Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté qu'à la date de signature des contrats de bail à construction et de crédit bail la société Fructicomi n'était pas propriétaire du terrain, qu'elle n'avait acquis qu'en avril 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a retenu que cette acquisition ne pouvait avoir eu pour effet de modifier le contenu du contrat de crédit bail et de conférer au preneur un droit sur le terrain, l'acte d'acquisition n'ayant d'effet qu'entre les parties à cet acte, et a légalement justifié sa décision de ce chef ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant constaté que la qualité de sous locataire résultant du contrat de crédit bail n'avait pas disparu avec l'acquisition par la société Fructicomi du terrain, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Carcoop ne pouvait prétendre au remboursement des loyers qu'elle avait acquittés jusqu'au 30 septembre 2002 et se soustraire au paiement des loyers postérieurs ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne la société Carcoop aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Carcoop à payer à la société Fructicomi la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Carcoop ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux conseils pour la société Carcoop


PREMIER MOYEN DE CASSATION :


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que l'acte de cession du terrain, intervenu entre un bailleur à construction (la société BEAC) et un preneur (la société FRUCTICOMI), le 19 avril 1989, n'avait pas modifié les droits et obligations de la cessionnaire du crédit-bail précédemment conclu (la société CARCOOP) ;


AUX MOTIFS QUE, sur l'assiette du contrat de crédit-bail, les contrats de bail à construction et de crédit-bail avaient été conclus par deux actes du même jour (7 avril 1987) dont il résultait que, lorsque la société FRUCTICOMI avait consenti le crédit-bail à la SNC QUART DE TOUR, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société CARCOOP, la première n'était pas propriétaire du terrain sur lequel devaient être édifiées les constructions à usage de surface de vente commerciale ; que ce n'était en effet que par un acte du 19 avril 1989 que la société FRUCTICOMI avait acquis de la société BEAC le terrain sur lequel avaient été édifiées les constructions ; que le crédit-bail ne pouvait donc porter sur le terrain dont la société FRUCTICOMI n'était pas alors propriétaire ; que, certes, l'article 1 des conditions générales prévoyait que l'opération comportait l'achat du terrain par le bailleur et l'article 1 des conditions particulières décrivait les biens et droits immobiliers, objet du contrat, comme constitués du terrain et des locaux à construire, mais pour autant cela ne pouvait suffire à inclure le terrain dans l'assiette du crédit-bail ; que le fait que la société FRUCTICOMI avait effectivement acquis le terrain, le 19 avril 1989, ne pouvait avoir eu pour effet de modifier le contrat de crédit-bail et de conférer au preneur un droit sur le terrain, l'acte d'acquisition n'ayant, comme le soulignait la société FRUCTICOMI, d'effet qu'entre les parties audit acte ; que, certes, à compter de cette date, les qualités de propriétaire de l'immeuble et de preneur du bail à construction s'étaient confondues sur la tête de la société FRUCTICOMI mais ce fait n'avait pu, à lui seul, conférer des droits supplémentaires à la société CARCOOP ; qu'en effet, la confusion des deux qualités sur une même tête laissait subsister l'obligation éteinte entre le bénéficiaire de la confusion et les tiers, pour les droits acquis antérieurement à la survenance de l'acquisition ; qu'ainsi, si par l'acquisition du terrain la société FRUCTICOMI s'était trouvée être à la fois propriétaire du terrain et locataire dans le cadre du bail à construction, pour autant cela n'avait pas fait disparaître le sous-bail consenti au profit de la société CARCOOP dans le cadre du créditbail ; que, lorsque la société CARCOOP, qui avait, par acte du 23 décembre 1998, acquis le bénéfice du contrat de crédit-bail de la société SPEEDY qui elle-même l'avait acquis de la SNC QUART DE TOUR, avait levé l'option prévue dans le contrat de crédit-bail, en application de l'article 1 des conditions générales prévoyant que l'opération ainsi organisée était assortie d'une promesse de vente au bénéfice du preneur, elle n'était pas pour autant, contrairement à ce qu'elle avait soutenu, devenue propriétaire du terrain que la société FRUCTICOMI n'avait pu inclure dans le contrat de crédit-bail, puisqu'ainsi qu'il venait d'être dit, elle n'en était pas propriétaire lorsqu'elle avait consenti le contrat de crédit-bail ; que la société CARCOOP l'avait alors bien compris de la sorte puisque, le 10 novembre 2004, elle avait indiqué, lors d'une réunion de travail avec la société FRUCTICOMI, que dans le contexte de l'époque (location de la station auto à une société ne faisant pas partie de son groupe et dont les résultats étaient médiocres), elle ne pouvait se porter acquéreur aux conditions de l'offre faite le 15 décembre 1998, mais envisageait de faire une contre-proposition pour l'acquisition de ce terrain (cf. lettres de la société FRUCTICOMI des 16 novembre 2004 et 31 décembre 2004) et que, dès le 6 janvier 2005, elle-même écrivait à la société FRUCTICOMI dans un sens démontrant bien que la société CARCOOP n'était pas, en 2002, devenue propriétaire dudit terrain et le savait pertinemment ; que, dès le 20 janvier 2005, elle était par ailleurs avertie de ce que cette proposition ne recevait pas l'agrément de la société FRUCTICOMI qui lui précisait qu'elle continuerait à facturer les loyers du bail à construction et l'indemnité d'occupation, au titre des dispositions de l'article 23 du crédit-bail en cause ; que ce n'était que dans sa réponse du 27 janvier 2005 que la société CARCOOP avait adopté une position différente en prétendant que le bail à construction s'était éteint et qu'elle ne devait plus rien à la société FRUCTICOMI ; que c'était donc à juste titre que les premiers juges avaient retenu que la levée d'option effectuée par la société CARCOOP, le 1er octobre 2002, n'avait pu porter que sur les constructions et avait ordonné à la société CARCOOP de régulariser l'acte authentique desdites constructions dans le délai d'un mois ;


ALORS QU'un bail à construction et un crédit-bail immobilier, conclus le même jour, constituent une opération indivisible ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé, en se fondant sur le seul fait que, le 7 avril 1987, date du contrat de crédit-bail, la société FRUCTICOMI n'était pas propriétaire du terrain et ne l'était devenue que le 19 avril 1989, que l'assiette du crédit-bail dont la société CARCOOP était crédit-preneuse ne comprenait pas le terrain, sans rechercher si, par les deux actes du 7 avril 1987, signés le même jour, les sociétés FRUCTICOMI, BEAC et QUART DE TOUR (aux droits de laquelle est venue plus tard la société CARCOOP) n'avaient pas entendu monter une opération indivisible dans laquelle la société FRUCTICOMI n'avait que la qualité de financier apporteur de capitaux, qui s'était ainsi logiquement engagée à acquérir le terrain assiette des constructions, le tout formant un ensemble immobilier indivisible que la crédit-preneuse avait plus tard vocation à acquérir, pour finaliser son opération immobilière, comprenant tant le terrain que les constructions, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.


SECOND MOYEN DE CASSATION :


Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné une crédit-preneuse (la société CARCOOP) à payer au crédit-bailleur (la société FRUCTICOMI) le montant des loyers et des charges du bail à construction dont le terrain avait fait l'objet ;


AUX MOTIFS QUE, compte tenu des explications reprises ci-dessus, la société CARCOOP ne pouvait prétendre qu'elle ne devait plus de loyer depuis le 18 avril 1998, date à laquelle elle aurait acquis le bénéfice du contrat de crédit-bail (en réalité l'acte datait du 23 décembre 1998), alors que la qualité de sous-locataire résultant du contrat de crédit-bail n'avait pas disparu avec l'acquisition par la société FRUCTICOMI du terrain ; que la société CARCOOP ne pouvait donc prétendre au remboursement des loyers qu'elle avait acquittés jusqu'au 30 septembre 2002 ; qu'elle ne pouvait davantage se soustraire au paiement des loyers postérieurs, alors que, comme l'avait retenu le premier juge, par une motivation pertinente que la cour adoptait, l'économie du crédit-bail distinguait d'une part, le coût des constructions pris en compte dans le montant du loyer et celui de l'occupation du terrain pris en compte par l'obligation, pour le crédit-preneur, de rembourser la société FRUCTICOMI des charges afférentes ; que le jugement devait donc être confirmé, en ce qu'il avait condamné la société CARCOOP à payer la société FRUCTICOMI les loyers dus postérieurement au 1er octobre 2002 ;


ALORS QUE, lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ; qu'en l'espèce, la cour, qui a condamné la société CARCOOP à s'acquitter de remboursements dus au titre d'un contrat de bail à construction créant une obligation de loyer qui s'était éteinte par confusion entre les personnes de créancier et de débiteur de cette obligation, a violé les articles 1134 et 1300 du code civil.