Cour de Cassation · comm — 31 janvier 2012

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2010), que par acte du 6 juin 2008, la société UST a vendu à la société PCM un fonds de commerce de " vins, liqueurs, brasserie, presse, hôtel meublé catégorie L avec gérance d'un débit de tabac ", l'entrée en jouissance étant fixée au 1er juin 2008 ; que peu après, le service de sécurité de la ville a informé la société PCM de la mise en demeure d'effectuer des travaux de mise en conformité, adressée le 29 mai 2008 à la société UST ; que la société PCM a fait pratiquer une saisie-conservatoire sur le prix de vente, puis, après qu'un arrêté de fermeture provisoire de l'hôtel ait été pris, a assigné la société UST et ses associés, M. et Mme X..., en résolution de la vente pour dol, remboursement du prix de vente et paiement de dommages-intérêts ; 

Attendu que la société UST, M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce du 6 juin 2008 pour dol, alors, selon le moyen : 

1°/ que le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu l'existence d'une réticence dolosive de la part des vendeurs pour ne pas avoir informé les acquéreurs que des travaux, prescrits en 2005, restaient à faire concernant un élément du fonds de commerce ne représentant que 5, 13 % du chiffre d'affaires de celui-ci ; qu'en s'abstenant totalement de relever que ce prétendu défaut d'information concernant un élément minime de la vente, aurait été commis sciemment dans l'intention d'inciter les acquéreurs à conclure, alors même que les vendeurs faisaient valoir que selon devis établi par une entreprise de bâtiment en fonction des recommandations du cabinet Veritas auxquelles la mairie s'était référée, les travaux restant à faire ne s'élevaient qu'à la somme de 6 900 euros pour une vente de 509 000 euros, la cour d'appel a insuffisamment caractérisé l'élément intentionnel du dol, en violation de l'article 1116 du code civil ; 

2°/ que le juge ne peut prononcer une annulation pour dol sans constater que le défaut d'information avait pour objet de tromper le cocontractant et l'amener à contracter ; qu'en l'espèce, les vendeurs n'avaient pu prévoir les conséquences survenues peu de temps après la vente puisque, ainsi qu'ils le faisaient valoir, ils n'avaient pas reçu avant la vente la lettre de la ville de Montreuil du 29 mai 2008 envoyée en recommandé le 5 juin 2008 alors que le fonds était fermé depuis le 30 mai, qu'ils ne pouvaient donc prévoir que la mairie donnerait un préavis d'un mois pour réaliser les travaux et que les acquéreurs ne les effectueraient pas ; qu'en s'abstenant de caractériser la conscience par les vendeurs du caractère déterminant pour les acquéreurs du faits que des travaux prescrits en 2005 restaient à effectuer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 

3°/ que pour être cause de nullité, la réticence dolosive doit avoir revêtu un caractère déterminant dans l'esprit du cocontractant, tel que sans elle, il n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'essentiel du chiffre d'affaires du fonds vendu se rapportait à l'activité de brasserie et non à celle de l'hôtel, lequel ne représentait, selon les constatations des juges de première instance que 5, 13 % du chiffre d'affaires total ; qu'en jugeant néanmoins, que l'obligation de travaux pesant sur l'hôtel était déterminante de l'engagement contractuel des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116 du code civil ; 

Mais attendu, en premier lieu, que la cour d'appel n'a pas retenu la réticence dolosive de la société UST en raison d'un défaut d'information des acquéreurs sur le fait que des travaux, prescrits en 2005, restaient à faire concernant un élément du fonds de commerce ne représentant que 5, 13 % du chiffre d'affaires ; 

Attendu, en second lieu, que l'arrêt relève, d'abord, qu'à son entrée en jouissance, la société PCM avait reçu la visite du service de sécurité de la ville de Montreuil, au cours de laquelle il lui avait été indiqué qu'une mise en demeure avait été adressée à la société UST le 29 mai 2008, à la suite d'une précédente visite du 5 mars 2008, laquelle avait été elle-même précédée d'une visite du 27 juin 2005 ayant donné lieu à un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation tant que les travaux prescrits n'auraient pas été réalisés ; qu'il relève, ensuite, qu'une grande partie des travaux prescrits lors de la visite de 2005 n'avaient pas été réalisés, le coût des travaux restant à effectuer avoisinant au minimum la somme de 100 000 euros, ce qui était élevé par rapport au prix de vente des éléments incorporels du fonds cédé fixé à 518 000 euros ; qu'il relève, enfin, l'existence de la déclaration de la société UST figurant dans l'acte de vente selon laquelle " aucune infraction à la loi n'avait été commise pouvant occasionner une fermeture totale ou partielle du fonds de commerce " ; qu'ayant ainsi caractérisé les réticences dolosives commises par la société UST, lesquelles avaient été déterminantes du consentement de la société PCM, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; 

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société UST, M. et Mme X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille douze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société UST M. et Mme X.... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce du 6 juin 2008 pour dol ; 

AUX MOTIFS QUE si Mme Mony Y... et M. Chandarith Y..., associés de la société PCM lors de la vente, avaient eu connaissance des faits en cause à l'occasion de leur présence dans les lieux avant la cession, cette connaissance antérieure n'aurait pas manqué d'être mentionnée dans l'acte de vente dès lors que le vendeur avait tout intérêt à cette mention afin de se préserver de tout litige ; que les mêmes observations valent concernant la connaissance qu'aurait eue M. Y... via sa nièce, Mme Chanthida Y... ayant eu durant une brève période, de juillet 2007 à septembre 2007, un emploi au sein de l'établissement de la société UST en qualité de caissière PMU ; que la connaissance par les associés de la société PCM de la non conformité de l'hôtel et des travaux enjoints à cet égard est d'ailleurs contredite par la déclaration de ce « qu'aucune infraction à la loi n'avait été commise pouvant occasionner une fermeture totale ou partielle du fonds de commerce » faite par le cédant lors de la vente et impliquant l'absence d'information à cette date des concernés sur les injonctions administratives en cause ; que les travaux prescrits en 2005 n'avaient pas été réalisés en leur totalité à la date de la vente et alors que la connaissance de l'obligation à travaux concernant l'hôtel ne pouvait manquer d'influer sur la vente et ses conditions ; que la déclaration susvisée de la société UST à l'acte de vente fait preuve suffisante d'une réticence dolosive du cédant vis à vis de l'acquéreur ; que concernant la question de savoir si ce dol a déterminé le consentement de la société PCM, s'il est vrai et d'ailleurs non contesté que l'essentiel des chiffres d'affaires du fonds vendu se rapportait à l'activité brasserie et non à celle de l'hôtel, il apparaît, au vu des prescriptions successives de la commission de sécurité, qu'au jour de la vente, une grande partie des travaux enjoints ensuite de la visite de 2005 n'avait pas été entrepris et que le coût de ces travaux restant à effectuer dépassait largement le coût des travaux correspondant aux réserves émises par l'organisme Veritas dans son rapport, ce coût avoisinant, au vu des devis produits, au minimum la somme de 100. 000 € ; qu'il est certain que la société PCM qui entendait exploiter le fonds dans sa globalité, si elle avait eu connaissance des injonctions à travaux pour la mise en conformité de l'hôtel, n'aurait pas, vu le montant élevé de ces travaux par rapport au prix de vente des éléments incorporels du fonds cédé fixé à 518. 000 €, vu la menace d'une fermeture administrative et vu les tracas et les pertes sur chiffres d'affaires générées par une telle fermeture, conclu la vente et qu'elle a ainsi après avoir été avisée peu après son entrée en jouissance de la situation exacte et alors même qu'elle n'avait pas encore pris l'exacte mesure des conditions l'exploitation du fonds, aussitôt diligenté l'action aux fins de nullité ; que l'attestation susvisée de Melle Mony Y... non probante sur l'absence y relatée de dol n'est, a fortiori, pas probante pour établir le caractère incident du dol dont l'existence niée par cette attestation vient d'être démontrée ; que le dol a été déterminant du consentement de la société PCM dont la demande principale en résolution de la vente et en remboursement du prix et frais accessoires à l'acquisition d'un montant global de 600. 000 € doivent donc être accueillies ; 

ALORS, D'UNE PART, QUE le manquement à une obligation précontractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a retenu l'existence d'une réticence dolosive de la part des vendeurs pour ne pas avoir informé les acquéreurs que des travaux, prescrits en 2005, restaient à faire concernant un élément du fonds de commerce ne représentant que 5, 13 % du chiffre d'affaires de celui-ci ; qu'en s'abstenant totalement de relever que ce prétendu défaut d'information concernant un élément minime de la vente, aurait été commis sciemment dans l'intention d'inciter les acquéreurs à conclure, alors même que les vendeurs faisaient valoir que selon devis établi par une entreprise de bâtiment en fonction des recommandations du cabinet Veritas auxquelles la mairie s'était référée, les travaux restant à faire ne s'élevaient qu'à la somme de 6. 900 € pour une vente de 509. 000 €, la Cour d'appel a insuffisamment caractérisé l'élément intentionnel du dol, en violation de l'article 1116 du Code civil ; 

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut prononcer une annulation pour dol sans constater que le défaut d'information avait pour objet de tromper le cocontractant et l'amener à contracter ; qu'en l'espèce, les vendeurs n'avaient pu prévoir les conséquences survenues peu de temps après la vente puisque, ainsi qu'ils le faisaient valoir, ils n'avaient pas reçu avant la vente la lettre de la ville de Montreuil du 29 mai 2008 envoyée en recommandé le 5 juin 2008 alors que le fonds était fermé depuis le 30 mai, qu'ils ne pouvaient donc prévoir que la mairie donnerait un préavis d'un mois pour réaliser les travaux et que les acquéreurs ne les effectueraient pas ; qu'en s'abstenant de caractériser la conscience par les vendeurs du caractère déterminant pour les acquéreurs du faits que des travaux prescrits en 2005 restaient à effectuer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 

ALORS, EGALEMENT, QUE pour être cause de nullité, la réticence dolosive doit avoir revêtu un caractère déterminant dans l'esprit du cocontractant, tel que sans elle, il n'aurait pas contracté ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'essentiel du chiffre d'affaires du fonds vendu se rapportait à l'activité de brasserie et non à celle de l'hôtel, lequel ne représentait, selon les constatations des juges de première instance que 5, 13 % du chiffre d'affaires total ; qu'en jugeant néanmoins, que l'obligation de travaux pesant sur l'hôtel était déterminante de l'engagement contractuel des acquéreurs, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116 du Code civil.