Cour de Cassation · civ3 — 10 juillet 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique : 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2012), que la société CLL Pharma (CLL) a vendu à la société civile immobilière Val Moulin (la SCI) un terrain supportant un immeuble ; que l'acte prévoyait un supplément de prix en cas d'obtention d'un permis de construire un local d'une surface minimum de 1 200 mètres carrés ; qu'un permis autorisant une construction de 1 173 mètres carrés de surface hors oeuvre nette (SHON) a été accordé ; que la société CLL a assigné la SCI en paiement du supplément de prix ; 


Attendu que la société CLL fait grief à l'arrêt de la débouter de cette demande, alors, selon le moyen : 


1°/ qu'un dépassement des règles relatives au gabarit et à la densité d'occupation des sols dans le plan local d'urbanisme peut être décidé par le conseil municipal dans les zones urbaines ou à urbaniser pour les constructions satisfaisant à ces critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération, à hauteur de 30 % en général, et de 20 % dans les secteurs sauvegardés ; que pour l'application de cette règle, la société CLL Pharma avait montré dans ses conclusions que la surface hors oeuvre nette existante était de 1 280 m ², ce qui, compte tenu de l'application du coefficient de 15 % retenu par le conseil municipal de Biot dans sa délibération du 6 mai 2010, permettait un droit de construire de 1 365 m ², et donc autorisait la société Val Moulin à présenter une demande de permis de construire pour une surface supérieure à 1 200 m ², dans le respect de la condition posée par le compromis du 14 juin 2010 ; que la cour d'appel qui, sans réfuter les conclusions de la société CLL Pharma, a calculé le dépassement autorisé non sur la surface hors oeuvre nette existante de 1 280 m ², mais sur la surface hors oeuvre nette résiduelle de 1 020 m ² compte tenu du bâtiment déjà édifié sur le terrain, a ajouté à la loi et violé l'article L. 128-1 du code de l'urbanisme ; 
2°/ que la société CLL Pharma avait fait valoir dans ses conclusions que le comportement de la société Val Moulin, qui n'avait pas informé sa cocontractante de la modification de sa demande de permis de construire, limitée à une surface de 1 173 m ², et n'avait jamais fait aucune réserve sur la surface de construction qui allait pouvoir être obtenue, caractérisait une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir du défaut d'obtention du permis de construire à hauteur d'une surface de 1 200 m ², ce que confirmait le courriel du 18 avril 2011 se bornant à indiquer que « le permis de construire avait été obtenu » avant que la société Vam Moulin ne prétende tardivement qu'une différence de 27 m ² de droit de construire aurait été pour elle essentielle ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile ; 
Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI avait sollicité un permis de construire correspondant au contrat prévoyant la construction d'un immeuble neuf pour une Shon supérieure à 1 200 mètres carrés et avait réduit sa demande à la Shon de 1 173 mètres carrés pour satisfaire aux exigences de la commune, la cour d'appel qui, écartant les conclusions, a exactement retenu que l'autorisation de réaliser la superficie constructible prévue au contrat ne pouvait être obtenue qu'après obtention d'une autorisation de dépassement et que celle-ci devait être calculée sur la Shon résiduelle après prise en compte de la Shon des bâtiments existants non modifiés, en a déduit, à bon droit, que la Shon prévue au contrat ne pouvant être obtenue et la SCI n'ayant pas renoncé à invoquer la défaillance de la condition mise au versement du supplément de prix, celui-ci n'était pas dû ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne la société CLL Pharma aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CLL Pharma à payer 3 000 euros à la SCI Val Moulin ; rejette la demande de la société CLL Pharma ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société CLL Pharma 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la Société CLL PHARMA de ses demandes en règlement du complément de prix et de l'avoir condamnée à payer à la SCI VAL MOULIN la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 


