Cour de Cassation · civ3 — 19 juin 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Donne acte à Mme Mama X... du désistement de son pourvoi ; 


Sur le moyen unique : 


Vu l'article 455 du code de procédure civile ; 


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 novembre 2011), que la société d'habitations à loyer modéré Athénée (la société Athénée), qui après avoir, le 27 mai 2005, conclu avec l'Etat une convention en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, avait acquis, le 30 juin 2005, de la société civile immobilière de l'avenue ... (la société SIAV) un ensemble immobilier à Ivry-sur-Seine, a, par lettre du 1er juillet 2005, proposé aux locataires de cet ensemble un bail conforme aux stipulations de la convention, en vue de leur ouvrir le droit à l'aide personnalisée au logement ; que, par acte du 19 novembre 2007, trente-trois locataires, auxquels s'est jointe l'association des locataires de l'avenue ... (ALRAV), ont assigné la SIAV et la société Athénée, aux droits de laquelle vient la société HLM Gambetta locatif, en restitution d'un trop-perçu de charges ; que plusieurs locataires, qui avaient signé un bail conforme à la convention, ont soulevé la nullité des nouveaux contrats en invoquant un vice du consentement ; 


Attendu que pour rejeter cette demande en nullité l'arrêt, retient que la seule pièce produite, soit la lettre du 1er juillet 2005, ne peut suffire à caractériser la violence morale exercée à l'encontre des locataires dont ils arguent à titre principal et que, pas davantage, le dol allégué à titre subsidiaire n'est établi par cette seule pièce ; 


Qu'en statuant ainsi, par voie de pure affirmation, la cour d'appel, qui n'a pas motivé sa décision, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 


Condamne la société HLM Gambetta locatif aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société HLM Gambetta locatif à payer à Mme Y..., Mme Z..., ès qualités de curatrice de M. A..., M. B..., Mme C..., Mme D..., M. E..., Mme F..., Mme G..., M. H... et Mme I..., ensemble, la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société HLM Gambetta locatif ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme X..., Mme Y..., Mme Z..., ès qualités de curatrice de M. A..., M. B..., Mme C..., Mme D..., M. E..., Mme F..., Mme G..., M. H... et Mme I.... 


Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté les exposants de leur demande en nullité de leurs baux conclus avec la société ATHENEE aux droits de laquelle vient la société GAMBETTA LOCATIF, 


AUX MOTIFS QUE la charge de la preuve du vice du consentement incombe à la partie qui prétend que son consentement a été vicié ; que la seule pièce produite soit la lettre du 1er juillet 2005 ci-dessus rappelée ne peut suffire à caractériser la violence morale exercée à l'encontre des appelants dont ils arguent à titre principal ; que pas davantage, le dol allégué à titre subsidiaire n'est établi par cette seule pièce ; que s'agissant de l'erreur invoquée à titre subsidiaire, elle n'est, conformément aux dispositions de l'article 1110 du Code civil, une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle est tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet, ce que les appelants ne prouvent ni même n'allèguent, même si, comme le reconnaît la société Gambetta Locatif, c'est à la suite d'une erreur qu'elle leur a indiqué qu'à défaut de signer le nouveau bail qu'elle leur proposait à la suite de la convention passée avec l'Etat le 27 mai 2005, ils seraient occupants sans droit ni titre ; que sur le non-respect par la société intimée des dispositions de l'article L. 353-7 du Code de la construction selon lesquelles notamment lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité ou est occupé par un occupant de bonne foi pouvant se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention le locataire disposant d'un délai de six mois pour accepter le bail, que le non-respect de ce délai n'est pas sanctionné par la nullité ; qu'enfin, aucun élément n'est donné par les appelants quant à la violation de la loi du 6 juillet 1989 ni au fait que ces nouveaux baux auraient été conclus moyennant une augmentation excessive de leurs loyers ; qu'il s'ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme Murielle J..., Mme Antoinette K... née L..., M. Oscar A..., Mme Mama M... née X..., M. et Mme Raynald B..., Mme Fatimata D... née N..., M. et Mme Kikera E..., Mme Nelly G..., M. Makhlouf H... et Mlle Karima I... de leur demande en nullité de leurs baux ; 


ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il convient de relever que la signature des locataires n'est pas contestée, le motif de nullité invoqué étant fondé sur la menace d'expulsion ; qu'or, les pièces produites ne permettent pas de retenir une telle menace, dont il convient de relever qu'elle est invoquée à titre accessoire dans le cadre de la demande principale en remboursement des charges indues, 3 ans après la signature des baux ; que par suite, ces demandes n'apparaissent pas fondées et seront rejetées ; 


1°) ALORS QUE peut caractériser un acte de violence morale, cause d'un vice du consentement, le fait pour une société de HLM d'assigner à des locataires, sur un ton comminatoire, de conclure un nouveau contrat de location à des conditions déterminées sous la menace infondée d'user d'une voie de droit à leur encontre ; qu'en l'espèce, par la lettre du 1er juillet 2005, la société ATHENEE (aux droits de laquelle vient la société GAMBETTA LOCATIF) proposait à ses locataires de conclure de nouveaux contrats de bail à un loyer plus élevé en ces termes : « nous vous rappelons que le conventionnement de vos immeubles impose la signature d'un nouveau bail qui vous permettra, si vous y êtes éligible, de percevoir l'APL. Le refus de signer votre nouveau contrat de location vous serait très préjudiciable puisque vous deviendriez occupant sans droit ni titre. Nous vous engageons donc vivement à nous retourner pour le 15 juillet 2005 au plus tard les trois exemplaires de votre contrat de location dûment paraphé sur toutes la pages et signés par chaque titulaire du bail avec la mention ‘ lu et approuvé'(…) » ; que les exposants rappelaient qu'en application de l'article L. 353-7 du Code de la construction et de l'habitation, le défaut de signature d'un nouveau bail conforme dans le délai légalement imparti de 6 mois ne pouvait les priver de leur droit à poursuivre l'exécution du contrat aux conditions antérieures, mais avait pour seul effet de les priver du droit aux aides personnalisées aux logements ; qu'ils en déduisaient que la menace infondée sous laquelle ils avaient été contraints de conclure leurs nouveaux contrats de bail était constitutive d'une violence, cause d'un vice du consentement ; qu'en se bornant à affirmer que la lettre du 1er juillet 2005 « ne peut suffire à caractériser la violence morale », sans expliquer en quoi un tel courrier, comportant la menace claire, non équivoque et infondée de considérer les locataires comme dépourvus de tout droit à occuper les lieux en cas de refus de leur part de signer les baux, ne pouvait établir une violence, cause d'un vice du consentement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1112 du Code civil ; 


2°) ALORS en tout état de cause QUE peut caractériser un dol, vice du consentement, le bailleur qui fait faussement croire à son locataire que la conclusion d'un nouveau bail à des conditions déterminées serait juridiquement obligatoire pour le maintien du lien contractuel ; qu'en affirmant que le dol allégué n'était pas davantage établi par la lettre du 1er juillet 2005, sans expliquer en quoi les pressions exercées par ce courrier n'avaient pas en tout état de cause induit les locataires dans la fausse croyance que la conclusion d'un nouveau bail était nécessaire à leur maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 


3°) ALORS QUE l'erreur sur la cause constitue une cause d'annulation de l'engagement ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir qu'ils s'étaient engagés dans la fausse croyance, provoquée par le courrier de la société ATHENEE du 1er juillet 2005, que la conclusion d'un nouveau bail était nécessaire à leur maintien dans les lieux ; qu'en affirmant que l'erreur ne constitue une cause de nullité de la convention « que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose », lorsque l'erreur pouvait également constituer une cause de nullité dès lors qu'elle portait sur la cause de l'engagement, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil ; 


4°) ALORS QUE le droit reconnu au locataire par l'article L. 353-7 du Code de la construction et de l'habitation, de poursuivre un bail en cours aux conditions initiales nonobstant la conclusion entre le bailleur de HLM et l'Etat d'une convention relative à l'aide personnalisée au logement, est d'ordre public ; que la conclusion d'un nouveau bail sur le fondement d'une proposition du bailleur méconnaissant ce droit est entaché de nullité ; qu'en refusant de prononcer la nullité des baux conclus sur la base de proposition déniant aux locataires le droit à la poursuite de leurs contrats d'origine, la cour d'appel a violé les dispositions légales précitées ; 


5°) ALORS en outre QUE l'article L. 353-7 du Code de la construction et de l'habitation précise que le locataire dispose d'un délai de six mois pour décider de conclure le nouveau bail qui lui est proposé ; que le défaut d'indication de ce délai nécessaire à l'expression d'un consentement libre et éclairé doit être sanctionné par la nullité de la convention conclue ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a derechef violé les dispositions légales précitées, ensemble les articles 1108 et s. du Code civil ; 


6°) ALORS QUE les juges du fond doivent répondre aux moyens des parties ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que la conclusion des baux à de nouvelles conditions de loyer était contraire aux dispositions de la convention conclue entre l'Office central Interprofessionnel de logement (OCIL) et la SIAV (le précédent bailleur HLM) dont il résultait (article XVII), conformément aux dispositions de l'article L. 313-26 du Code de la construction et de l'habitation, que le nouvel acquéreur de la résidence HLM respecterait les clauses de la convention, lesquelles prévoyaient certains plafonds de loyer (article XI) ; qu'en n'examinant pas ce moyen étayé par la convention OCIL produite aux débats (production n° 4), la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.