Cour de Cassation · civ3 — 18 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Joint les pourvois n° T 12-18.188 et N 12-20.414 ;


 Sur la recevabilité du pourvoi n° T 12-18.188 : 


 Vu l'article 613 du code de procédure civile ; 


 Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court, à l'égard des décisions par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ;


 Attendu que la SCI du Landor (la SCI) s'est pourvue en cassation, le 25 avril 2012, contre l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 février 2012), rendu par défaut et susceptible d'opposition ; qu'il n'est pas justifié de l'expiration du délai d'opposition à la date de ce pourvoi ; 


 Que le pourvoi est irrecevable ;


 Sur le pourvoi n° N 12-20.414 :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 février 2012), que M. Maurice X..., qui avait donné verbalement à bail à M. Michel Y... une parcelle de terre, a consenti à M. Z... une promesse de vente portant sur cette parcelle, lequel s'est substitué la SCI du Landor (la SCI) ; que le notaire chargé de rédiger l'acte authentique, M. A..., a notifié à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ainsi qu'à M. Y... ce projet de vente aux fins de purge de leurs droits de préemption respectifs ; que la vente a finalement été conclue, suivant acte authentique du 20 février 2008, au profit du locataire en place après manifestation de son intention d'exercer son droit de préemption ; que la SCI a agi en annulation de cette vente et aux fins de voir condamner solidairement le vendeur et le notaire à lui verser une indemnité ;


 Sur le premier moyen, pris en ses quatre premières branches, ci-après annexé :


 Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. X... avait reconnu dans une attestation que M. Y... était locataire des parcelles objet du litige suivant un bail verbal tacitement reconduit depuis plusieurs années, que celui-ci, affilié à la MSA en qualité d'agriculteur, déclarait ces parcelles à l'administration pour percevoir les aides à la surface correspondantes et qu'enfin, il était locataire des parcelles entourant les parcelles objet du litige, la cour d'appel, qui a retenu, appréciant souverainement la commune intention des parties, que celles-ci avaient entendu soumettre la location au statut du fermage et que, par conséquent, le bailleur avait renoncé à bénéficier des dispositions dérogatoires applicables aux baux de petites parcelles, a pu en déduire que M. Y..., auquel le projet de vente devait bien être notifié par le notaire, disposait d'un droit de préemption ;


 Attendu, d'autre part, que la SCI n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le bail consenti par son auteur à M. Y... lui était inopposable, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;


 D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé ;


 Mais sur le premier moyen pris en sa cinquième branche :


 Vu l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;


 Attendu que pour déclarer efficace la déclaration de préemption de M. Y..., l'arrêt retient qu'aucune incertitude n'affectait son existence, sa date, ni sa portée ;


 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette déclaration avait été adressée au propriétaire-vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;


 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :


 Déclare irrecevable le pourvoi n° T 12-18188 ;


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la société du Landor tendant à l'annulation de la vente intervenue entre les consorts X... et M. Y..., l'arrêt rendu le 3 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;


 Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits au pourvoi n° N 12-20.414 par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI du Landor.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI du Landor en toutes ses demandes fins et prétentions ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE (….) si aucun contrat écrit n'a été signé entre M. Y... et M. Maurice X..., ce dernier reconnaît lui-même dans une attestation établie le 3 janvier 2008 (pièce n° 8) concernant la parcelle n° AI 132 que « M. Y... Michel est le locataire par bail oral tacitement reconduit depuis de nombreuses années et verse régulièrement le montant de son loyer à Monsieur X.... Le dernier s'élève à 22,65 € en date du 17 décembre 2007 » ; qu'en sa qualité d'exploitant agricole, M. Y... justifie cotiser à la MSA (attestation MSA du 12 juin 2007) et déclarer régulièrement la parcelle litigieuse afin de bénéficier d'aides liées à la surface et réservées aux exploitants (attestation de paiement du 1er décembre 2008) ; qu'à l'occasion de procédures distinctes le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers dans un jugement rendu le 12 juin 2009 lui a reconnu la qualité de fermier exploitant de la parcelle voisine n° 130 ; qu'enfin M. Y... est locataire des parcelles voisines appartenant à un autre propriétaire, et cadastrées section AI n° 131, 133, 220 et 221, étant précisé que la parcelle litigieuse n° 132 est située entre les parcelles 131 et 133 ; qu'il ne peut être sérieusement discuté que les parties ont entendu soumettre leurs relations au droit rural et spécialement au statut du fermage, y compris le droit de préemption du preneur exploitant, quand bien même il s'agirait d'un bail portant sur une petite parcelle dès lors qu'il n'est ni établi ni même allégué que l'opération ait été destinée à faire échec au droit de préemption établi par les textes en vigueur notamment au profit de l'État, des collectivités publiques et des établissements publics et spécialement au droit de préemption d'ordre public de la Safer (…) ;


