Cour de Cassation · civ3 — 22 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Agen, 5 juillet 2011), rendu en dernier ressort, que les époux X..., preneurs à bail d'un appartement, propriété de Mme Y..., ont assigné celle-ci en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et en restitution du dépôt de garantie ; que la bailleresse a demandé la condamnation des locataires à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts ; 


Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant visé l'acte introductif d'instance délivré par les époux X... et exposé les prétentions et les moyens des preneurs en les analysant et en y répondant, la juridiction de proximité a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant procédé à un examen comparatif des états des lieux établis à l'entrée et à la sortie des locataires, la juridiction de proximité a souverainement fixé le coût de la remise en état incombant au seul locataire ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que les époux X... avaient restitué le 8 août 2010 à la bailleresse les clés de l'appartement loué qu'ils avaient quitté sans faire connaître leur nouvelle adresse, la juridiction de proximité, sans être tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, a pu en déduire que les locataires n'avaient pas subi de troubles de jouissance ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : 


Attendu que la juridiction de proximité n'a pas condamné les époux X... au paiement du loyer du mois d'août 2010, mais à payer une somme à titre de dommages-intérêts représentant un mois de loyer ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


Mais sur le troisième moyen : 


Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; 


Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; 


Attendu que pour refuser de restituer aux époux X... le dépôt de garantie, le jugement retient que l'huissier de justice a constaté un état de malpropreté de l'habitation et des dégradations et la production de devis de remise en état, qu'il convient d'y faire droit par comparaison avec l'état des lieux d'entrée et que les locataires seront donc déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie ; 


Qu'en statuant ainsi, la juridiction de proximité, qui aurait dû déduire le montant du dépôt de garantie des sommes qu'elle mettait à la charge des preneurs, a violé le texte susvisé ; 


PAR CES MOTIFS : 


CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande des époux X... en restitution du dépôt de garantie, le jugement rendu le 5 juillet 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Agen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Villeneuve-sur-Lot ; 


Dit que chaque partie conservera la charge des ses dépens ; 


Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de Me Le Prado ; 


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...



PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche au jugement attaqué : 


D'AVOIR débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, de les AVOIR condamnés solidairement à payer à Madame Hadeda Y... les sommes de 1.600 €, 269,50 € et 159 €, correspondant aux travaux de remise en état ainsi que de 550 € à titre de dommages et intérêts ; 


ALORS QUE le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; qu'en l'espèce, le juge de proximité a fait droit à l'ensemble des demandes de Madame Y... et a rejeté la totalité des demandes des époux X... sans même exposer les moyens de ces derniers ; qu'en statuant ainsi, le juge de proximité a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche au jugement attaqué : 


D'AVOIR condamné solidairement les époux X... à payer à Madame Hadeda Y... les sommes de 1.600 € et 269,50 € au titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de remise en état ainsi que la somme de 550 € à titre de dommages et intérêts ; 


AUX MOTIFS QU'« en outre, c'est à bon droit que la bailleresse a fait intervenir un huissier le 9 août 2010 pour établir un état des lieux, la nouvelle adresse des locataires étant inconnue ; que les locataires ne peuvent raisonnablement invoquer une violation de domicile alors qu'ils avaient restitué les clés et que l'immeuble ne pouvait donc plus être considéré comme leur domicile ; que l'huissier a constaté un état de malpropreté de l'habitation et des dégradations, dont devis de remise en état produits, à hauteur de 1.600 € et 269,50 € ; qu'il convient d'y faire droit par comparaison avec l'état des lieux d'entrée » ; 


ALORS QUE s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ; que le bailleur répondant de la vétusté, le locataire n'a pas à effectuer des travaux pour remédier aux effets de celle-ci ; que l'obligation pour le preneur de répondre des dégradations intervenues pendant la location ne s'étend notamment pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, atteints par la vétusté ; qu'en énonçant, pour condamner solidairement les exposants à payer à Madame Y... les sommes de 1.600 € et 269,50 € au titre de prétendues réparations, que l'huissier avait constaté un état de malpropreté de l'habitation et des dégradations, sans rechercher si ces dernières ne résultaient pas de la seule vétusté, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1720, 1730 et 1755 du Code civil ; 


TROISIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche au jugement attaqué : 


D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la condamnation de Madame Y... au paiement de la somme de 550 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie ; 


AUX MOTIFS QUE « la défenderesse produit un préavis donné pour le 1 août 2010 par les locataires par courrier simple du 21 juin 2010; qu'il est établi que les locataires ont restitué les clés le 8 août 2010 sans faire connaître leur nouvelle adresse ; est ainsi dû par les locataires le loyer du mois d'août 2010 à savoir la somme de 159 € après versement de la CAF ; qu'il sera fait droit à cette demande ; qu'en outre, c'est à bon droit que la bailleresse a fait intervenir un huissier le 9 août 2010 pour établir un état des lieux, la nouvelle adresse des locataires étant inconnue ; que les locataires ne peuvent raisonnablement invoquer une violation de domicile alors qu'ils avaient restitué les clés et que l'immeuble ne pouvait donc plus être considéré comme leur domicile ; que l'huissier a constaté un état de malpropreté de l'habitation et des dégradations, dont devis de remise en état produits, à hauteur de 1.600 € et 269,50 € ; qu'il convient d'y faire droit par comparaison avec l'état des lieux d'entrée ; que les demandeurs seront donc déboutés de leur demande en restitution de dépôt de garantie ainsi que de leur demande en frais irrépétibles ; qu'en outre, le bailleur a subi un préjudice du fait de l'absence de remise en location due à la nécessité d'engager des travaux de remise en état pendant le mois de septembre 2010 ; la demande à hauteur de 550 € correspondant à un mois de loyer est justifiée à titre de dommages et intérêts » ; 


