Cour de Cassation · civ3 — 23 mai 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 janvier 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 9 juin 2010, n° 09-13. 067), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne à Villard-de-Lans (le syndicat), ainsi que plusieurs copropriétaires ont assigné M. X..., M. Y...et Mme Z...son épouse, M. A...et Mme B...son épouse, M. C...et Mme D..., son épouse, Axel et Laure C..., M. E...et Mme E...épouse G..., propriétaires de lots de copropriété dans lesquels étaient inclus des combles qui ont été aménagés, pour que soit constaté un agrandissement des lots, établi une nouvelle répartition des charges avec effet rétroactif et que ces copropriétaires soient condamnés au paiement d'un rappel de charges et à des dommages-intérêts ; 


Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


Attendu que la décision de donné acte, qui renferme, non une décision consacrant la reconnaissance d'un droit mais une simple constatation, ne pouvant donner ouverture à cassation, le moyen est irrecevable ; 


Sur le second moyen : 


Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter son action en nullité des clauses relatives à la répartition des charges de copropriété de l'immeuble, alors, selon le moyen, que la répartition des charges relatives à la conservation, l'entretien ou l'administration des parties communes doit être annulée, en tant qu'elle est contraire aux critères légaux posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 auxquels l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît un caractère impératif, du moment que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot n'ont pas été calculées sur la base de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties laquelle dépend de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne a soutenu que les lots de MM. et Mmes C..., Y..., X...et A...avaient été agrandis, postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété et à la délivrance du permis de construire et que les propriétaires successifs de ces lots ont bénéficié d'une très importante surface supplémentaire qui a été prise par le promoteur dans les combles de sorte que la répartition des charges ne tenait pas compte de la superficie effective de certains lots ; qu'en retenant, pour décider que l'action dont elle était saisie s'analysait en une révision des charges aujourd'hui prescrite, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne critique la surface erronée des lots sans démontrer que la répartition des charges repose sur d'autres critères que la consistance, la superficie et la situation des lots qui sont énumérés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, quand la contrariété de la répartition des charges communes aux critères légaux résultait du seul fait qu'elle ne tenait pas compte de la superficie effective de certains lots qui ont été agrandis au détriment des combles postérieurement à l'adoption du règlement de copropriété et qu'elle n'était donc pas proportionnée aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 


Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat et les copropriétaires qui se sont joints à lui soutenaient que la répartition était illégale puisque reposant sur des critères de surfaces pondérées qui ne correspondaient pas à ceux prévus par la loi, les locaux après aménagement étant nettement plus grands que ceux visés au règlement de copropriété et les propriétaires de ces lots bénéficiant ainsi de charges très réduites, se référaient aux conclusions de l'expert judiciaire pour retenir que les lots litigieux avaient été agrandis postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété, qu'il ne s'agissait pas d'une erreur de mesurage, la répartition des charges ne tenant pas compte de la superficie effective des lots sus-visés, mais qu'ils ne prétendaient pas pour autant, ni n'établissaient que le calcul avait été opéré en fonction de critères étrangers aux critères légaux, la cour d'appel en a justement déduit que la répartition des charges avait bien été calculée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, et que le fait qu'une surface erronée des lots ait été prise en compte pour le calcul de répartition était à l'origine d'une surévaluation dommageable des charges dont la contestation relevait d'une action en révision des charges aujourd'hui prescrite et non pas d'une action en nullité pour méconnaissance des critères légaux ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille treize. 
MOYENS ANNEXES au présent arrêt 




Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne. 




