Cour de Cassation · civ1 — 11 septembre 2013

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte à la SCI La Flamboyante et à M. X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre M. Y... ; 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 7 novembre 2011), que la SCI La Flamboyante et son gérant, M. X..., ont recherché la responsabilité professionnelle de M. Z..., notaire, pour avoir manqué à ses obligations de conseil et de diligences à l'occasion de la rédaction de la promesse de vente consentie par la SCI à M. Y... et comportant une clause pénale en cas de non-réitération en la forme authentique, les conditions suspensives stipulées dans l'acte ne s'étant pas réalisées à la date de la convocation des parties par le notaire en vue de la signature ; 

Attendu que la SCI La Flamboyante et M. X... font grief grief à l'arrêt attaqué de les débouter de leur demande de dommages-intérêts contre M. Z..., alors, selon le moyen : 

1°/ que le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ; que l'arrêt attaqué a constaté que la promesse de vente du 8 février 2007, établie par M. Z..., stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt avec obligation de déposer une demande complète de prêt et d'en justifier, mais qu'à défaut pour l'acquéreur d'apporter cette justification, dans les huit jours d'une mise en demeure, il serait considéré comme ayant purement et simplement renoncé à l'acquisition ; qu'ainsi M. Z... avait rédigé une condition purement potestative et donc nulle ; qu'en rejetant néanmoins la demande de dommages-intérêts de la SCI La Flamboyante fondée sur les manquements de M. Z... à ses obligations de rédacteur d'acte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil, qu'elle a ainsi violé ; 

2°/ que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, par motifs propres et réputés adoptés, que la promesse contenait des conditions suspensives autres que l'obtention d'un prêt, que certaines devaient être réalisées par M. Z... d'autres par les parties, qu'en l'absence de terme extinctif stipulé pour ce faire la date de signature de l'acte authentique devait être retenue, qu'à cette date ces conditions étaient défaillies et que la SCI La Flamboyante ne justifiait pas de leur réalisation, ce qui avait entraîné la caducité de la promesse sans qu'un manquement de M. Z... dans la rédaction de la promesse fût en cause ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. Z... avait attiré l'attention de la SCI La Flamboyante sur les risques liés à la souscription d'une telle promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 

Mais attendu que, d'abord, la SCI et M. X... se sont bornés, dans leurs conclusions d'appel, à faire état du caractère déséquilibré de la stipulation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acheteur sans invoquer qu'elle constituât une condition purement potestative au profit de celui-ci ; qu'ensuite, la cour d'appel, devant laquelle il était seulement exposé, en termes généraux, qu'un notaire est tenu « d'attirer l'attention de ses clients sur les risques juridiques et économiques de tel ou tel acte » et soutenu qu'en l'espèce « l'acquéreur (sic) n'avait jamais été mis en garde contre les risques liés à l'opération », n'avait pas à se livrer à la recherche, qui ne lui avait pas été demandée, de l'accomplissement par le notaire de son devoir de mise en garde, envers la société promettante-venderesse, au sujet des risques liés à la stipulation des conditions suspensives autres que celle portant sur l'obtention du prêt ; que le moyen, nouveau et mélangé de fait, partant irrecevable en sa première branche, et mal fondé en sa seconde branche, ne peut être accueilli ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... et la société La Flamboyante aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société La Flamboyante ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société La Flamboyante 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI La flamboyante et Monsieur Imad X... de leur demande de dommages-intérêts contre Maître Didier Z... ; 

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « le défaut par la SCI La flamboyante de justification de la réalisation des autres conditions suspensives convenues entre les parties et énumérées à l'acte à l'exception de la purge du droit de préemption urbain de la ville de Romans en date du 21 mai 2007 demandée le 23 avril 2007 (pièce n° 5 de Maître Z...), dont certaines incombaient aux parties ellesmêmes, a eu pour effet la caducité à cette date de la promesse de vente sans que cette caducité puisse ainsi être spécialement imputée directement à un manquement du notaire dans la rédaction du compromis ; que la demande de dommages-intérêts sera dans ces conditions rejetée et le jugement confirmé de ce chef comme la demande de remboursement d'une facture incombant en tout état de cause au vendeur » ; 

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « la SCI La flamboyante et M. X... font reproche à Me Z... d'avoir manqué de diligences en ne vérifiant pas, au mois d'août 2007, si M. Y... avait obtenu un prêt ; qu'en outre, ils soutiennent que Me Z... a failli dans la rédaction de l'acte en n'assurant pas son efficacité juridique et en ne garantissant au vendeur aucune sécurité ; que plus précisément, ils soulignent que l'obligation de l'acquéreur de justifier du dépôt du dossier de prêt n'est assorti d'aucune sanction ; que par ailleurs, ils relèvent que l'obligation de ce dernier de justifier de l'obtention du prêt est encadrée dans un délai imprécis source d'ambiguïté et de litige, et que l'obligation de justifier de l'obtention ou de la non obtention du prêt n'est assortie d'aucune sanction dans la mesure où l'acte prévoit une dispense de versement de dépôt de garantie par l'acquéreur ; qu'enfin, ils considèrent qu'il appartenait au notaire d'adresser à M. Y... une mise en demeure dès lors que la carence de ce dernier dans la justification du prêt menaçait la réitération par acte authentique de la promesse de vente ; que ce faisant, il est constant que le défaut de diligences et les manquements de Me Z... dans la rédaction de la promesse de vente, allégués par les demandeurs, ne concernent que la question de l'obtention d'un prêt par M. Y... ; qu'or, force est de rappeler qu'ainsi qu'il en a été fait état, le défaut d'application de la clause pénale tient, indépendamment de la question de la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, à l'absence de réalisation des autres conditions suspensives susvisées ; qu'aussi, il est manifeste, quand bien même la rédaction de la clause tenant à l'obtention du prêt par M. Y... et la mise en oeuvre de cette condition suspensive manque de clarté et est sujette à interprétation, que la vente ne pouvait aboutir, compte tenu de la caducité affectant la promesse de vente ; que dès lors, la demande en dommages-intérêts formée par la SCI La flamboyante et M. X... à l'encontre de Me Z... n'est nullement fondée et sera rejetée » ; 

ALORS 1°) QUE : le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ; que l'arrêt attaqué a constaté que la promesse de vente du 8 février 2007, établie par Maître Z..., stipulait une condition suspensive d'obtention d'un prêt avec obligation de déposer une demande complète de prêt et d'en justifier, mais qu'à défaut pour l'acquéreur d'apporter cette justification, dans les huit jours d'une mise en demeure, il serait considéré comme ayant purement et simplement renoncé à l'acquisition ; qu'ainsi Maître Z... avait rédigé une condition purement potestative et donc nulle ; qu'en rejetant néanmoins la demande de dommages-intérêts de la SCI La flamboyante fondée sur les manquements de Maître Z... à ses obligations de rédacteur d'acte, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil, qu'elle a ainsi violé ; 

ALORS 2°) QUE : le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en se bornant à relever, par motifs propres et réputés adoptés, que la promesse contenait des conditions suspensives autres que l'obtention d'un prêt, que certaines devaient être réalisées par Maître Z... d'autres par les parties, qu'en l'absence de terme extinctif stipulé pour ce faire la date de signature de l'acte authentique devait être retenue, qu'à cette date ces conditions étaient défaillies et que la SCI La flamboyante ne justifiait pas de leur réalisation, ce qui avait entraîné la caducité de la promesse sans qu'un manquement de Maître Z... dans la rédaction de la promesse fût en cause ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de la SCI La flamboyante et de Monsieur X..., p 16, avant dernier §, et p. 22, avant dernier et dernier §), si Maître Z... avait attiré l'attention de la SCI La flamboyante sur les risques liés à la souscription d'une telle promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.