Cour de Cassation · civ3 — 23 avril 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



Joint les pourvois n° K 12-12. 684 et n° Q 12-21. 750 ; 

Donne acte à M. X... du désistement de ses pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre M. Y... ; 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 novembre 2011), que M. X..., propriétaire d'un logement donné à bail à Mme Z... et à M. Y..., leur a délivré un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis les a assignés aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause ; que la preneuse a contesté le bien-fondé du commandement de payer et sollicité reconventionnellement la réalisation de travaux dans son logement et l'allocation de dommages-et-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral ; 

Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d'expulsion, et de le condamner au paiement de dommages-et-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral alors, selon le moyen : 

1°/ que le bail est résilié de plein droit deux mois après la signification par le bailleur d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux, dès lors que le juge n'en suspend pas les effets en accordant des délais au preneur ; que le juge qui constate que les causes du commandement n'ont pas été satisfaites dans le délai précité ne peut, s'il n'accorde pas de délais au preneur, refuser de constater la résiliation du bail ; que la cour d'appel a constaté que le commandement de payer du 19 septembre 2007 était fondé en ce qu'il portait sur un arriéré locatif résultant de l'indexation du loyer pour la période courant à compter du 1er mai 2004 ; qu'en refusant néanmoins de donner effet à la clause résolutoire, tandis qu'elle constatait que le commandement, qui était partiellement fondé, n'avait pas été exécuté dans les deux mois de sa signification, la cour d'appel, qui n'a pas accordé de délai à la locataire, a violé l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

2°/ qu'en toute hypothèse la cour d'appel a constaté que le commandement du 17 septembre 2007 était fondé en ce qu'il portait sur un arriéré locatif résultant de l'indexation du loyer pour la période courant à compter du 1er mai 2004 ; que la cour d'appel a jugé que Mme Z... avait subi un trouble de jouissance partiel, évalué à 25 % du loyer, de mars 2007 à septembre 2007 et que le préjudice subi au titre du trouble de jouissance était de 10 390 euros de mars 2007 à avril 2010 inclus ; que ce préjudice n'a été liquidé que par jugement du 25 juin 2010 ; qu'en déboutant le bailleur de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, tandis que le préjudice du locataire, qui n'était ni liquide ni exigible, ne pouvait permettre d'éteindre par compensation l'arriéré de loyers visé par le commandement, la cour d'appel a violé les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1291 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement décent, qu'il avait délivré un commandement de payer un arriéré de loyer supérieur à la créance réelle, et n'avait pas réclamé en temps utile le rappel de loyers résultant de la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail, la cour d'appel, sans se fonder sur l'extinction des causes du commandement de payer par l'effet de la compensation ordonnée entre les sommes dues de part et d'autre, en a souverainement déduit que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de mauvaise foi et a exactement refusé d'en faire application ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ; 

Condamne M. X... aux dépens des pourvois ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen identique produit aux pourvois n° K 12-12. 684 et n° Q 12-21. 750 par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... 


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, d'expulsion et de ses demandes subséquentes, de l'avoir condamné au paiement de la somme de 10. 390 € au titre du préjudice de jouissance subi entre mars 2007 et avril 2010 inclus, outre 1. 225, 84 € pour le trouble de jouissance subi du mois de mai 2010 jusqu'au mois de janvier 2011, et de l'avoir condamné au paiement de la somme de 2. 000 € au titre du préjudice moral de Mme Z... ; 

AUX MOTIFS PROPRES QU'au vu des éléments contradictoirement soumis à l'appréciation de la cour d'appel, M. X... ne fait que reprendre en cause d'appel au soutien de son recours les moyens qu'il avait initialement développés devant le premier juge sans en adjoindre de nouveaux et qui ont été écartés par des motifs pertinents en fait et en droit auxquels la cour se réfère expressément en décidant de les adopter sans les paraphraser inutilement ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les manquements de M. X... ont entraîné des troubles de jouissance pour le locataire ; que l'expert évalue le préjudice de jouissance de Mme Z... à 25 % du loyer sur la période allant du mois de mars 2007 au mois de septembre 2007 et de 50 % depuis cette date jusqu'à la remise en état effective des lieux ; que Mme Z... estime avoir subi de mars 2007 à septembre 2009 un préjudice égal au montant du loyer courant ; que toutefois, elle ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de vivre dans son logement pendant cette période ; qu'en outre, l'expert justifie un abattement de 50 % à compter d'octobre 2007 en raison de l'absence d'eau chaude et de distribution d'électricité normale au confort ; qu'en prenant comme référence les loyers, fixés selon la méthode de Mme Z... après le calcul de l'indexation et en appliquant les pourcentages fixés par l'expert, le préjudice subi au titre du trouble de jouissance est de 10. 390 € de mars 2007 à avril 2010 inclus ; que par conséquent, il convient de condamner M. X... à verser à Mme Z... la somme de 10. 390 € au titre des troubles de jouissance de mars 2007 à avril 2010 inclus ; que sur la clause résolutoire, M. X... n'est pas en mesure d'apporter la preuve de la réalité et du bien fondé d'un arriéré locatif, autre que celui résultant de l'indexation des loyers (…) ; qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge doit s'assurer que les sommes réclamées au commandement sont bien dues et se prononcer sur la régularité de ce commandement ; que le juge doit également vérifier les allégations du locataire selon lesquelles le non-paiement des loyers était justifié par le manquement du bailleur à ses propres obligations, afin de s'assurer que la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi ; que par acte du 17 septembre 2009, M. X... a fait délivrer à Mme Z... un commandement de payer la somme de 10. 513, 68 €, au titre des loyers et charges impayés au 5 septembre 2007 ; que ce commandement rappelle les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 ; qu'il a été précédemment établi que M. X... avait manqué à son obligation d'entretien et de délivrance de logement décent, ce qui a entraîné des importants troubles de jouissance pour Mme Z... ; qu'en outre, les causes du commandement portent sur un arriéré locatif dont le bien fondé n'a pas été en partie démontré ; que force est de constater que le bailleur n'a pas réclamé en temps utile le rappel de loyers résultant de la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail ; que dans ces conditions, M. X... ne peut valablement se prévaloir des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail ; qu'il sera donc débouté de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire ; que sur la compensation, il résulte des dispositions des articles 1289 et 1291 du code civil que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre il s'opère entre elles une compensation, cette compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquide et exigible ; qu'en l'espèce, il apparaît que deux parties se trouvent débitrices l'une envers l'autre de sommes d'argent ; que ces dettes sont également fongibles et exigibles ; que par conséquent, il convient d'ordonner leur compensation ; 

1°/ ALORS QUE le bail est résilié de plein droit deux mois après la signification par le bailleur d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux, dès lors que le juge n'en suspend pas les effets en accordant des délais au preneur ; que le juge qui constate que les causes du commandement n'ont pas été satisfaites dans le délai précité ne peut, s'il n'accorde pas de délais au preneur, refuser de constater la résiliation du bail ; que la cour d'appel a constaté que le commandement de payer du 19 septembre 2007 était fondé en ce qu'il portait sur un arriéré locatif résultant de l'indexation du loyer pour la période courant à compter du 1er mai 2004 ; qu'en refusant néanmoins de donner effet à la clause résolutoire, tandis qu'elle constatait que le commandement, qui était partiellement fondé, n'avait pas été exécuté dans les deux mois de sa signification, la cour d'appel, qui n'a pas accordé de délai à la locataire, a violé l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

2°/ ALORS QU'en toute hypothèse la cour d'appel a constaté que le commandement du 17 septembre 2007 était fondé en ce qu'il portait sur un arriéré locatif résultant de l'indexation du loyer pour la période courant à compter du 1er mai 2004 ; que la cour d'appel a jugé que Mme Z... avait subi un trouble de jouissance partiel, évalué à 25 % du loyer, de mars 2007 à septembre 2007 et que le préjudice subi au titre du trouble de jouissance était de 10. 390 € de mars 2007 à avril 2010 inclus ; que ce préjudice n'a été liquidé que par jugement du 25 juin 2010 ; qu'en déboutant le bailleur de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, tandis que le préjudice du locataire, qui n'était ni liquide ni exigible, ne pouvait permettre d'éteindre par compensation l'arriéré de loyers visé par le commandement, la cour d'appel a violé les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1291 du code civil.