Cour de Cassation · civ3 — 11 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





 Sur le premier moyen : 


 Vu l'article 1315 du code civil, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ; 


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 31 octobre 2008), que la société Unibail Rodamco (Unibail) a acquis de la société Vivendi en 1999 71,66 % des titres de la société CNIT et, par acte du 1er décembre 1999, les constructions réalisées en superstructures par les titulaires de baux à construction ; que la société Anjou patrimoine, filiale de la société Vivendi a, par acte du 21 novembre 1999, notamment garanti le paiement de taxes droits et redevances ou contributions quelconques qui pourraient être et/ou devenir exigibles au titre de l'utilisation et/ou de l'exploitation de l'actif immobilier ; qu'à la suite d'un procès-verbal dressé le 11 mai 2000 constatant l'utilisation à titre de bureaux d'une partie d'un espace appelé « Infomart » visé par la garantie susvisée, la direction départementale de l'équipement a notifié un rappel de 7 173 600 euros au titre de la redevance pour création de bureau ; qu'après réception de l'avis de mise en recouvrement délivré le 27 juillet 2004 la société Unibail a payé la somme réclamée, formé un recours devant le tribunal administratif et assigné la société Anjou patrimoine en paiement de la somme précitée et indemnisation ; que le tribunal administratif a déchargé la société Unibail de la redevance, dont le montant a été reversé par l'administration ; que par arrêt du 18 novembre 2009, la Cour de cassation saisie du pourvoi formé par la société Unibail contre l'arrêt de la cour d'appel de Versailles ayant rejeté ses demandes formées contre la société Anjou patrimoine a sursis à statuer jusqu'à décision irrévocable de la juridiction administrative ; que le Conseil d'Etat a, par une décision irrévocable, déclaré prescrite l'action en recouvrement engagée ; 


 Attendu que pour débouter la société Unibail de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation liées à la mise en jeu de la garantie consentie par la société Anjou patrimoine selon contrat du 21 novembre 1999, l'arrêt retient que les permis de construire font état de : « bâtiments affectés à l'exposition permanente de l'informatique (Infomart) », sans toutefois expliciter ce qu'il faut entendre par ce concept, que pour conclure qu'il y a eu transformation de 14 700 m2 de locaux « Infomart » en locaux de bureaux sans autorisation préalable, justifiant la mise en recouvrement de la redevance à laquelle la société Unibail devait être soumise, la direction départementale de l'équipement s'est exclusivement fondée sur des constatations dressées suivant procès-verbal de ses agents verbalisateurs, que ce procès-verbal, dont la valeur probante s'attache seulement aux constatations personnelles des enquêteurs, ne met pas la juridiction saisie en mesure de conclure que les locaux d'origine « Infomart » ont été, depuis la délivrance du permis de construire de 1987, transformés en une autre destination, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'irrégularités relatives à l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces « Infomart », de nature à avoir porté atteinte à la jouissance paisible de la société Unibail au sens du contrat de garantie du 21 novembre 1999 ; 


 Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'utilisation depuis leur construction à titre de bureau des locaux constituant l'espace « Infomart », la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 


 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : 


 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; 


 Condamne la société Anjou patrimoine aux dépens ; 


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Anjou patrimoine à payer la somme de 3 000 euros à la société Unibail ; rejette sa demande ; 


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize. 





MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Unibail Rodamco 


 PREMIER MOYEN DE CASSATION 


 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société UNIBAIL RODAMCO de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation liées à la mise en jeu de la garantie consentie par la société ANJOU PATRIMOINE selon contrat du 21 novembre 1999, les conditions de mise en oeuvre de ladite garantie n'étant pas remplies ; 


 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1er Garantie spécifique à la zone « Infomart » du contrat de garantie du 21 novembre 1999, la Société ANJOU PATRIMOINE s'est engagée à garantir au bénéficiaire, la société UNIBAIL, "toutes conséquences dommageables¿ des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation, à la date de ce jour, des surfaces existantes à l'intérieur de l'actif immobilier, tant au regard des lois et règlements applicables que des autorisations administratives délivrées, de façon à assurer au bénéficiaire une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées" ; qu'en vertu de cette garantie spécifique, il est énoncé que la garantie «correspondra et aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi parla société¿, tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire et, le cas échéant, par application des décisions administratives ou judiciaires passées en force jugée" ; qu'en application de cette stipulation, les parties s'accordent pour admettre que la constatation définitive du préjudice prétendument subi par la société UNIBAIL ne pourra résulter que de la décision exécutoire qui sera prononcée par la Cour d'appel de VERSAILLES dans le cadre de la présente procédure ; 