 QUE (…) par ailleurs M. Y... a respecté le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-8 du code rural dans la mesure où il a répondu le 19 décembre 2007 à l'offre émise par le notaire le 13 décembre 2007 et reçu le 15 décembre 2007 ; qu'enfin si le texte précité prévoit que le refus ou l'acceptation de l'offre par le preneur doivent être formulées dans les mêmes formes que cette offre, c'est-à-dire par lettre recommandée ou par voie d'huissier, ce formalisme n'est pas prescrit à peine de nullité ; que si M. Y... a répondu à l'offre d'acquérir présentée par le notaire par lettre simple, aucune incertitude n'affecte l'existence, la date où la portée de cette acceptation, M. Y... ayant d'ailleurs accompagné son acceptation d'un chèque de règlement du prix de vente lequel a été encaissé le 22 décembre 2007 ; que le juge a donc à juste titre considéré comme parfaite la vente intervenue entre les consorts X... et M. Y... régularisée par acte authentique du 20 février 2008 et rejeté l'ensemble des demandes présentées par la SCI du Landor ;


 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort des pièces produites et notamment de la copie de l'attestation MSA du 12 juin 2007 et de la copie du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers en date du 10 juin 2007 que M. Y... était bien détenteur d'un bail rural avant d'en devenir propriétaire (…) ; qu'il convient d'ajouter à titre surabondant que l'on ne peut reprocher au notaire d'avoir notifié à M. Michel Y... les conditions de la vente envisagée en application de l'article L. 412-8 du code rural car il ressort des documents versés aux débats une commune intention des parties à la vente et plus particulièrement de M. X... d'accepter de soumettre la parcelle vendue au statut des baux ruraux en ce compris l'existence du droit de préemption au bénéfice du fermier dans l'hypothèse où il serait preneur ; qu'il est à ce propos de droit que le statut des baux ruraux doit être appliqué lorsque les parties ont choisi de soumettre leurs solutions contractuelles à ce statut sauf dans le cas où ce statut du fermage serait utilisé pour faire échec au droit d'ordre public de la safer ce qui n'est pas le cas en l'espèce (…) (jugement p. 6) ;


 1) ALORS QUE seul est opposable aux tiers le bail ayant date certaine ; qu'il s'ensuit que le titulaire d'un bail verbal dont l'existence a été dissimulée à l'acquéreur, ne peut valablement exercer son droit de préemption ; que dès lors, en décidant que M. Y... a pu valablement exercer son droit de préemption et évincer ainsi la SCI du Landor, tout en constatant que le bail verbal dont il se prétendait titulaire n'avait été porté à la connaissance de la SCI du Landor qu'après que celle-ci ait accepté l'offre de vente de M. X..., la cour d'appel a violé les articles 1328 et 1743 du code civil ;


 2) ALORS subsidiairement QUE la détermination des conditions du bail verbal ne relève pas de la volonté des parties mais des clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département ; qu'en l'espèce, pour décider que M. Y... bénéficiait d'un droit de préemption quand bien même le bail dont il se prétendait titulaire portait sur une parcelle dont la superficie était inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral, la cour d'appel a considéré qu'il ne pouvait être sérieusement discuté que MM. X... et Y... avaient entendu soumettre leurs relations au statut du fermage, y compris le droit de préemption du preneur exploitant ; qu'en se fondant sur la volonté des parties pour déterminer le contenu du bail verbal, quand il lui appartenait de se déterminer uniquement au vu du contrat type arrêté pour le département, la cour d'appel a violé l'article L. 411-4 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime ;




 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE la soumission volontaire au statut du fermage et au droit de préemption du preneur en place doit être dépourvue de toute équivoque ; que l'absence de fraude à un droit de préemption d'ordre public primant celui du preneur en place ne suffit pas à établir la soumission volontaire d'un bail rural au statut du fermage ; qu'en affirmant au contraire qu'il ne peut être sérieusement discuté que les parties ont entendu soumettre leurs relations au statut du fermage, y compris le droit de préemption du preneur exploitant, quand bien même il s'agirait d'un bail portant sur une petite parcelle dès lors qu'il n'est ni établi ni même allégué que l'opération ait été destinée à faire échec au droit de préemption de l'État, des collectivités publiques, des établissements publics ou de la Safer, la cour d'appel qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-3 et L 412-3 du code rural et de la pêche maritime ;


