Cour de Cassation · civ3 — 12 février 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 avril 2011), que par acte notarié du 27 juillet 2007, M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont acquis de la société civile immobilière Gambetta (la SCI) un appartement et des places de stationnement en l'état futur d'achèvement ; que les biens n'ont pas été livrés à la date convenue ; qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de la SCI ; que se plaignant de l'inachèvement des biens vendus, les consorts X...-Y... ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices, la mise en possession de leurs biens et l'autorisation de déconsigner le solde du prix de vente à leur profit ; 

Sur le premier moyen : 

Vu les articles R. 261-14, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; 

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes l'arrêt retient que ces derniers n'ont pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement prévue par les dispositions de l'article R. 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, qu'il importe peu que la banque, tenue en sa qualité de caution de la société venderesse, ait considéré qu'elle était déchargée de toute garantie d'achèvement au prétexte que le représentant de la SCI n'aurait pas hésité à adresser à la mairie une déclaration d'achèvement des travaux, que les acquéreurs avaient toute latitude, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2, alinéa 4, du code de la construction et de l'habitation, de présenter une requête auprès du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble en vue de voir désigner un homme de l'art afin de faire constater le prétendu défaut d'achèvement des biens vendus, qu'en l'état, les demandes présentées contre le mandataire liquidateur de la SCI ne présentent aucune légitimité, l'immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l'état de la garantie d'achèvement et les appelants apparaissent négligents dans la gestion de leurs intérêts ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement n'interdit pas aux acquéreurs de rechercher la responsabilité du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

Et sur le second moyen : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que pour débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes de dommages-intérêts, la cour d'appel retient qu'en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur au paiement d'une quelconque somme d'argent ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs dernières conclusions les consorts X...-Y... demandaient de fixer au passif de la liquidation de la SCI les sommes dues en réparation de leurs préjudices financier et moral, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; 

Condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Gambetta à payer aux consorts X...-Y... la somme de 2 500 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze février deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour des consorts X...-Y... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... et Y... de leur demande tendant à voir ordonner la livraison du bien immobilier sis ...à Genas composé du lot 61 dans le bâtiment A et des lots 21, 22 et 23 dans le bâtiment « garage » au sous-sol ; 

AUX MOTIFS QUE : « la cour rejoint Maître A... dans son étonnement lorsqu'il constate que les appelants, qui prétendent que les biens que leur a vendu en état futur d'achèvement la SCI GAMBETTA n'auraient pas été achevés, n'ont pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement prévue par les dispositions de l'article R. 261- 21b du code de la construction et de l'habitation, telle que spécifiée à l'acte de vente du 27 juillet 2007 et n'ont pas actionné la BANQUE PALATINE tenue en sa qualité de caution de la société venderesse de financer les travaux d'achèvement ; qu'en effet, il est constant en droit que, de nature autonome, la garantie d'achèvement extrinsèque ne disparaît pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire du débiteur ; que peu importe en ce domaine que la dite banque ait considéré qu'elle était déchargée de toute garantie d'achèvement au prétexte que le représentant de la SCI n'aurait pas hésité à adresser à la mairie de GENAS une déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en effet, comme indiqué par Maître A..., les acquéreurs avaient toute latitude, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, de présenter une requête auprès du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble en vue de voir désigner un homme de l'art afin de faire constater le prétendu défaut d'achèvement des biens vendus ; que ce texte, qui vise précisément à pallier au désaccord des parties, et en l'espèce de la banque caution, sur l'achèvement ou non de la construction vendue à terme, a pour but de voir désigner une personne qualifiée propre à établir le rapport d'achèvement ou de non achèvement de l'immeuble ; qu'en l'état, les demandes présentées à l'encontre de Maître A... ne présentent aucune légitimité, l'immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l'état de la garantie de parfait achèvement et les appelants apparaissent comme négligents dans la gestion de leurs intérêts ; qu'en tout état de cause, en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur que ce soit en livraison de biens ou condamnation au paiement d'une quelconque somme d'argent » ; 

ALORS 1°) QUE : si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur peut demander sa mise en possession, si le retard ne vient que du vendeur ; qu'aucune disposition légale n'interdit aux acquéreurs d'immeubles en l'état futur d'achèvement d'exercer une action tendant à la mise en possession du bien sans avoir actionné préalablement la garantie d'achèvement ; qu'en l'espèce, pour débouter les acquéreurs de leur demande tendant à voir ordonner la livraison du bien immobilier qu'ils ont acquis par contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a considéré que ceux-ci ont négligé d'actionner la garantie d'achèvement ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1611 du code civil, ensemble les articles R. 261-2 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 