ALORS QUE lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les époux X... avaient versé la somme de 550 € à titre de dépôt de garantie ; que cette somme devait dès lors leur être restituée déduction faite de toute somme éventuellement due à Madame Y... ; que le juge de proximité a débouté les époux X... de leur demande tendant à la restitution de la somme de 550 € versée au titre du dépôt de garantie, tout en les condamnant au versement de la totalité des dommages et intérêts réclamés par Madame Y... au titre des réparations des prétendues dégradations et au paiement d'un mois de loyer qui lui serait dû ; qu'en statuant ainsi, sans préciser les sommes qu'il aurait déduit du dépôt de garantie pour refuser sa restitution, le juge de proximité à privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 


QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 


Le moyen reproche au jugement attaqué : 


D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la condamnation de Madame Y... au versement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ; 


AUX MOTIFS QUE « la défenderesse produit un préavis donné pour le 1 août 2010 par les locataires par courrier simple du 21 juin 2010; qu'il est établi que les locataires ont restitué les clés le 8 août 2010 sans faire connaître leur nouvelle adresse ; est ainsi dû par les locataires le loyer du mois d'août 2010 à savoir la somme de 159 € après versement de la CAF ; qu'il sera fait droit à cette demande ; qu'en outre, c'est à bon droit que la bailleresse a fait intervenir un huissier le 9 août 2010 pour établir un état des lieux, la nouvelle adresse des locataires étant inconnue ; que les locataires ne peuvent raisonnablement invoquer une violation de domicile alors qu'ils avaient restitué les clés et que l'immeuble ne pouvait donc plus être considéré comme leur domicile ; que l'huissier a constaté un état de malpropreté de l'habitation et des dégradations, dont devis de remise en état produits, à hauteur de 1.600 € et 269,50 € ; qu'il convient d'y faire droit par comparaison avec l'état des lieux d'entrée ; que les demandeurs seront donc déboutés de leur demande en restitution de dépôt de garantie ainsi que de leur demande en frais irrépétibles ; qu'en outre, le bailleur a subi un préjudice du fait de l'absence de remise en location due à la nécessité d'engager des travaux de remise en état pendant le mois de septembre 2010 ; la demande à hauteur de 550 € correspondant à un mois de loyer est justifiée à titre de dommages et intérêts » ; 


ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leur assignation soutenue oralement à l'audience ; que pour justifier leur demande tendant à la condamnation de Madame Y... au versement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, les époux X... faisaient valoir que 






la bailleresse, au cours du mois d'août 2010, soit pendant la durée du bail, avait changé la serrure de l'appartement privant les locataires de l'accès à leur domicile, avait faire réaliser des travaux et avait déplacé les objets appartenant aux locataires sans leur accord (assignation page 3, §§ 2-3) et que le simple fait d'avoir remis à Madame Y... un jeu des clefs pour lui permettre de faire visiter l'appartement pendant l'absence des époux X... ne permettait aucunement à la bailleresse de changer ensuite la serrure, de faire effectuer des travaux et de déplacer les affaires des locataires ; qu'en déboutant les époux X... de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en statuant au motif inopérant que « les locataires ne peuvent raisonnablement invoquer une violation de domicile alors qu'ils avaient restitué les clés et que l'immeuble ne pouvait donc plus être considéré comme leur domicile », et sans rechercher, comme il y était invité, si le contrat de bail n'était pas en cours en août 2010 et si la bailleresse n'était pas entrée dans les locaux sans l'autorisation des locataires pour déplacer des meubles et changer la serrure, ce dont dépendait l'existence d'un trouble de jouissance, le juge de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ; 


CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) 


Le moyen reproche au jugement attaqué : 


D'AVOIR condamné solidairement les époux X... à payer à Madame Hadeda Y... la somme de 159 € au titre du loyer du mois d'août 2010 ; 


AUX MOTIFS QUE « la défenderesse produit un préavis donné pour le 1 août 2010 par les locataires par courrier simple du 21 juin 2010; qu'il est établi que les locataires ont restitué les clés le 8 août 2010 sans faire connaître leur nouvelle adresse ; est ainsi dû par les locataires le loyer du mois d'août 2010 à savoir la somme de 159 € après versement de la CAF ; qu'il sera fait droit à cette demande » ; 


ALORS QUE le juge de proximité a constaté que Madame Y... a produit aux débats « un préavis donné pour le 1er août 2010 par les locataires par courrier simple du 21 juin 2010 » (jugement page 2, § 7) ; qu'après avoir ainsi constaté que le bail a pris fin le 31 juillet 2010, le juge de proximité a néanmoins condamné les époux X... au versement de la somme de 159 € au titre du loyer du mois d'août 2010 aux motifs inopérants que « les locataires ont restitués les clefs le 8 août sans faire connaître leur nouvelle adresse » (jugement page 2, § 8) ; qu'en statuant ainsi sans préciser les raisons qui justifieraient une telle condamnation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil.