Cour de Cassation · civ3 — 5 mars 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique, ci-après annexé :


Attendu, d'une part, que la référence faite par la cour d'appel à un délai de préavis de neuf mois caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le congé donné le 9 janvier 2007 pour le 10 septembre 2007 était conforme à l'usage des lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;


D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 


PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X... aux dépens ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X....


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement du Tribunal d'instance de Vannes du 28 mai 2009, en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré par les consorts Y... à M. X... et dit, en conséquence, que M. X... est occupant sans droit, ni titre des lieux qu'il occupe et qu'il devra les quitter ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat de bail rédigé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 1990 conclu entre les époux Y... et Mme Z... n'est pas opposable à M. X... ; que celui-ci a occupé les lieux non pas en vertu de ce contrat mais suivant un accord verbal que M. X... soutient dater de 1987 alors que les consorts Y... indiquent qu'il a pris la suite de Mme Z... ; que les dispositions légales protectrices du locataire édictées par la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent être appliquées que lorsque la preuve est rapportée que l'immeuble loué constitue l'habitation principale du locataire ; qu'en l'espèce le pièces communiquées aux débats ne rapportent pas la preuve que les constructions édifiées par M. X... sur le terrain appartenant à M. Y... constituaient des locaux qu'il occupait à l'usage de son habitation principale ; qu'en effet la nature précise des bâtiments existants demeure incertaine compte tenu des renseignements confus sur l'usage réel des lieux, les pièces versées aux débats ne permettant pas de connaître s'ils sont réellement affectés à l'habitation principale de M. X... ; qu'en outre, ce dernier verse lui-même aux débats un écrit de Pierre Y... daté du 31 décembre 2004 par lequel celui-ci l'autorise à sous-louer à Mme Dominique A... l'habitation, ce qui signifie, comme l'a justement relevé le premier juge, qu'au moins, pendant une certaine durée, il ne l'a pas occupé ; que dès lors, les règles de droit commun du louage sont applicables aux conventions passées entre Pierre Y... et M. Bernard X... ; que l'article 1736 du code civil dispose que si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant le délai fixé par l'usage des lieux ; que les consorts Y... ont donné congé le 9 janvier 2007 à M. X... pour le 10 septembre 2007 ; que le délai ainsi observé qui est de neuf mois est conforme à l'usage des lieux ; qu'en conséquence le jugement dont la cour adopte les motifs non contraires sera confirmé en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion de M. X... des lieux ;


ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE le 10 septembre 1990, M. et Mme Y... ont donné à bail à Mme Z... une parcelle de terrain couvert de bois, d'étangs et de prairies pour une superficie de 4 hectares, parcelle n° 180-181 et partie de 354, pour 9 années avec tacite reconduction sauf dénonciation pour l'une et l'autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au plus tard trois mois avant la fin de chaque année, le contrat précisant que le preneur prenait les lieux en l'état où ils se trouvaient et déclaraient bien les connaître après les avoir vu et visité et que tous les aménagements quels qu'ils soient seraient réalisés en totalité à sa charge et resteront la propriété du bailleur, sans que le preneur puisse prétendre à quelque indemnité que ce soit, en cas de départ ; que les consorts Y... expliquent que Mme Z... a quitté les lieux et que M. X... a repris la suite de Mme Z... dans cette location ; que, de son côté, M. X... demande au tribunal de constater la nullité du bail aux motifs que l'exemplaire qu'ils versent aux débats ne fait mention d'aucun loyer et qu'il ne peut y avoir de bail sans l'existence d'un loyer ; qu'en tout état de cause, il ne peut qu'être constaté que le contrat du 10 septembre 1990 a été conclu entre les époux Y... et Mme Z... et non, les époux Y... et M. X..., et qu'en conséquence, aucune des deux parties ne peut se prévaloir dudit contrat de bail ; que, par contre, il n'est pas contesté que M. X... a occupé les lieux puisque les consorts Y... indiquent qu'il a pris la suite de Mme Z... et que, de son côté, M. X... soutient que M. Y..., dans les années 87, lui a concédé un bail oral, sur lesdites terres ; que les consorts Y..., se fondant sur le contrat de bail susvisé, ont fait délivrer le 10 janvier 2007 à M. X... un congé pour le 10 septembre 2007, date anniversaire du bail et demandent au tribunal de bien vouloir constater la validité du congé et, en conséquence, d'ordonner l'expulsion de M. X... ; que celui-ci conteste la demande de congé, d'une part, en demandant au tribunal de retenir la nullité du bail conclu en 1990 entre les époux Y... et Mme Z... et, d'autre part, en reconnaissant qu'il a bénéficié d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, sur ce bien ; que M. X... verse aux débats un écrit du 30 septembre 2001 par lequel Pierre Y... autorise Mme A..., vivant martialement avec M. X..., à exercer dans les mêmes lieux et locaux, toute activité de type libérale sans aucune augmentation de loyer et par lequel il constate, en tant que propriétaire, que le projet d'installation en libéral de madame n'est en aucune façon préjudiciable à la location de M. X..., eu égard à l'installation professionnelle que celui-ci a développée sur la propriété, plusieurs attestations de personnes indiquant que M. X... était bien dans les années 90, locataire sur un terrain situé à Lauzach, et qu'il a fait de nombreux travaux d'amélioration sur le terrain, notamment une tranchée de 300 mètres environ, pour le passage d'eau, d'électricité et des PTT, le nettoyage du terrain et l'assainissement du terrain, l'enterrement complet et sans nivelage ; qu'iI produit également copie d'un courrier du 26 mai 2003, signé de Pierre Y..., lequel autorise la SCI Raulet à présenter une demande de permis de construire pour le projet d'agrandissement d'un bâtiment ; qu'il produit également un autre courrier de Pierre Y..., en date du 31 décembre 2004, par lequel celui-ci autorise M. X... et la SCI Raulet à construire sur le terrain qu'il loue à Lauzach, lui précise qu'il lui appartient de former les demandes de permis nécessaires, les autorise à développer toutes activités commerciales ou industrielles sur le terrain, soit sous leur propre nom ou celui de la société, et atteste avoir fait une promesse de vente des parcelles pour la somme de 22.867,35 € ; que M. X... produit enfin un autre courrier dans lequel Pierre Y... l'autorise à sous-louer à Mme A... l'habitation sise à Lauzach, à partir du 1er janvier 2005 ; que l'ensemble de ces éléments démontre donc qu'il existait bien un contrat de location entre Pierre Y... et M. X... et que, par ailleurs, le premier a autorisé le second à faire des travaux et notamment à construire une maison sur le terrain ; que, par contre, comme le soulignent les consorts Y..., M. X... ne peut se prévaloir de la promesse de vente dont les demandeurs contestent d'ailleurs la signature de Pierre Y..., aux motifs qu'il s'agissait d'un bien commun aux époux Y... et que si Pierre Y... pouvait valablement consentir une location, seul, il ne pouvait, en application de l'article 1424 du code civil, aliéner, sans le consentement de son conjoint, l'immeuble, l'existence d'un mandat apparent n'étant nullement rapportée en l'espèce ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité du bail conclu entre les époux Y... et Mme Z..., et ce, à la demande de M. X..., puisque celui-ci n'était pas le locataire et que ce contrat de bail ne lui est pas opposable ; que, par contre, s'il bénéficie d'un bail oral, ce n'est pas pour autant qu'il peut, sans condition, demander de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d'habitation ; qu'en effet, l'article 2 de la loi réserve ces dispositions aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ; or, aucune pièce versée aux débats ne démontre que la construction édifiée par M. X..., en cours de bail, sur le terrain loué à Pierre Y..., était son habitation principale, et ce, d'autant moins que le défendeur lui-même verse aux débats, un écrit au terme duquel Pierre Y... l'autorisait à sous-louer le terrain à Mme A..., ce qui signifie qu'au moins, pendant une certaine durée, il ne l'a pas occupé ; qu'aucune autre pièce versée aux débats ne démontre que la construction, au sujet de laquelle aucun élément précis n'est versé aux débats, était l'habitation principale de M. X... ; que, dans ces conditions, il ne peut demander à bénéficier des dispositions notamment de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que s'il ne s'agit pas d'une location soumise aux dispositions précitées, il convient d'appliquer les règles de droit commun du louage ; qu'en application de l'article 1736 du code civil, «si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant le délai fixé par l'usage des lieux » ; qu'en l'espèce, les consorts Y... ont donné congé, conformément au contrat de bail dressé entre les époux Y... et Mme Z... en 1990, et ont donc usé d'un préavis de trois mois, ce qui paraît conforme aux usages ; qu'en conséquence, il doit être fait droit à leur demande de voir déclarer valide, le congé qu'ils ont délivré à M. X... et de dire, qu'à compter du 11 6 septembre 2007, il est occupant sans droit ni titre des lieux, et qu'en conséquence, il devra les quitter ;


1°) ALORS QU'aux termes de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ;qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué constate qu'un délai de neuf mois est conforme à l'usage des lieux ; qu'en validant néanmoins le congé donné avec un délai de huit mois – 9 janvier au 10 septembre – l'arrêt attaqué a violé l'article 1736 du code civil ;


2°) ALORS QU'en toute hypothèse, aux termes de l'article 1736 du code civil, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux ; qu'il appartient aux juges du fond de constater quel est l'usage des lieux ; qu'en l'espèce, en ne constatant pas clairement et préalablement quel était le délai d'usage à Lauzach pour donner congé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1736 du code civil.