AUX MOTIFS QUE II) La condition de surface : La demande de permis de construire déposée le 29 juillet 2010 par la SCI VAL MOULIN visait à la construction d'un bâtiment sur trois niveaux, un rez-de-chaussée de 42, 30 m ², un premier étage de 590 m ² et un deuxième étage de 590 m ², soit au total une création de 1 222, 30 m ² de surface hors oeuvre nette ; que la parcelle cadastrée section AE n° 21, lieudit ...,... (Alpes Maritimes) est d'une surface 10 671 m ² ; que cette parcelle est en zone UV/ d du plan local d'urbanisme de la commune de BIOT ; que cette zone UV/ d est destinée à accueillir les constructions à usage d'activité de recherche et tertiaires ainsi que les activités horticoles ; que le coefficient d'occupation des sols de cette zone est défini globalement par le plan local d'urbanisme soit à 48 000 m ² de surface hors oeuvre nette pour l'ensemble du sous-secteur UV/ d, alors que pour les sous-secteurs Uva, Uvb et Uvc, la surface autorisée est de 95 000 m ² répartie selon un coefficient d'occupation des sols de 0, 45 par unité foncière ; que le plan local d'urbanisme précise que : " pour l'ensemble de la zone UV, la SHON pourra être augmentée de 20 % pour les nouvelles constructions ainsi que pour l'extension et la rénovation des constructions existantes à haute performance énergétique et environnementale " ; que cette disposition résultait de l'application de l'article L. 128-1 du Code de l'urbanisme qui permet un dépassement des règles relatives au gabarit et à la densité d'occupation des sols dans le plan local d'urbanisme décidé par le conseil municipal dans les zones urbaines ou à urbaniser pour les constructions satisfaisant à ces critères de performance énergétique élevée ou alimentés à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération ; que cet article prévoit ainsi un dépassement possible de 30 % en général, et de 20 % dans les secteurs sauvegardés ; qu'en l'occurrence la zone concernée se trouvant en secteur de protection des monuments naturels et des sites, le dépassement que la loi autorise au conseil municipal est de 20 % ; que l'article L. 128-2 du Code de l'urbanisme prévoit que le conseil municipal peut décider de moduler ce dépassement ; qu'en l'occurrence, par délibération du 6 mai 2010, le conseil municipal de la commune de BIOT a décidé de limiter ce dépassement dans l'ensemble des zones urbaines à 15 % ; que la parcelle AE n° 21, lieudit ...,... se trouve également dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté Saint Philippe ; que le tableau de répartition de la surface hors oeuvre nette entre les parcelles situées dans la zone d'aménagement concerté attribue à cette parcelle une surface hors oeuvre nette de 2 300 m ² ; que sur cette parcelle, il existait déjà un bâtiment d'une surface hors oeuvre nette de 1 280 m ² ; qu'il existait ainsi une surface hors oeuvre nette résiduelle de 2 300 m ²-1 280 m ², soit de 1 020 m ² ; que pour aboutir à la construction d'une surface supérieure à 1 020 m ², il faut profiter du dépassement autorisé par le plan local d'urbanisme en application de l'article L. 128-1 du Code de l'urbanisme ; que le pourcentage de dépassement ne concerne que les constructions nouvelles satisfaisant à des critères de performance énergétique ou des rénovations de constructions anciennes pour les faire en conformité avec les critères de performance énergétique ; qu'en l'occurrence, si le propriétaire de la parcelle reconstruisait les bâtiments anciens pour les rendre conformes aux normes de performance énergétique et construisait également des bâtiments nouveaux conformes à ces normes, il pouvait obtenir un dépassement de surface calculé sur l'ensemble de la surface autorisée de la parcelle ; que si le propriétaire garde l'existant tel quel, et construit un bâtiment nouveau correspondant aux critères de performance énergétique, il pourra obtenir un dépassement de la surface résiduelle non encore construite ; que dans l'accord conclu entre les parties, il n'a jamais été dit que le permis de construire envisagé avait trait à la reconstruction de l'existant, qu'il s'agissait purement et simplement d'une construction nouvelle ; qu'en conséquence le dépassement de surface autorisé correspond à un pourcentage calculé sur la surface hors oeuvre nette résiduelle, en l'occurrence 1 020 m ² ; que compte tenu de la limite décidée par la commune de BIOT, ce dépassement n'est pas de 20 % comme l'avaient espéré les parties, mais seulement de 15 % ; que la surface hors oeuvre nette résiduelle avec dépassement est donc de 1 020 m ² + 153 (15 %), soit 1 173 m ², en tout cas de moins de 1 200 m ² ; qu'en conséquence le projet d'une construction nouvelle de 1 200 m ² au moins de surface hors oeuvre nette était irréalisable ; que le permis de construire accorde le droit de construire cette surface de 1 173 m ² ; que la condition de surface prévue à l'accord n'est pas remplie ; que la Société CCL PHARMA considère que la SCI VAL MOULIN avait renoncé à se prévaloir de la condition de surface alors qu'elle pouvait cependant réaliser l'édification d'une construction nouvelle correspondant à 27 m ² près à son projet ; que la SCI VAL MOULIN avait déposé initialement un dossier de permis de construire pour un bâtiment de 1 222, 30 m ² ; qu'elle n'entendait pas renoncer à un projet de construction d'un bâtiment nouveau de 1 200 m ² au moins ; que c'est à la suite de la réponse de la commune de BIOT à cette demande, le 26 août 2010, qu'elle apprit que ce projet n'était pas réalisable et qu'elle ne pouvait obtenir le droit de construire qu'un bâtiment n'excédant pas 1 173 m ², en tout cas de moins de 1 200 m ² ; que la SCI VAL MOULIN ne pouvait que se conformer à ces contraintes, sauf à voir refuser un permis de construire un bâtiment de 1 200 m ² de surface hors oeuvre nette ; que le fait qu'elle se soit conformée aux règles ne signifie pas qu'elle aurait accepté quand même de verser le supplément de prix prévu, et ait renoncé à la condition relative à la surface qui déterminait ce supplément de prix ; que les parties ont commis une erreur dans leur convention, en déterminant un supplément de prix conditionné à un projet qui, pour la surface prévue, n'était pas réalisable ; mais que la convention est la loi des parties, ainsi que le rappelle l'article 1134 du Code civil ; que la Cour n'a pas à en modifier les termes, elle ne peut que constater que la condition prévue n'est pas remplie ; 