 AUX MOTIFS ENCORE QUE toutefois, pour que la garantie de la société ANJOU PATRIMOINE puisse être valablement mise en oeuvre, encore convient-il que le préjudice invoqué par la société UNIBAIL, bénéficiaire de cette garantie, soit la conséquence d'irrégularités dûment établies dans l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces existantes au regard des lois et règlements applicables ainsi que des autorisations administratives délivrées ; que, dès lors, la preuve doit être rapportée qu'une irrégularité a affecté les surfaces « Infomart » en ce que celles-ci auraient, contrairement aux permis de construire obtenus à l'origine, été transformées en locaux de bureaux sans l'autorisation exigée par l'article L. 480-1 du Code de l'urbanisme, une telle transformation ayant entraîné l'application de la redevance majorée de la taxation telle que fixée par l'administration fiscale ; qu'à cet égard, il apparaît que les permis de construire respectivement délivrés les 29 mai 1987 et 12 juillet 1989 font état de : "bâtiments affectés à l'Exposition permanente de l'Informatique (Infomart)", sans toutefois expliciter ce qu'il faut entendre par ce concept ; qu'au demeurant, dans son mémoire en défense déposé le 6 septembre 2005 devant le Tribunal administratif de VERSAILLES, la Direction départementale de l'équipement des Hauts-de-Seine, tout en admettant que «la notion d'Infomart » n'est pas au nombre des notions traditionnellement utilisées pour fixer la destination d'une construction", explique que « l'Infomart » «n'est pas assimilable à des surfaces de bureaux, mais peut être qualifiée de surfaces commerciales"; que, dans cet écrit, la DDE précise que, dans la mesure où ils sont destinés à la vente puisqu'il y a présentation de produits, vente directe et libre accès au public, "les locaux du marché permanent de l'informatique¿ ne pouvaient donc pas être considérés comme des surfaces utiles de bureaux" ; 


 AUX MOTIFS AUSSI qu'auparavant, dans un courrier daté du 25 mars 2005 et adressé à la société UNIBAIL HOLDING, la DDE avait fait valoir de manière encore plus explicite que : « l'activité « Infomart » était essentiellement destinée à s'insérer dans un processus de vente, ces surfaces relèvent donc de surfaces commerciales. Au surplus, et en conséquence, « l'infomart » était exonérée tant de la procédure d'agrément¿ que de la redevance pour création de bureaux¿, preuve s'il en est que l'administration a bien considéré que ces surfaces n'étaient pas des surfaces de bureaux" ; qu'il s'en infère que, selon la définition qu'en a donnée la Direction départementale de l'équipement, la destination "Infomart", dont l'originalité en conférerait le caractère «sui generis", se caractérise par l'exposition permanente de l'informatique ayant vocation à s'insérer dans un processus commercial de vente directe, et ne peut en aucun cas relever de la qualification de bureaux ; que pour conclure qu'il y a eu transformation de 14 700 m² de locaux "Infomart" en locaux de bureaux sans autorisation préalable, justifiant la mise en recouvrement de la redevance à laquelle la société UNIBAIL devait être soumise, la Direction départementale de l'équipement s'est exclusivement fondée sur des constatations dressées suivant procès-verbal de ses agents verbalisateurs en date du 11 mai 2000 ; que ceux-ci, aux termes de leur procès-verbal, constatent qu'il y a eu transformation en pièces qualifiées notamment de « bureaux » ou «bureau commercial», puisque les locaux en cause sont, au jour de sa visite, pourvus de : «cloisons fixes ou mobiles allant ou non jusqu'au plafond, bureaux individuels de travail avec chaise dactylo ou fauteuil, armoires de classement permettant le tri et le rangement de dossiers, micro-ordinateurs..." ; qu'ils précisent que la mention de transformation concernant les pièces désignées "commerce" signifie que les locaux litigieux sont, au jour de la visite, équipés de : «bureaux individuels de travail, vitrines avec présentoir ou publicités»; que, toutefois, ce procès-verbal, s'il procède à la description de divers espaces de locaux d'exposition et conclut à la transformation de ces espaces de locaux d'exposition d'une surface totale de 14.699,81 m² en autres destinations, ne comporte aucun élément objectif d'information permettant de distinguer la destination initiale «Infomart » de la destination de bureaux ou commerces telle que constatée le 11 mai 2000 ; que, de surcroît, il ne renseigne ni sur la consistance des travaux qui auraient été réalisés, ni sur la date à laquelle ils auraient été entrepris, de telle sorte que rien n'autorise à conclure, au vu des documents produits aux débats, que les aménagements tels qu'ils avaient été autorisés en 1987 par la Direction départementale de l'équipement n'étaient plus les mêmes lors de la visite effectuée treize ans plus tard par ses agents verbalisateurs ; qu'il s'ensuit que ce procès-verbal, dont la valeur probante s'attache seulement aux constatations personnelles des enquêteurs, ne met pas la juridiction saisie en mesure de conclure que les locaux d'origine "Infomart" ont été, depuis la délivrance du permis de construire de 1987, transformés en une autre destination ; qu'au demeurant, telle était l'opinion exprimée à l'origine par la société UNIBAIL, puisqu'aux termes de ses observations du 14 mars 2001, en réponse au procès-verbal de constatation d'infractions, cette dernière, tout en stigmatisant l'imprécision des faits évoqués dans ce procès-verbal, n'avait pas manqué de relever que la présence d'équipements et éléments essentiellement mobiliers "ne peut en aucune manière constituer une quelconque présomption de l'existence de travaux. En effet, en l'état, l'Administration ne justifie aucunement de la matérialité des transformations incriminées¿ » ; qu'au regard de ce qui précède, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'irrégularités relatives à l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces « Infomart », de nature à avoir porté atteinte à la jouissance paisible de la société UNIBAIL au sens du contrat de garantie du 21 novembre 1999 ; que, dès lors, à défaut d'une décision exécutoire établissant l'irrégularité d'affectation des surfaces litigieuses, la garantie "infomart", ayant pour objet de garantir l'acquéreur des "conséquences dommageables des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces existantes", n'avait pas lieu d'être mise en oeuvre en sorte qu'il convient, en infirmant le jugement déféré, de débouter la société UNIBAIL de l'ensemble de ses demandes présentées à l'encontre de la société ANJOU PATRIMOINE sur le fondement de cette garantie résultant du contrat du 21 novembre 1999 ; 


 ALORS QUE, D'UNE PART, il importait de savoir ce qu'il en était des obligations de garantie souscrite par le vendeur aussi bien par rapport à l'acte authentique de vente du 1er décembre 1999 que par rapport à l'acte de garantie du 21 novembre 1999, l'acte du 1er décembre 1999 précisant que le vendeur déclare garantir l'acquéreur de ce que « les redevances, taxes fiscales ou parafiscales auxquelles le bien pouvait être assujetti, tant au titre de sa construction que de son exploitation (...) avaient été régulièrement payées ou acquittées, et notamment celle due au titre de la redevance pour création de bureaux ; que l'exploitation actuelle du bien résultant des baux en cours était conforme à l'affectation administrative du bien » ; que dans ses écritures d'appel, la société intimée rappelait ces dispositions spécifiques (cf. p. 6 des conclusions n° 4), ensemble celles résultant de la garantie du 21 novembre 1999, le Tribunal de grande instance de NANTERRE, par son jugement infirmé, ayant pris le soin de combiner lesdites garanties ; qu'il résultait de la conjonction des garanties souscrites les 21 novembre et 1er décembre 1999 que les conséquences dommageables nées des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation des espaces cédés à la date de leur vente étaient prises en charge par le vendeur ; qu'en ne tenant aucun compte de la garantie souscrite le 1er décembre 1999 par rapport à l'exploitation du site, cependant qu'il est constant que ladite exploitation n'a pu perdurer car les autorisations administratives nécessaires n'avaient pas été obtenues par le vendeur pour un usage à titre de bureaux, la Cour méconnaît les termes essentiels du litige dont il était saisi et partant viole l'article 4 du Code de procédure civile ; 


