Cour de Cassation · civ3 — 15 janvier 2013

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant relevé que les époux X..., qui avaient consenti le 15 avril 2005 une promesse de vente assortie de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au profit de l'acquéreur de leur maison, étaient censés connaître l'intérêt d'une telle clause lors de la signature le 23 avril 2005 de la promesse de vente établie par la société Immobilière de Neuville, mandataire des époux Y..., par laquelle ils s'engageaient à acquérir leur maison et retenu que l'absence dans cette promesse de vente d'une condition suspensive similaire à leur bénéfice n'en affectait pas l'efficacité juridique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la société Immobilière de Neuville n'avait pas commis de faute délictuelle à l'égard des époux X...; 

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne les époux X...aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X...à verser à la société Immobilière de Neuville la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X...; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt. 

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour les époux X.... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Serge X...et Mme Nelly Z...épouse X...de leur demande en garantie à l'encontre de la SARL Immobilière de Neuville, 

AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé en date du 23 avril 2005, les époux Y...se sont engagés à vendre aux époux X..., qui l'ont accepté, un immeuble à usage d'habitation et terrain y attaché sis ... à Neuville en Ferrain, moyennant le prix de 200. 000 € ; que la date de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard le 15 juillet 2005 ; Attendu que par courrier adressé le 22 juin 2005 à l'Immobilière de Neuville, agent immobilier mandaté par les vendeurs, les époux X...ont indiqué ne pouvoir donner suite à l'achat du bien au motif que leurs propres acquéreurs n'avaient pas obtenu leur financement ; qu'en effet les époux X...avaient eux-mêmes signé le 15 avril 2005 une promesse synallagmatique de vente avec Bruno A...aux termes de laquelle ils s'étaient engagés à vendre le bien immobilier leur appartenant sis à Saint Josse, ..., moyennant le prix de 202. 757 €, mais sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur pour le financement de cette acquisition, condition non réalisée ainsi qu'il est justifié par les appelants aux débats ; Attendu que les époux Y...ont dans ces conditions saisi le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer aux fins d'obtenir le versement de l'indemnité prévue à la promesse de vente du 24 avril 2005 d'un montant de 20. 000 € à la charge de la partie qui refuserait de réitérer la vente ; que la juridiction qualifiant cette clause de clause pénale en a réduit le montant à la somme de 5. 000 €, objet de l'appel incident formé par les époux Y...; Attendu que la qualification de la clause qui fixe forfaitairement à 20. 000 € l'indemnité due par la partie défaillante dans le respect de ses obligations en clause pénale est justifiée ; que par courrier en date du 22 juin 2005, dont ils ne démontrent pas qu'il ait été rédigé par l'agence immobilière et non par eux-mêmes, et qu'ils ont signés, les époux X...se sont engagés au paiement de cette indemnité forfaitaire dont ils n'ont pas estimé alors qu'elle revêtait un caractère excessif ; que de surcroît, les époux Y...ont finalement vendu leur bien le 18 octobre 2005 au prix de 195. 000 € ; que s'étant eux-mêmes engagés dans l'acquisition d'un autre bien, ils ont dû faire face à des frais financiers et à des désagréments dans l'organisation de leur vie familiale, en sorte que l'indemnisation forfaitaire contractuellement fixée n'est pas manifestement excessive ; Attendu en conséquence que le jugement sera infirmé de ce chef, et les époux X...seront condamnés à payer aux époux Y...la somme de 20. 000 € en application de la clause pénale ; que s'agissant d'une créance indemnitaire, l'intérêt au taux légal est dû à compter du jugement en application des dispositions de l'article 1153-1 du code civil ; Attendu que les époux X...ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de l'appel en garantie dirigé à l'encontre de la SARL Immobilière de Neuville à qui ils reprochent d'avoir gravement manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en ne prévoyant pas dans la promesse de vente qu'elle a élaborée une condition suspensive relative à la vente effective de leur propre immeuble dont le prix devait leur servir à financer l'acquisition du bien des époux Y...; que l'invocation à titre subsidiaire d'un fondement juridique délictuel en cause d'appel ne confère pas à la demande un caractère nouveau, en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile ; Attendu que la SARL Immobilière de Neuville a été mandatée par les époux Y...envers lesquels elle est tenue contractuellement d'une obligation d'information et de conseil ; que l'insertion d'une condition suspensive tenant au financement du bien, stipulée généralement au profit des acquéreurs, n'a d'intérêt pour les mandants que de recouvrer à une date déterminée la liberté de proposer le bien à de nouveaux acquéreurs ; qu'en ne prévoyant pas une telle clause, l'agence immobilière n'a pas commis de faute délictuelle à l'égard des acquéreurs, tiers au mandat dont elle bénéficie, dès lors que l'efficacité juridique de l'acte n'en était pas affectée ; qu'au surplus, la cour relève que les époux X...étaient censés connaître l'intérêt d'une telle condition suspensive liée au financement pour avoir signé quelques jours plus tôt par l'intermédiaire d'une autre agence la promesse de vente de leur propre bien immobilier sur laquelle figurait une telle condition au profit de leur acquéreur ; Attendu dans ces conditions que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande à l'égard de la SARL Immobilière de Neuville mal fondée tant sur la responsabilité contractuelle que délictuelle de l'intermédiaire ; Attendu que la promesse de vente litigieuse fixe les honoraires de l'intermédiaire à la somme de 8, 000 € à la charge des vendeurs ; que la clause intitulée " Négociation " prévoit que " si par suite d'un accord amiable les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elle s'engagent solidairement à verser.... à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 8. 000 € " ; qu'en l'espèce, la non-réitération de la vente n'est pas intervenue à la suite d'un tel accord, en sorte que la SARL L'immobilière de Neuville ne peut en demander l'exécution ; qu'au surplus la SARL Immobilière de Neuville n'établit pas que la vente n'a pu être réitérée en raison d'une faute commise par les acquéreurs, ces derniers étant victimes eux-mêmes de la non-réitération de la vente de leur bien immobilier, événement qui ne peut leur être imputé à faute ; que le jugement sera dans ces conditions infirmé en ce qu'il a condamné les époux X...à lui payer la somme de 4. 000 € à titre de commission » (arrêt p. 3-4) ; 