ALORS 2°) QUE : le jugement d'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ; qu'une demande tendant à voir ordonner la livraison d'un bien immobilier en raison du retard dans la délivrance imputable au seul vendeur ne tend ni à la condamnation de ce dernier au paiement d'une somme d'argent, ni à la résolution du contrat de vente pour défaut de paiement d'une somme d'argent ; qu'en décidant que le liquidateur ne pouvait être condamné à la livraison du bien, la cour d'appel a violé l'article L. 622-21 du code de commerce, ensemble l'article 1610 du code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... et Y... de leur demande tendant à voir fixer au passif de la liquidation de la SCI Gambetta les sommes de 45. 500 euros au titre de leur préjudice financier et 6. 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ; 

AUX MOTIFS QUE : « la cour rejoint Maître A... dans son étonnement lorsqu'il constate que les appelants, qui prétendent que les biens que leur a vendu en état futur d'achèvement la SCI GAMBETTA n'auraient pas été achevés, n'ont pas mis en oeuvre la garantie d'achèvement prévue par les dispositions de l'article R. 261- 21b du code de la construction et de l'habitation, telle que spécifiée à l'acte de vente du 27 juillet 2007 et n'ont pas actionné la BANQUE PALATINE tenue en sa qualité de caution de la société venderesse de financer les travaux d'achèvement ; qu'en effet, il est constant en droit que, de nature autonome, la garantie d'achèvement extrinsèque ne disparaît pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire du débiteur ; que peu importe en ce domaine que la dite banque ait considéré qu'elle était déchargée de toute garantie d'achèvement au prétexte que le représentant de la SCI n'aurait pas hésité à adresser à la mairie de GENAS une déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en effet, comme indiqué par Maître A..., les acquéreurs avaient toute latitude, conformément aux dispositions de l'article R. 261-2 alinéa 4 du code de la construction et de l'habitation, de présenter une requête auprès du président du tribunal du lieu de situation de l'immeuble en vue de voir désigner un homme de l'art afin de faire constater le prétendu défaut d'achèvement des biens vendus ; que ce texte, qui vise précisément à pallier au désaccord des parties, et en l'espèce de la banque caution, sur l'achèvement ou non de la construction vendue à terme, a pour but de voir désigner une personne qualifiée propre à établir le rapport d'achèvement ou de non achèvement de l'immeuble ; qu'en l'état, les demandes présentées à l'encontre de Maître A... ne présentent aucune légitimité, l'immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l'état de la garantie de parfait achèvement et les appelants apparaissent comme négligents dans la gestion de leurs intérêts ; qu'en tout état de cause, en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre du liquidateur que ce soit en livraison de biens ou condamnation au paiement d'une quelconque somme d'argent » ; 

ALORS 1°) QUE : si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur peut demander sa mise en possession, si le retard ne vient que du vendeur ; que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ; qu'aucune disposition légale n'interdit aux acquéreurs d'immeubles en l'état futur d'achèvement d'exercer une action tendant au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut de délivrance du bien sans avoir actionné préalablement la garantie d'achèvement ; qu'en l'espèce, pour débouter les acquéreurs de leur demande tendant à voir fixer certaines sommes au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Gambetta au titre de leurs préjudices financier et moral, la cour d'appel a considéré que ceux-ci apparaissaient comme négligents dans la gestion de leurs intérêts, dès lors qu'ils avaient toute latitude pour actionner la garantie d'achèvement ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1610 et 1611 du code civil, ensemble les articles R. 261-2 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation ; 

ALORS 2°) QUE : l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans leurs conclusions d'appel, Monsieur X... et Mademoiselle Y... sollicitaient expressément, non pas la condamnation de la SCI Gambetta à leur payer une somme d'argent, mais de voir fixer au passif de la liquidation de la SCI Gambetta diverses sommes au titre de leurs préjudices financier et moral ; qu'en énonçant qu'en l'état des dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce, aucune condamnation au paiement d'une quelconque somme d'argent ne pouvait être prononcée à l'encontre du liquidateur quand il lui était demandé, en l'état de l'instance au fond intentée avant le jugement de liquidation judiciaire, de constater et fixer la créance des acquéreurs au passif de la liquidation de la SCI Gambetta, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.