PREMIER MOYEN DE CASSATION 


Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, statuant sur renvoi après cassation, D'AVOIR donné acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et aux copropriétaires qui se sont joints à lui de ce qu'ils renoncent à leurs dernières conclusions signifiées le 4 novembre 2011 et D'AVOIR écarté la demande que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et divers copropriétaires avaient formée contre MM. et Mmes C..., D..., Y..., X..., et A...afin de voir annuler les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges ; 


AUX MOTIFS QUE les appelants ayant sollicité le rejet des conclusions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires qui se sont joints à lui, signifiées le 4 novembre 2011, deux jours avant l'ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui se sont joints à lui ont renoncé à l'audience à leurs conclusions ; 


ET QU'aux termes de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi, c'est-à-dire proportionnellement à la consistance, à la superficie et à la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété, sans égard à leur utilisation ; qu'en l'espèce l'article 11 du règlement de copropriété de l'immeuble Le Belledonne stipule que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges générales (entretien des parties communes, impôts, assurance, honoraires de syndic, d'architecte....) seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot ; que l'article 16 relatif à la répartition des charges d'eau froide prévoit que jusqu'à l'installation de compteurs individuels les charges d'eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans les mêmes proportions que les charges générales ; que le règlement prévoit également une répartition des charges de chauffage central de base, d'ascenseur et de garage ; que l'action en nullité des charges de copropriété est sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ouverte en ce qui concerne les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que les charges ayant trait à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et les copropriétaires qui se sont joints à lui, concluent que : " la répartition est illégale puisque reposant sur des critères de surfaces pondérées (à partir, de coefficients découlant de la consistance et de la situation de chacun des lots) qui ne correspondent pas à ceux prévus " par les articles sus-visés, car il apparaît que les locaux litigieux sont " démesurément plus grands que ceux visés au règlement de copropriété ", ce qui induit que les propriétaires de ces lots bénéficient " de charges miraculeusement réduites " ; que rappelant les trois critères légaux visés à l'article 5, à appliquer cumulativement pour fixer la répartition des charges générales, le syndicat se reporte aux conclusions de l'expert F...pour retenir que les lots litigieux " avaient été agrandis postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété et à la délivrance du permis de construire " et que ne s'agissant " pas d'une erreur de mesurage, cette répartition des charges ne tenait pas compte de la superficie effective des lots sus-visés ", sans pour autant prétendre et établir que le calcul avait été opéré en fonction de critères étrangers aux critères légaux ; qu'il résulte de ce qui précède, que la répartition des charges a bien été calculée en fonction des trois critères légaux, à savoir la consistance, la superficie et la situation des lots, mais qu'en revanche le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui se sont joints à lui, critiquent uniquement la surface erronée des lots qui a présidé au calcul de répartition alors qu'elle ne correspond pas à la surface réelle des lots telle que M. F...l'a relevée, de sorte qu'elle est à l'origine non pas d'une méconnaissance des critères sus-visés mais d'une surévaluation des charges qui leur est dommageable et dont la contestation relève d'une action en révision des charges aujourd'hui prescrite et non pas d'une action en nullité ; que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui se sont joints à lui doivent par conséquent être déboutés de leur action en nullité des clauses relatives à la répartition de la charges figurant dans le règlement de copropriété de l'immeuble Le Belledonne ; 


ALORS QUE, dans les procédures d'appel avec représentation obligatoire, les prétentions des parties sont fixées par leurs écritures régulièrement déposées ; qu'il s'ensuit que la juridiction du second degré ne peut se déterminer par une référence à des débats oraux à l'encontre des écritures des parties ; qu'en retenant lors de l'audience que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et les copropriétaires intéressés ont volontairement retiré leurs dernières écritures du 4 novembre 2011, bien qu'ils n'aient pas abandonné leurs conclusions, par voie de conclusions régulièrement prises par leur avoué, la Cour d'appel qui s'est déterminée par une référence aux débats contraires aux conclusions des exposants du 14 novembre 2011, a violé les articles 4 et 954, alinéa 1er, du Code de procédure civile ; 


SECOND MOYEN DE CASSATION 


Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et divers copropriétaires avaient formée contre MM. et Mmes C..., Y..., X..., et A...afin de voir annuler les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges ; 


AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de ladite loi, c'est-à-dire proportionnellement à la consistance, à la superficie et à la situation des lots lors de l'établissement de la copropriété, sans égard à leur utilisation ; qu'en l'espèce l'article 11 du règlement de copropriété de l'immeuble Le Belledonne stipule que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges générales (entretien des parties communes, impôts, assurance, honoraires de syndic, d'architecte....) seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot ; que l'article 16 relatif à la répartition des charges d'eau froide prévoit que, jusqu'à l'installation de compteurs individuels, les charges d'eau froide seront réparties entre les copropriétaires dans les mêmes proportions que les charges générales ; que le règlement prévoit également une répartition des charges de chauffage central de base, d'ascenseur et de garage ; que l'action en nullité des charges de copropriété est sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ouverte en ce qui concerne les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que les charges ayant trait à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne et les copropriétaires qui se sont joints à lui, concluent que : " la répartition est illégale puisque reposant sur des critères de surfaces pondérées (à partir, de coefficients découlant de la consistance et de la situation de chacun des lots) qui ne correspondent pas à ceux prévus " par les articles sus-visés, car il apparaît que les locaux litigieux sont " démesurément plus grands que ceux visés au règlement de copropriété ", ce qui induit que les propriétaires de ces lots bénéficient " de charges miraculeusement réduites " ; que rappelant les trois critères légaux visés à l'article 5, à appliquer cumulativement pour fixer la répartition des charges générales, le syndicat se reporte aux conclusions de l'expert F...pour retenir que les lots litigieux " avaient été agrandis postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété et à la délivrance du permis de construire " et que ne s'agissant " pas d'une erreur de mesurage, cette répartition des charges ne tenait pas compte de la superficie effective des lots sus-visés ", sans pour autant prétendre et établir que le calcul avait été opéré en fonction de critères étrangers aux critères légaux ; qu'il résulte de ce qui précède, que la répartition des charges a bien été calculée en fonction des trois critères légaux, à savoir la consistance, la superficie et la situation des lots, mais qu'en revanche le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui se sont joints à lui, critiquent uniquement la surface erronée des lots qui a présidé au calcul de répartition alors qu'elle ne correspond pas à la surface réelle des lots telle que M. F...l'a relevée, de sorte qu'elle est à l'origine non pas d'une méconnaissance des critères sus-visés mais d'une surévaluation des charges qui leur est dommageable et dont la contestation relève d'une action en révision des charges aujourd'hui prescrite et non pas d'une action en nullité ; que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui se sont joints à lui doivent par conséquent être déboutés de leur action en nullité des clauses relatives à la répartition de la charges figurant dans le règlement de copropriété de l'immeuble Le Belledonne ; 


ALORS QUE la répartition des charges relatives à la conservation, l'entretien ou l'administration des parties communes doit être annulée, en tant qu'elle est contraire aux critères légaux posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 auxquels l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît un caractère impératif, du moment que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot n'ont pas été calculées sur la base de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties laquelle dépend de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne a soutenu que les lots de MM. et Mmes C..., Y..., X...et A...avaient été agrandis, postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété et à la délivrance du permis de construire (rapport d'expertise, p. 4, 1er alinéa) et que les propriétaires successifs de ces lots ont bénéficié d'une très importante surface supplémentaire qui a été prise par le promoteur dans les combles de sorte que la répartition des charges ne tenait pas compte de la superficie effective de certains lots (conclusions du 2 septembre 2011, p. 18 et 19) ; qu'en retenant, pour décider que l'action dont elle était saisie s'analysait en une révision des charges aujourd'hui prescrite, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne critique la surface erronée des lots sans démontrer que la répartition des charges repose sur d'autres critères que la consistance, la superficie et la situation des lots qui sont énumérés l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, quand la contrariété de la répartition des charges communes aux critères légaux résultait du seul fait qu'elle ne tenait pas compte de la superficie effective de certains lots qui ont été agrandis au détriment des combles postérieurement à l'adoption du règlement de copropriété et qu'elle n'était donc pas proportionnée aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.