 4) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté d'y renoncer ; qu'en affirmant qu'il ne peut être sérieusement discuté que les parties ont entendu soumettre leurs relations au droit rural et spécialement au statut du fermage, y compris le droit de préemption du preneur exploitant après avoir constaté que selon le bailleur « M. Y... Michel est le locataire par bail oral tacitement reconduit depuis de nombreuses années et verse régulièrement le montant de son loyer à M. X.... Le dernier s'élève à 22,65 € en date du 17 décembre 2007 », ce qui n'établissait pas que M. X... avait renoncé au bénéfice des dispositions dérogatoires des articles L 411-3 et L 412-3 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel a violé par refus d'application les textes susvisés et par fausse application l'article L 412-8 du même code ;


 5) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bénéficiaire du droit de préemption qui accepte l'offre d'achat qui lui est faite doit faire connaître sa décision au bailleur dans le délai de deux mois à peine de forclusion ; que l'exercice d'un droit de préemption par l'envoi d'une lettre au notaire pour l'informer de leur désir de faire valoir son droit qui ne peut pallier l'absence de notification aux propriétaires eux-mêmes est irrégulier ; qu'en décidant que M. Y... a valablement exercé son droit de préemption, tout en constatant qu'il a adressé sa lettre simple non pas à son prétendu bailleur, M. X..., mais au notaire de ce dernier, Me A..., la cour d'appel a violé l'article L 412-8 du code rural et de la pêche maritime.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI du Landor en toutes ses demandes fins et prétentions et notamment de celles dirigées contre le notaire Me A... ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE (….) le notaire chargé de rédiger l'acte authentique de vente était donc tenu d'informer M. Y... du projet de vente à un tiers de la parcelle qu'il exploitait, ce qu'il a fait dès qu'il en a eu connaissance ; qu'aucun grief ne peut donc être formulé contre Me A... à ce titre, étant observé au surplus qu'il n'appartient pas au notaire chargé de la rédaction de l'acte de se faire juge du bien-fondé de l'existence de l'exercice du droit de préemption par le fermier en place, sa seule obligation étant de purger ce droit de préemption afin d'assurer la sécurité juridique de l'acte authentique dont la rédaction lui est confiée (…) ;


 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est également fait grief à Me A... de ne pas avoir vérifié si M. Y... était effectivement exploitant de la parcelle et pouvait ainsi bénéficier d'un droit de préemption modifiant les conditions de la vente envisagée sans s'assurer que cette parcelle rentrait dans les conditions prévues à l'article L. 413-3 alinéa 2 (lire sans doute L 412-3) du code rural ce qui exclut le droit de préemption ; que toutefois il ressort là aussi de pièces produites que ce n'est qu'à l'occasion de la vente envisagée que Me A... a appris que la parcelle en cause avait été donnée à bail rural et que la SCI du Landor informée de cette situation par l'intermédiaire de son propre notaire Me Barrès s'est interrogée sur la possibilité que M. Y... pouvait avoir de se prévaloir en qualité de preneur aux lieux et place un de la SCI du Landor ; que dès lors que M. Y... s'est présenté comme preneur d'un bail rural et que l'information a été confirmée par son cocontractant, il n'appartenait au notaire de procéder à des vérifications complémentaires ; qu'il convient d'ajouter à titre surabondant que l'on ne peut reprocher au notaire d'avoir notifié à M. Michel Y... les conditions de la vente envisagée en application de l'article L. 412-8 du code rural car il ressort des documents versés aux débats une commune intention des parties à la vente et plus particulièrement de M. X... d'accepter de soumettre la parcelle vendue au statut des baux ruraux en ce compris l'existence du droit de préemption au bénéfice du fermier dans l'hypothèse où il serait preneur ; qu'il est à ce propos de droit que le statut des baux ruraux doit être appliqué lorsque les parties ont choisi de soumettre leurs solutions contractuelles à ce statut sauf dans le cas où ce statut du fermage serait utilisé pour faire échec au droit d'ordre public de la safer ce qui n'est pas le cas en l'espèce (…) ;


 ALORS QUE le notaire est tenu professionnellement non seulement de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente mais aussi d'éclairer les parties sur les conséquences juridiques de leurs actes ; qu'en affirmant, pour dire qu'il n'appartient pas au notaire chargé de la rédaction de l'acte de se faire juge du bien-fondé de l'existence de l'exercice du droit de préemption par le fermier en place, que sa seule obligation consiste à purger ce droit de préemption afin d'assurer la sécurité juridique de l'acte authentique dont la rédaction lui est confiée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.