ET AUX MOTIFS QUE III) La condition de délai : que compte tenu de ce qu'au moins une des conditions du supplément de prix n'est pas remplie, il est sans conséquence de savoir si la condition de délai était respectée ou non ; que le permis de construire a été accordé le 21 mars 2011, en tout état de cause plus de huit mois après le 14 juin 2010 ; que la Société CLL PHARMA considère que la SCI VAL MOULIN a volontairement tardé à établir son complément de dossier lorsqu'elle a dû transformer son projet pour passer d'une construction de 1 222, 30 m ² à une construction de 1 173 m ², de sorte qu'elle empêchait l'autorisation d'un permis de construire dans les huit mois de la promesse synallagmatique de vente ; que suite au courrier de la commune de BIOT du 26 août 2010, la SCI VAL MOULIN a établi un nouveau plan de construction, en modifiant les surfaces des trois niveaux, le rez-de-chaussée passant de 42, 30 m ² à 42 m ², le premier étage de 590 m ² à 565, 50 m ² et le deuxième étage de 590 m ² à 565, 50 m ², pour passer de 1 222, 30 m ² à 1 173 m ² de surface hors oeuvre nette ; que la modification du projet a obligé à revoir les plans et à refaire une appréciation des performances énergétiques en relation avec les plans modifiés ; qu'il n'est pas établi que la SCI VAL MOULIN ait cherché à retarder la délivrance du permis de construire ; qu'en tout état de cause, le projet d'établir un bâtiment de 1 200 m ² de surface hors oeuvre nette s'était avéré irréalisable et la notion de délai d'obtention eu égard aux conditions d'attribution d'un supplément de prix était devenue sans conséquence ; que la SCI VAL MOULIN n'a commis aucune faute et qu'en tout état de cause aucun préjudice ne serait résulté pour la Société CLL PHARMA d'une faute commise par la SCI VAL MOULIN pour manquement à diligences dans le traitement du dossier de demande de permis de construire ; 


ALORS QUE, D'UNE PART, un dépassement des règles relatives au gabarit et à la densité d'occupation des sols dans le plan local d'urbanisme peut être décidé par le conseil municipal dans les zones urbaines ou à urbaniser pour les constructions satisfaisant à ces critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération, à hauteur de 30 % en général, et de 20 % dans les secteurs sauvegardés ; 


Que pour l'application de cette règle, la Société CLL PHARMA avait montré dans ses conclusions que la Surface Hors OEuvre Nette existante était de 1 280 m ², ce qui, compte tenu de l'application du coefficient de 15 % retenu par le conseil municipal de BIOT dans sa délibération du 6 mai 2010, permettait un droit de construire de 1 365 m ², et donc autorisait la Société VAL MOULIN à présenter une demande de permis de construire pour une surface supérieure à 1 200 m ², dans le respect de la condition posée par le compromis du 14 juin 2010 ; 


Que la Cour d'appel qui, sans réfuter les conclusions de la Société CLL PHARMA, a calculé le dépassement autorisé non sur la Surface Hors OEuvre Nette existante de 1 280 m ², mais sur la Surface Hors OEuvre Nette résiduelle de 1 020 m ² compte tenu du bâtiment déjà édifié sur le terrain, a ajouté à la loi et violé l'article L. 128-1 du Code de l'urbanisme ; 


ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Société CLL PHARMA avait fait valoir dans ses conclusions que le comportement de la Société VAL MOULIN, qui n'avait pas informé sa cocontractante de la modification de sa demande de permis de construire, limitée à une surface de 1 173 m ², et n'avait jamais fait aucune réserve sur la surface de construction qui allait pouvoir être obtenue, caractérisait une renonciation claire et non équivoque à se prévaloir du défaut d'obtention du permis de construire à hauteur d'une surface de 1 200 m ², ce que confirmait le courriel du 18 avril 2011 se bornant à indiquer que « le permis de construire avait été obtenu » avant que la Société VAL MOULIN ne prétende tardivement qu'une différence de 27 m ² de droit de construire aurait été pour elle essentielle ; 


Qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile.