements correspondant aux escaliers. Ces portes sont à fermeture automatique asservies à des détecteurs déclencheurs ; -les étages sont desservis par deux escaliers, nord et sud, encloisonnés, un escalier central désenfumé mais qui n'est pas cloisonné et un escalier de secours qui fait communiquer le 4ème étage dans sa partie nord à la circulation du Sème étage qui est désenfumé et ne possède qu'une seule porte coupe-feu au 4ème étage -mise en place d'un réseau de robinets d'incendie armé dans les circulations communes -un éclairage de sécurité de type C -mise en place d'une alarme de type 3 dans les couloirs du bâtiment. Ces principes sont ceux qui composent la notice de sécurité du 9 juillet 1987 accompagnant le permis de construire. Un avis du centre de secours de Valence du 26 novembre 1987 a entériné ces dispositions. D'autres mesures ont été prescrites et formulées dans un avis technique du 8 octobre 1989, notamment sur l'interdiction du stationnement dans les sous-sols. Selon la commission, les principes énoncés sont ceux qui ont été mis en oeuvre dans le bâtiment. Toutefois certains points différent : -les conditions d'isolement entre lots ne sont pas respectés : les planchers ne sont pas coupe-feu 1 heure. Les accès aux lots sont constitués de portes vitrées ne présentant aucune résistance au feu -la destination des locaux n'est plus exactement celle prévue initialement ; certains lots peuvent recevoir du public dans des proportions plus importantes ; l'aménagement de lots, voire de niveaux, a été réalisé en l'absence de concertation avec les services de prévention et sans autorisation du maire après avis de la commission de sécurité ; -le sous-sol est utilisé comme parking ; -l'alarme mise en place ne correspond pas à un type prévu par la réglementation ; du fait du classement en plusieurs établissements de 3ème catégorie le bâtiment n'a pas été placé sous une direction unique ; -chaque lot possède son propre mode de chauffage individuel qui est soit électrique soit au gaz. En conclusion de son rapport la commission précise que les nombreux changements, tant au niveau du bâtiment qu'au niveau de son utilisation, remettent en cause les dispositions prises en matière de sécurité incendie lors de l'aménagement de la CIME. Lors de ses opérations, l'expert a constaté que la destination des locaux, implantation des portes coupe-feu et des robinets d'incendie armés étaient conformes aux plans de 1987 sauf au 1 er étage côté sud où deux travées des parties communes ont été intégrées aux parties privatives contiguës. Par rapport à la conformité des travaux à la notice du 9 juillet 1987, l'expert a estimé que : -les cloisonnements entre lots étaient pour l'essentiel en éléments de béton allégé assurant le coupe-feu 2 heures, mais qu'en certains endroits, des modifications avaient été apportées par les utilisateurs, le coupe-feu 2 heures n'étant pas maintenu ; -de nombreuses portes d'entrée ne sont pas coupe-feu 'A heure et aucun procès-verbal n'a pu être fourni pour les autres ; -les escaliers nord et sud ont été encloisonnés mais pas complètement isolés du sous-sol ; -aucun désenfumage n'existe dans les dégagements recoupés et il est incomplet dans certaines cages d'escalier ; -l'installation des robinets d'incendie armés est insuffisante. Par rapport à la conformité des travaux à l'arrêté du 20 juin 1980, l'expert a estimé que tous les points détaillés dans l'avis de la commission de sécurité du 5 décembre 2000 faisaient ressortir des non-conformités à cet arrêté. Sur les différentes non-conformités et travaux, nécessaires l'expert a précisé notamment que -l'essentiel des planchers coupe-feu aurait dû être réalisé en 1987 sur la base de l'arrêté du 25 juin 1980 mais qu'une aggravation des isolements était due à l'usage du sous-sol pour le stationnement ou la circulation des véhicules et à l'installation d'activités à risques-la notice de 1987 ne mentionnait de trappes de désenfumage qu'en partie haute des cages d'escalier ainsi que dans les circulations communes au 4ème étage et demandait le recoupement des couloirs de circulation sans autre précision mais que l'installation importante de désenfumage résulte du changement de catégorie de classement dû, aux modifications intervenues sur l'occupation des locaux, une partie limitée pouvant être affectée, pour les cages d'escalier, aux travaux demandés en 1987 ;-les travaux relatifs aux circulations et recoupements sont dus aux modifications apportées aux répartitions des locaux ;- mais est devenu indispensable compte tenu de l'insuffisance des unités de passage en plusieurs endroits mais qu'une partie des travaux correspond à ceux qui auraient dû être faits à l'origine au droit des autres escaliers-les portes et cloisons coupe-feu auraient dû être réalisés en 1987-une installation d'alarme a été mise en place en 1987 mais en fonction de l'évolution du classement elle est devenue non-conforme -l'essentiel des remises en état des robinets d'incendie armés correspond à des travaux d'entretien. Il résulte de ces éléments que même si les conditions d'utilisation de l'ensemble immobilier, imputables aux copropriétaires ou à leurs locataires, ont modifié le classement de l'immeuble et rendu obligatoires la mise en oeuvre de nouvelles règles de sécurité, certains travaux réalisés initialement par la SAIEM de la ville de Valence n'étaient pas conformes à la réglementation applicable à l'époque et la notice de sécurité du 9 juillet 1987. Il est ainsi établi que la SAIEM de la ville de Valence a manqué à son obligation de délivrance lors de la vente à la société CIME HUGO. La prise en charge par monsieur X..., acquéreur des lots appartenant à la société CIME HUGO, des travaux votés lors de l'assemblée générale de copropriété du 4 janvier 2004, antérieurement à l'acquisition, a nécessairement eu une contrepartie qui s'est traduite par une diminution du prix de vente. C'est en ce sens que monsieur X... a établi une attestation le 14 mai 2006 dans laquelle il indique que le prix initial était de 150000 euros mais, compte tenu que d'importantes prescriptions administratives de mise au norme des parties communes de l'immeuble ont été évaluées par un bureau d'études sans avoir été chiffrés par les entreprises lors de la vente, celle-ci a été négociée au prix de 115000 euros. Toutefois la somme de 35000 euros réclamée ne correspond pas à la moins-value résultant du manquement à l'obligation de délivrance. En effet non seulement les travaux mis à la charge de la société CIME HUGO ont été de 19000 euros, tel que cela résulte de l'acte de vente, mais encore une partie des travaux estimés à 1938452,93 euros proviennent des modifications des conditions d'utilisation imputables aux copropriétaires ou à leurs locataires. En se basant sur l'avis de l'expert qui estime que 36,5% du coût total des mises aux normes peut résulter des travaux qui auraient dû être engagés avant la vente initiale et en reportant ce pourcentage à 19000 euros, la moins-value réparable sera fixée à la somme de 6935 euros » ;


Alors que, d'une part, le défaut de conformité doit s'apprécier au regard des données techniques connues ou prévisibles au jour de la vente et ne peut résulter d'une inadéquation de la chose vendue à des normes ultérieurement mises au point et découlant de l'évolution de la technique ; qu'en estimant que si les conditions d'utilisation de l'ensemble immobilier, imputables aux copropriétaires ou à leurs locataires, ont modifié le classement de l'immeuble et rendu obligatoire la mise en oeuvre de nouvelles règles de sécurité, certains travaux réalisés initialement par la SAIEM de la ville de Valence ne seraient pas conformes à la réglementation applicable à l'époque et à la notice de sécurité du 9 juillet 1987, sans préciser les travaux en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du Code civil ;


Alors que, d'autre part, en estimant que certains travaux réalisés par l'exposante ne seraient pas conformes à la réglementation applicable à l'époque et à la notice de sécurité du 9 juillet 1987, sans s'expliquer, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que le règlement de copropriété du 23 janvier 1989 stipule que la protection incendie a été effectuée en conformité avec la notice de sécurité et qu'une attestation de conformité a été délivrée le 6 avril 1992 par Monsieur Y..., en sa qualité d'architecte du Groupe CIMAISE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du Code civil ;


Alors que, enfin, en décidant que certains travaux réalisés initialement par la SAIEM de la ville de Valence n'étaient pas conformes à la réglementation applicable à l'époque et à la notice de sécurité du 9 juillet 1987, sans répondre au moyen soulevé par l'exposante tiré de ce que les dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 n'étaient pas imposables à IN SITU à la suite de l'établissement de la note de sécurité de 1987, en vertu du pouvoir souverain des pompiers qui n'ont pas exigé dans leur note de sécurité l'intégralité de ces dispositions (conclusions d'appel de l'exposante, p. 9, § 3 et s.), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.