 ALORS QUE, D'AUTRE PART, ET EN TOUTE HYPOTHESE, en affirmant que la preuve n'avait pas été rapportée de l'existence d'irrégularités relatives à l'affectation et/ou à l'exploitation des surfaces dites « Infomart », sans tenir compte de l'incidence sur la solution du litige de l'acte authentique du 1er décembre 1999 d'où il résultait que toutes les redevances avaient été régulièrement payées et acquittées et notamment celle due au titre de la redevance pour création de bureaux, cependant que le vendeur ne contestait pas n'avoir jamais réglé de redevance pour changement d'affectation des lieux et ne contestait pas davantage l'existence de cette création de bureaux en faisant état de la prescription de l'action fiscale car plus de deux ans s'étaient écoulés entre cette transformation et le procès-verbal de l'administration concluant à la transformation d'espaces à destination d'expositions d'une surface de 14 699,81 m² en une autre destination, à savoir à usage de bureaux, qu'ainsi la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l'article 1315 du Code civil, violé ; 


 ALORS QUE, DE TROISIEME PART, sous couvert d'une prétendue absence de preuve de l'irrégularité qui aurait été commise par le vendeur au regard de la garantie octroyée, notamment le 21 novembre 1999, la Cour d'appel escamote totalement la question qui lui était soumise, au regard de l'obligation de délivrance : oui ou non l'espace « Infomart » dont il est constant qu'il a été utilisé à usage de bureaux, ce que le vendeur admettait lui-même en faisant notamment valoir un moyen de prescription, s'agissant de l'action fiscale, bénéficiait-il, lors de la vente, des autorisations administratives requises pour un tel usage avec un paiement effectif correspondant aux redevances dues pour un changement de destination de l'espace, ce qui n'était manifestement pas le cas ; qu'ainsi, la Cour méconnaît son office au regard des articles 12 du Code de procédure civile, 4 du Code civil et 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 


 ET ALORS, ENFIN, QUE la Cour commence par relever que la destination « Infomart » ne peut en aucun cas déboucher sur une qualification de bureaux (cf. p. 8, dernier alinéa de l'arrêt), puis elle constate que la transformation de 14 700 m² de locaux « Infomart » en locaux de bureaux sans autorisation préalable, justifiant la mise en oeuvre de la redevance à laquelle UNIBAIL devait être soumise, est fondée sur le procès-verbal des agents verbalisateurs de la Direction départementale de l'équipement en date du 12 mai 2000, lesquels ont constaté ces transformations ; qu'après avoir souligné que la valeur probante du procès-verbal s'attache aux constatations personnelles des enquêteurs qui ont mis en relief les transformations en cause, la Cour n'a pu sans mieux expliquer et méconnaître les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile, dire que le procès-verbal, pourtant clair et précis, ne mettait pas la juridiction saisie en mesure de conclure que les locaux d'origine « Infomart » ont été depuis la délivrance du permis de construire de 1987, transformés en une autre destination, cependant qu'il est constant que quelques jours après la vente il est apparu aux agents verbalisateurs de la DDE que la destination était, au jour des constatations, à usage de bureaux, ce qui était antinomique avec le concept « Infomart » résultant du permis de construire ; 


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les conditions de la mise en oeuvre de la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine selon contrat du 21 novembre 1999 ne sont pas remplies et débouté en conséquence la société Unibail Rodamco de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation subséquentes ; 


 AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1. « Garantie spécifique à la zone Infomart » du contrat de garantie du 21 novembre 1999, la société Anjou Patrimoine s'est engagée à garantir au bénéficiaire, la société Unibail, « toutes conséquences dommageables des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation, à la date de ce jour, des surfaces existantes à l'intérieur de l'actif immobilier, tant au regard des lois et règlements applicables que des autorisations administratives délivrées, de façon à assurer au bénéficiaire ... une jouissance paisible dans le cadre de la continuité d'utilisation et de l'exploitation des surfaces telles qu'elles sont actuellement utilisées » ; qu'en vertu de cette garantie spécifique, il est énoncé que la garantie « correspondra et aura pour limite la couverture du préjudice direct ou indirect effectivement subi par la société , tel qu'il résultera de sa constatation définitive pouvant résulter d'une transaction, décision administrative ou judiciaire exécutoire, et le cas échéant, par l'application de décisions administratives ou judiciaires passées en force de chose jugée » ; qu'en application de cette stipulation, les parties s'accordent pour admettre que la constatation définitive du préjudice prétendument subi par la société Unibail ne pourra résulter que de la décision exécutoire qui sera prononcée par la cour d'appel de Versailles dans le cadre de la présente procédure ; que toutefois, pour que la garantie de la société Anjou Patrimoine puisse être valablement mise en oeuvre, encore convient-il que le préjudice invoqué par la société Unibail, bénéficiaire de cette garantie, soit la conséquence d'irrégularités dûment établies dans l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces existantes au regard des lois et règlements applicables ainsi que des autorisations administratives délivrées ; que, dès lors, la preuve doit être rapportée qu'une irrégularité a affecté les surfaces Infomart en ce que celles-ci auraient, contrairement aux permis de construire obtenus à l'origine, été transformées en locaux de bureaux sans l'autorisation exigée par l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, une telle transformation ayant entraîné l'application de la redevance majorée de la taxation telle que fixée par l'administration fiscale ; qu'à cet égard, il apparaît que les permis de construire respectivement délivrés les 29 mai 1987 et 12 juillet 1989 font état de : « bâtiments affectés à l'exposition permanente de l'informatique (Infomart) », sans toutefois expliciter ce qu'il faut entendre par ce concept ; qu'au demeurant, dans son mémoire en défense déposé le 6 septembre 2005 devant le tribunal administratif de Versailles, la Direction départementale de l'équipement des Hauts-de-Seine, tout en admettant que « la notion d'Infomart n'est pas au nombre des notions traditionnellement utilisées pour fixer la destination d'une construction », explique que l'Infomart « n'est pas assimilable à des surfaces de bureaux, mais peut être qualifiée de surfaces commerciales » ; que dans cet écrit, la DDE précise que, dans la mesure où ils sont destinés à la vente puisqu'il y a présentation de produits, vente directe et libre accès au public, « les locaux du marché permanent de l'informatique ... ne pouvaient donc pas être considérés comme des surfaces utiles de bureaux ; qu'auparavant, dans un courrier daté du 25 mars 2005 et adressé à la société Unibail Holding, la DDE avait fait valoir de manière encore plus explicite que : « l'activité Infomart était essentiellement destinée à s'insérer dans un processus de vente : ces surfaces relèvent donc de surfaces commerciales. Au surplus, et en conséquence, l'Infomart était exonérée tant de la procédure d'agrément ¿ que de la redevance pour création de bureaux ¿, preuve s'il en est que l'administration a bien considéré que ces surfaces n'étaient pas des surfaces de bureaux » ; qu'il s'en infère que, selon la définition qu'en a donnée la Direction départementale de l'équipement, la destination « Infomart », dont l'originalité en conférerait le caractère « sui generis », se caractérise par l'exposition permanente de l'informatique ayant vocation à s'insérer dans un processus commercial de vente directe, et ne peut en aucun cas relever de la qualification de bureaux ; que pour conclure qu'il y a eu transformation de 14.700 m² de locaux « Infomart » en locaux de bureaux sans autorisation préalable, justifiant la mise en mouvement de la redevance à laquelle la société Unibail devait être soumise, la Direction départementale de l'équipement s'est exclusivement fondée sur les constatations dressées suivant procès-verbal de ses agents verbalisateurs en date du 11 mai 2000 ; que ceux-ci, aux termes de leur procès-verbal, constatent qu'il y a eu transformation en pièces qualifiées notamment de « bureaux » ou « bureau commercial », puisque les locaux en cause sont, au jour de sa visite, pourvus de : « cloisons fies ou mobiles allant ou non jusqu'au plafond, bureaux, individuels de travail avec chaise dactylo ou fauteuil, armoires de classement permettant le tri et le rangement de dossiers, microordinateurs » ; qu'ils précisent que la mention de transformation concernant les pièces désignées « commerce » signifie que les locaux litigieux sont, au jour de la visite, équipés de : « bureaux individuels de travail, vitrines avec présentoir ou publicités » ; que, toutefois, ce procès-verbal, s'il procède à la description de divers espaces de locaux d'exposition et conclut à la transformation de ces espaces de locaux d'exposition d'une surface totale de 14.699,81 m² en autres destinations, ne comporte aucun élément objectif d'information permettant de distinguer la destination initiale « Infomart » de la destination de bureaux ou commerces telle que constatée le 11 mai 2000 ; que, de surcroît, il ne renseigne ni sur la consistance des travaux qui auraient été réalisés, ni sur la date à laquelle ils auraient été entrepris, de telle sorte que rien n'autorise à conclure, au vu des documents produits aux débats, que les aménagements tels qu'ils avaient été autorisés en 1987 par la Direction départementale de l'équipement n'étaient plus les mêmes lors de la visite effectuée treize ans plus tard par ses agents verbalisateurs ; qu'il s'ensuit que ce procès-verbal, dont la valeur probante s'attache seulement aux constatations personnelles des enquêteurs, ne met pas la juridiction saisie en mesure de conclure que les locaux d'origine « Infomart » ont été, depuis la délivrance du permis de construire de 1987, transformés en une autre destination ; qu'au demeurant, telle était l'opinion exprimée à l'origine par la société Unibail, puisqu'aux termes de ses observations du 14 mars 2001 en réponse au procès-verbal de constatation d'infractions, cette dernière, tout en stigmatisant l'imprécision des faits évoqués dans ce procès-verbal, n'avait pas manqué de relever que la présence d'équipements et éléments essentiellement mobiliers « ne peut en aucune manière constituer une quelconque présomption de l'existence de travaux. En effet, en l'état, l'administration ne justifie aucunement de la matérialité des transformations incriminées » ; qu'au regard de ce qui précède, la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'irrégularités relatives à l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces Infomart, de nature à avoir porté atteinte à la jouissance paisible de la société Unibail au sens du contrat de garantie du 21 novembre 1999 ; 


 ALORS QUE, D'UNE PART, dans la région Ile-de-France, sont soumis à un agrément de l'autorité administrative toutes les opérations portant sur des locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d'enseignement, que ces opérations impliquent ou non l'exécution de travaux, l'agrément étant exigé, non point seulement pour les opérations de construction, de reconstruction, de réhabilitation ou d'extension, mais également en cas de simple changement d'utilisateur ou d'utilisation desdits locaux ; qu'en subordonnant la preuve d'une irrégularité relative à l'affection ou l'exploitation des surfaces « Infomart » litigieuses à l'exécution de travaux, quand il suffisait, pour qu'une telle irrégularité fût constatée, que les locaux initialement affectés à « l'Infomart », c'est-à-dire à l'exposition permanente de l'informatique, avaient reçu, sans agrément préalable, une autre affectation correspondant à l'usage de bureaux, la cour viole les articles L. 510-1 et R. 510-1 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction applicable à la cause ; 


 ALORS QUE, D'AUTRE PART, dans le cas où l'agrément prévu à l'article L. 510-1 du code de l'urbanisme est requis, un permis de construire ne peut être valablement délivré que sur production de la décision d'agrément ; que pour dire que la preuve d'une irrégularité relative à l'affectation et à l'exploitation des surfaces « Infomart » de nature à justifier la mise en oeuvre de la garantie n'est pas rapportée, la cour retient que le procès-verbal d'infraction du 11 mai 2000 ne lui permet pas de se convaincre que les locaux d'origine « Infomart » ont été, depuis la délivrance du permis de construire de 1987, transformés en une autre destination ; que s'il faut comprendre que, selon la cour, la destination « Infomart », telle que résultant du permis de construire délivré sans agrément préalable en 1987 pouvait correspondre à des activités de bureau, lesquelles sont pourtant sujettes à agrément, la Cour viole l'article R. 510-8 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause ; 


 ALORS QUE, ENFIN, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, les procès-verbaux dressés par les agents assermentés de la Direction départementale de l'équipement font foi jusqu'à preuve du contraire des infractions qu'ils constatent et jusqu'à inscription de faux des constatations en fait effectuées ; que le procès-verbal d'infraction du 11 mai 2000 constate que les locaux ayant reçu la destination initiale «d'Infomart» sont affectés à l'usage de bureaux ; que la cour, qui ne fait état d'aucun élément de preuve contraire, ne pouvait remettre en cause l'exactitude de cette constatation, sauf à violer l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme, auquel renvoie l'article L. 550-1 du même Code ; 


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les conditions de la mise en oeuvre de la garantie consentie par la société Anjou Patrimoine selon contrat du 21 novembre 1999 ne sont pas remplies et débouté en conséquence la société Unibail Rodamco de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation subséquentes ; 


 AU MOTIF CENTRAL QU'à défaut d'une décision exécutoire établissant l'irrégularité d'affectation des surfaces litigieuses, la garantie « Infomart », ayant pour objet de garantir l'acquéreur des « conséquences dommageables des éventuelles irrégularités portant sur l'affectation et/ou l'exploitation des surfaces existantes », n'avait pas lieu d'être mise en oeuvre ; 


 ALORS QUE, D'UNE PART, aux termes mêmes de la convention litigieuse, telle qu'elle est reproduite par l'arrêt attaqué, la garantie est due à raison de toute irrégularité portant sur l'affectation et l'exploitation des surfaces litigieuses, l'exigence d'une décision administrative ou judiciaire exécutoire n'étant requise que pour déterminer le quantum de l'indemnisation due en vertu de la garantie (cf. arrêt p.7, 3 derniers §) ; qu'aussi bien, s'il faut comprendre que l'arrêt érige l'intervention d'une décision exécutoire établissant l'irrégularité de l'affectation des surfaces litigieuses en condition de la garantie contractuelle, force est d'observer qu'elle ajoute à la convention qui fait la loi des parties une condition qu'elle ne comporte pas et viole, ce faisant, l'article 1134 du code civil ; 


 ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en toute hypothèse, à raison du principe de l'autorité de la chose décidée, ensemble du principe de la séparation des pouvoirs, le juge judiciaire ne peut remettre en cause l'infraction constatée par une décision administrative exécutoire ; qu'il s'ensuit que l'arrêt, qui se fonde sur l'absence d'une telle décision, devra être annulé car il se trouvera dépourvu de tout fondement juridique et devra être annulé si le Conseil d'Etat, actuellement saisi du pourvoi formé par l'administration à l'encontre du jugement du tribunal administratif de Versailles du 6 novembre 2007, vient à annuler ledit jugement et à valider l'avis de mise en recouvrement délivré par l'administration le 27 juillet 2004 au titre de la taxation d'office de la redevance pour création de bureaux prévue à l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme, un tel avis constituant une décision administrative exécutoire ; 


 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 


 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société UNIBAIL RODAMCO à supporter le coût du cautionnement institué par l'ordonnance du Conseil de la mise en état du 26 juin 2008, depuis le jour de son émission (le 15 juillet 2008) jusqu'au jour du paiement effectif de la somme de 7 173 600 euros à la société ANJOU PATRIMOINE ; 


 AU MOTIF CENTRAL dès lors qu'il est jugé que la société ANJOU PATRIMOINE n'est tenue d'aucune obligation au titre de la garantie contractuelle susvisée, la société UNIBAIL RODAMCO doit seule supporter le coût du cautionnement institué par ordonnance du Conseil de la mise en état du 26 juin 2008, ce depuis le jour de son émission le 15 juillet 2008 jusqu'au jour du paiement effectif de la somme de 7 173 600 euros, objet de ce cautionnement ; 


 ALORS QUE, D'UNE PART, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée au visa des premier, deuxième et/ou troisième moyens de cassation entraînera par voie de conséquence, et en application de l'article 624 du Code de procédure civile, l'annulation du chef ici querellé du dispositif de l'arrêt ; 


 ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, la caution bancaire mise à la charge de la société Anjou Patrimoine par l'ordonnance du 26 juin 2008 avait pour objet de garantir la société Unibail Rodamco contre un risque d'insolvabilité au cas où, après restitution de la somme de 7.173.600 euros, cette somme devrait à nouveau être payée par sa garante à la faveur d'une nouvelle décision ; qu'il est constant que, par ordonnance du 12 septembre 2008, le conseiller de la mise en état a dit le cautionnement présenté par la société Anjou Patrimoine non conforme au dispositif de sa précédente ordonnance et dispensé ce faisant la société Unibail de toute restitution ; qu'il s'en évince que le cautionnement non conforme fourni par la société Anjou Patrimoine était sans objet aucun ; que dès lors, nul ne peut savoir ni comprendre, à la lecture de la décision, à quel titre et sur quel fondement juridique, la société Unibail pourrait être tenue de supporter le coût de ce cautionnement devenu sans objet dès le 12 septembre 2008 jusqu'au jour du paiement effectif de la somme de 7.173.600 euros ; qu'en laissant totalement incertain le fondement juridique de sa décision, la cour méconnaît ce que postule l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 12 du même code, et ce faisant les viole.