ALORS, D'UNE PART, QUE le devoir de conseil de l'agent immobilier rédacteur d'acte, dont il est tenu envers toutes les parties, ne se limite pas à rédiger un acte juridiquement efficace, et l'oblige à fournir aux parties tous renseignements leur permettant de réaliser une opération utile ; qu'en l'espèce, les époux X...faisaient valoir que l'agence L'immobilière de Neuville, rédacteur de la promesse de vente, qui connaissait la nécessité pour eux de vendre leur propre maison pour financer l'acquisition, avait manqué à son devoir de conseil à leur égard en omettant de prévoir dans le compromis une condition suspensive tenant à la réalisation de cette vente ; qu'en rejetant cette action aux motifs qu'en ne prévoyant pas une telle clause l'agence n'avait pas commis de faute délictuelle à l'égard des acquéreurs dès lors que l'efficacité juridique de l'acte n'en était pas affectée, quand le devoir de conseil de l'agence ne se limitait pas à l'efficacité juridique de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les époux X...faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que l'agence L'immobilière de Neuville les avait induits en erreur en leur donnant une information inexacte quant à l'obtention de son prêt par l'acquéreur de leur propre maison, sans avoir vérifié cette information ; qu'en rejetant l'action en responsabilité des époux X...contre l'agence L'immobilière de Neuville sans rechercher, comme il était soutenu, si l'agence n'avait pas commis une faute en fournissant aux époux X...un renseignement erroné quant à la réalisation de la vente de leur propre maison, ce qui les avait déterminés à conclure la promesse de vente avec les époux Y..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 

ET ALORS, ENFIN, QUE le fait, à le supposer établi, que les époux X...étaient « censés » connaître la nécessité d'une telle clause ne dispensait pas l'agence L'immobilière de Neuville de son devoir de conseil à leur égard ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil.