Cour de Cassation · civ1 — 11 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 



 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 avril 2012), que par acte authentique reçu le 3 septembre 2003 par M. X..., notaire, Mme Y... a acquis, en état futur d'achèvement, de la SCI Lou Vignares (la SCI), un appartement et ses annexes sous la condition suspensive d'obtention d'une garantie intrinsèque de livraison conformément à l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation ; que la réalisation de la condition suspensive a été constatée le jour même par une attestation d'achèvement des fondations et la justification par le vendeur d'un financement supérieur à 75 % du prix de vente total de l'immeuble ; que l'immeuble n'a pas été achevé par la SCI, qui fut placée en liquidation judiciaire ; que reprochant au notaire de ne pas s'être assuré de l'effectivité et de la sécurité juridique de la garantie intrinsèque de livraison, Mme Y... a recherché sa responsabilité professionnelle ;


 Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :


 1°/ que le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, il lui appartient de s'assurer de la régularité de la certification exigée par l'article R. 261-11 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir que l'attestation d'achèvement des fondations sur la base de laquelle M. X... avait établi l'acte de vente en l'état futur d'achèvement n'était pas régulière dans la mesure où elle émanait d'une société AB Coordination qui n'avait pas d'existence légale et dont la mission n'était pas précisée ; qu'en se bornant à relever que l'achèvement des fondations était certifié par une attestation annexée à l'acte de vente de la Sarl AB Coordination dont l'inexistence n'était pas démontrée faute de production d'une demande K bis, quand la régularité de l'acte faisait précisément l'objet d'une contestation sur ce point et qu'il appartenait au notaire instrumentaire d'établir qu'il avait procédé aux vérifications qui s'imposaient pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;


 2°/ que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'il incombe ainsi au notaire d'attirer l'attention de son client sur la circonstance que la garantie intrinsèque d'achèvement dans la vente en l'état futur d'achèvement ne présente aucune sécurité réelle comme ne reposant que sur la seule probabilité d'un achèvement résultant de la réunion de conditions légales ; qu'en écartant dès lors de ce chef toute responsabilité de M. X... pour cette raison inopérante que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que l'acte de vente comporte le rappel des dispositions légales et qu'il ne lui appartenait pas d'imposer le choix de tel ou tel type de garantie, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'attestation d'achèvement des fondations, établie par la société AB Coordination, qui était chargée de la surveillance des travaux selon la mention non contredite de l'acte de vente, et donc qualifiée, était visée et annexée à cet acte, la cour d'appel a pu retenir que ce document, conforme à la réalité, contenait la certification exigée par l'article R. 261-11 du code de la construction et de l'habitation, et en déduire que le notaire, qui, en l'absence de doute sur sa régularité, n'avait pas à procéder à d'autres vérifications, n'a pas méconnu ses obligations ;


 Attendu, d'autre part, qu'après avoir exactement énoncé que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite, la cour d'appel, qui a constaté que toutes les conditions d'application avaient été réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie, qui existait bien, ne pourrait être utilement mise en oeuvre, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ;


 D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne Mme Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.





MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Y....


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Y... de toutes ses demandes ;


 AUX MOTIFS QUE la garantie de l'achèvement de l'immeuble peut être constituée par une garantie intrinsèque résultant de l'existence de conditions propres à l'opération ; qu'en application de l'article R. 261-18 b du Code de la construction et de l'habitation, les conditions relatives à la garantie intrinsèques sont remplies "si les fondations sont achevées et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévus : par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faire des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations" ; qu'en l'espèce la vente conclue par Mme Y... l'a été sous la condition suspensive que "dans un délai de six mois à compter du 30 juin 2003 date à laquelle ont été achevées les fondations de l'immeuble dans lequel sont situés les biens sus désignés, la société venderesse justifie qu'elle satisfait aux conditions définies par l'article R. 261-18 b précité¿" ; que la constatation de l'achèvement des fondations est certifié par un homme de l'art, en application de l'article R. 261-11 du Code de la Construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce l'achèvement des fondations est certifié par l'attestation visée et annexée à l'acte de vente de la Sarl AB Coordination, chargée de la surveillance des constructions, selon la mention non contredite contenue dans l'acte de vente (page 5), et donc qualifiée pour établir ce constat d'achèvement, au demeurant conforme à la réalité ; que l'inexistence de cette société inscrite au RCS Avignon, invoquée par Mme Y... n'est pas démontrée, faute de production d'une demande Kbis ; que le moyen tiré de l'absence de la condition relative à la constatation de l'achèvement des fondations est inopérant ; qu'il est justifié des ventes conclues pour la somme totale 1.247.710 euros soit un total supérieur à 75 % du prix de vente, (1.165.830 ¿), le 3 septembre 2003 ainsi qu'il résulte des actes produits, de l'extrait du répertoire légal du notaire et de la constatation par acte authentique de la réalisation de la conditions suspensive de la justification du financement Lou Vignares, de la même date (pièces 2, 5, 6,7, 8,9, et10 du bordereau de communication de pièces du 25 janvier 2012) ; que la condition relative au financement à 75 % du programme pour le montant du prix des ventes déjà conclues est donc remplie ; que dès lors que toutes les conditions légales relatives à la garantie intrinsèque étaient réunies et que l'acte de vente de Mme Y... était précisément passé sous la condition suspensive de la garantie d'achèvement résultant des conditions propres de l'opération, Me X... a rempli son obligation ; qu'aucune faute n'est démontrée de ce chef ; que dès lors que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que les conditions de son application sont remplies, et que l'acte de Mme Y... comporte la mention établissant que l'acquéreur reconnaît avoir été averti de la teneur des garanties souscrites (cf. condition suspensive - garantie d'achèvement § 3 clause ainsi libellée : "l'acquéreur déclare avoir pris connaissance de ces dispositions (conditions propres à l'opération au sens et dans les termes des articles R. 261-17 et R. 261-18b du Code de la construction et de l'habitation) ainsi que de celles de l'article R. 261-20 du Code de la construction et de l'habitation, lesquelles sont reproduites en deuxième partie du présent acte¿", il ne peut être reproché aucun manquement à son devoir de conseil dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, étant au surplus observé qu'il n'appartient pas au notaire d'imposer le choix de tel ou tel type de garantie ; qu'il ne peut de même pour ces motifs être reproché à Me X... de ne pas s'être assuré du sérieux et de la solvabilité de la venderesse, puisque les conditions légales de la garantie intrinsèques étaient réunies ; que la liquidation judiciaire de la SCI Lou Vignares prononcée le 29 juin 2005, soit près de 2 ans après la vente ne suffit pas à démontrer son insolvabilité au moment de la conclusion du contrat et à engager la responsabilité du notaire, pour un défaut de vérification de ses capacités financières ;


 ET AUX MOTIFS QU'en l'absence d'intervention d'un tiers garant, la garantie intrinsèque d'achèvement, prévue par les articles R. 261-18 et R. 261-19 du CCH n'est qu'en engagement pris par le vendeur d'achever la construction de l'immeuble grâce à ses fonds propres et au financement résultant des ventes réalisées ; qu'il appartient au notaire de s'assurer de la réalisation effective des conditions légales qui, dans l'option de l'article R. 261-18 b, portent sur deux points : l'achèvement des fondations et l'obtention par le promoteur du financement du programme immobilier à concurrence de75 % du prix de vente prévu ; qu'en l'espèce, aucun des deux points ne fait débat ; qu'en particulier, il n'est pas soutenu que le seuil de 75 % du financement n'aurait pas été atteint, ou l'aurait été par des moyens frauduleux (vente de complaisance, prise en compte de crédits non affectés à l'opération, etc.) ; qu'il n'est pas plus allégué ni démontré qu'au jour de la vente, la situation de la SCI Lou Vignares était obérée dans des conditions devant conduire à sa liquidation judiciaire près de 22 mois plus tard ; auxquels cas, il aurait pu être reproché au notaire un défaut de vigilance ou d'information ; qu'en définitive, il est seulement reproché à Me X..., en termes indéfinis de n'avoir pas assuré l'effectivité d'une garantie qui trouve ses limites dans les dispositions légales précitées ; que de manière implicite, Mme Y... semble reprocher à Me X... de n'avoir pas imposé la prise d'une garantie extrinsèque, qui aurait assuré une livraison effective de l'ouvrage après la défaillance du constructeur ; qu'or, cette garantie n'a pas été rendue obligatoire par le législateur, afin de ne pas obérer par un surcoût trop important la réalisation de petits programmes immobiliers ; que la vente en état futur d'achèvement comporte des risques acceptés par le vendeur comme pour l'acquéreur, en cas d'insolvabilité ultérieure de son cocontractant ; qu'il n'appartient pas au notaire de modifier l'économie du contrat ; qu'aucune faute n'étant démontrée à l'encontre de Me X..., Mme Y... ne peut qu'être déboutée de toutes ses demandes ;


 1) ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, il lui appartient de s'assurer de la régularité de la certification exigée par l'article R. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, Mme Y... faisait valoir que l'attestation d'achèvement des fondations sur la base de laquelle Me X... avait établi l'acte de vente en l'état futur d'achèvement n'était pas régulière dans la mesure où elle émanait d'une société AB Coordination qui n'avait pas d'existence légale et dont la mission n'était pas précisée (concl. p. 4 et 5) ; qu'en se bornant à relever que l'achèvement des fondations était certifié par une attestation annexée à l'acte de vente de la Sarl AB Coordination dont l'inexistence n'était pas démontrée faute de production d'une demande k bis, quand la régularité de l'acte faisait précisément l'objet d'une contestation sur ce point et qu'il appartenait au notaire instrumentaire d'établir qu'il avait procédé aux vérifications qui s'imposaient pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;


 2) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'il incombe ainsi au notaire d'attirer l'attention de son client sur la circonstance que la garantie intrinsèque d'achèvement dans la vente en l'état futur d'achèvement ne présente aucune sécurité réelle comme ne reposant que sur la seule probabilité d'un achèvement résultant de la réunion de conditions légales ; qu'en écartant dès lors de ce chef toute responsabilité de Me X... pour cette raison inopérante que la garantie intrinsèque est légalement prévue, que l'acte de vente comporte le rappel les dispositions légales et qu'il ne lui appartenait pas d'imposer le choix de tel ou tel type de garantie, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.