Cour de Cassation · civ3 — 5 juillet 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu que M. X... tenait son droit d'occupation du fonds bâti d'un acte intitulé " contrat de location-loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 " reproduisant un modèle-type de contrat de bail d'habitation et ne comportant aucune clause non susceptible de se rattacher à une convention ayant la nature d'un bail d'habitation, que cette convention claire et précise ne nécessitait aucune interprétation, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que M. X... n'était pas fondé à faire requalifier le contrat de bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; 

Sur le second moyen, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu que l'action de M. X... avait pour seul but de retarder, sans invoquer aucun moyen sérieux, l'issue de la procédure tendant à son expulsion des locaux vendus, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute de M. X..., a pu le condamner à des dommages-intérêts en réparation des troubles et tracas subis par les propriétaires ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour M. X... 


PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de sa demande de requalification du contrat de bail d'habitation en contrat de location-vente ; 

AUX MOTIFS QUE, selon l'article 1341 du code civil, il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu des actes ; que monsieur X... tient son droit d'occupation du fonds bâti situé à Vandoeuvre les..., d'un acte intitulé « contrat de location loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié e par la loi N° 94-624 du 21 juillet 1994 » ; que l'examen de cet acte, qui reproduit un modèle type de contrat de bail d'habitation, fait ressortir qu'il ne comporte aucune clause non susceptible de se rattacher à une convention ayant la nature d'un bail d'habitation ; que claire et précise dans la totalité de ses dispositions, cette convention ne nécessite aucune interprétation, si bien que monsieur X..., qui à aucun moment n'invoque la simulation, par référence à l'article 1321 du code civil, n'est nullement fondé à vouloir faire rechercher une prétendue commune intention des parties pour faire interpréter un contrat dont il poursuit en réalité la seule dénaturation ; qu'à titre surabondant, les premiers juges seront approuvés pour avoir constaté que, quand bien même les parties auraient eu l'intention commune de conclure un contrat de location-vente, l'absence d'acte authentique, exigé par les dispositions d'ordre public de la loi du 12 juillet 1984, aurait entraîné la nullité d'une telle convention ; 
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 1156 du code civil, il faut rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes ; qu'en l'espèce, monsieur X... affirme que le contrat de bail qui a été conclu avec monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... doit en réalité s'analyser en un contrat de location-vente eu égard à l'intention des parties ; qu'il y a donc lieu de rechercher au travers des pièces versées aux débats quelle était l'intention originelle des parties ; que, sur le paiement de l'acompte, il ne ressort pas des pièces versées au dossier que monsieur X... se soit acquitté de cette charge ; qu'ainsi, le fait que monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... aient effectué un versement en espèces sur leur compte le jour même où ils ont adressé le chèque au vendeur de l'immeuble, versement dont le montant est d'ailleurs bien supérieur au chèque, ne démontre en rien que monsieur X... leur ait versé l'acompte en espèces ; que, de plus, s'il était admis que le demandeur ait rédigé le chèque, cela ne prouverait pas plus un tel versement de sa part ; que, sur le montant des loyers, monsieur X... avance qu'il correspond aux échéances de crédit de monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ; que c'est à bon droit que les défendeurs soulignent qu'ils sont libres de fixer le loyer comme ils le souhaitaient ; que, dans le même sens, les arguments du demandeur selon lesquels monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y..., n'auraient eu aucun intérêt financier à acquérir l'immeuble litigieux ne sauraient être retenus ; qu'en effet, si le juge peut rechercher quelle était l'intention des parties, il ne lui appartient pas de rechercher quelle était la motivation ayant poussé monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y..., libres de disposer de leurs deniers comme ils le souhaitent, à acquérir l'immeuble ; qu'au surplus, il apparaît évident que les défendeurs avaient les moyens financiers de procéder à l'achat en question, faute de quoi ils n'auraient pu souscrire l'emprunt qu'ils ont obtenu pour financer cet achat ; que, sur le contrat de bail, il ressort clairement des différentes clauses qui y sont insérées que, contrairement à ce que soutient monsieur X..., celui-ci contient bien des dispositions visant le dépôt de garantie ainsi qu'une durée du bail ; que, sur les taxes que monsieur X... ffirme avoir prises en charge, si les simples avis d'imposition des taxes foncières produits par monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ne démontrent pas le paiement par ces derniers desdites taxes, il appartient à monsieur X..., pour le succès de ses prétentions, de rapporter la preuve qu'il a effectué ce paiement ; que le seul élément produit par le demandeur est un morceau de papier (pièce n° 15) évoquant un chèque du 15 octobre 2004 ainsi que le montant de la taxe foncière, dont il ne ressort en aucune manière que monsieur X... e soit acquitté en lieu et place de monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... de ladite taxe foncière ; que, sur l'intention affichée par les parties, il convient de se rapporter aux courriers versés au débat ; qu'ainsi, des correspondances de madame Y... traduites du Tamoul et qui apparaissent particulièrement obscures, il ressort seulement que monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ont acheté l'immeuble au profit de monsieur X... ; qu'à l'inverse, le courrier du notaire ayant concouru à l'achat de l'immeuble est très clair quant à l'intention des parties à l'origine du contrat ; qu'il en ressort que l'accord établi consistait en un rachat ultérieur de l'immeuble par monsieur X..., en retirant les loyers versés du prix de ce dernier ; qu'il est donc possible à la lecture de ce courrier d'établir que l'intention originelle des parties était de conclure un contrat se rapprochant des principes d'une location-vente, et ce sans que le désaccord ultérieur entre monsieur X... et monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... n'enlève rien à cette intention originelle ; qu'en conclusion et sans que le comportement ultérieur de monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ne s'y oppose, il apparaît donc que monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ont acquis l'immeuble litigieux dans le but de permettre à monsieur X... d'en redevenir propriétaire en déduisant du prix de celui-ci les loyers qu'il aurait versés ; qu'en application de l'article 1156 du code civil précité, le juge peut requalifier le contrat s'il lui apparaît qu'il ne correspond pas à l'intention des parties ; qu'en l'espèce, il convient de préciser que l'action entreprise par monsieur X... devant la présente juridiction n'a pas pour finalité de faire abstraction du titre de propriété de monsieur Jules Y... et de madame Delphine X... épouse Y... qui, comme l'indique justement le demandeur, est une condition nécessaire à la conclusion d'un contrat de location-vente ; que, de plus, il est normal que monsieur X.... ait souscrit une assurance pour l'immeuble litigieux en tant que locataire, qualité qui est sienne en vertu du contrat de bail ; qu'en effet, l'objet d'une demande en requalification d'un contrat est de modifier le statut des parties pour le rendre conforme à leur réelle intention ; qu'en l'absence de requalification, monsieur X... demeure ainsi le locataire de monsieur Jules Y... et de madame Delphine X... épouse Y... ; que, pour pouvoir requalifier le contrat de bail conclu entre les parties, il convient d'établir quel contrat correspondrait à leur intention originelle ; qu'il a ainsi été établi que monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ont acquis un immeuble pour le donner à bail à monsieur X..., en suite de quoi ce dernier pourrait l'acquérir en déduisant du prix de vente les loyers versés ; que la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dans son article 1er dispose qu'est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ; 
qu'il apparaît donc que l'intention originelle des parties tend in fine à un résultat identique à celui de l'opération ainsi définie ; mais alors que comme le rappellent à la fois le demandeur et le défendeur les dispositions légales précitées ont un caractère impératif, il est à constater que les parties n'ont nullement stipulé qu'elles entendaient y déroger ; qu'au surplus, il convient de noter que si le demandeur affirme pouvoir écarter les dispositions de la loi du 12 juillet 1984 pour conclure un contrat voisin, il n'en demande pas moins au juge de requalifier la convention en litige en un contrat qui respecterait, suite au présent jugement, les dispositions de cette loi ; que la demande de monsieur X... vise dès lors à la requalification du contrat de bail en un contrat de location-accession au sens strict de ce terme ; que la question posée est donc de savoir si le contrat initial peut être requalifié en un contrat de location-accession sans qu'aucune des conditions de formation de ce contrat n'ait été respectée ; qu'il convient de préciser que la simple publication au bureau des hypothèques de son assignation par le demandeur ne remplit en aucune manière la condition de publication fixée par la loi du 12 juillet 1984 ; que la loi précitée pose notamment comme conditions de formation du contrat de locationaccession l'obligation d'établir un acte authentique et la nécessité de publier au bureau des hypothèques ; qu'en effet, le législateur a choisi de fixer des conditions strictes pour encadrer ce contrat qui a pour finalité la transmission d'un bien immobilier, et ce notamment dans un souci de protection de l'acheteur et du vendeur ; que la nécessité d'un acte authentique permet ainsi une parfaite information des parties quant à l'étendue de leurs obligations et constitue une preuve de leur libre consentement ; que, par conséquent, s'il était possible au juge de requalifier un contrat de bail en contrat de location-accession à partir de l'intention originelle des parties sans que cette dernière ne soit établie dans un acte authentique, les contractants ne seraient plus protégés et les dispositions de la loi perdraient le caractère impératif que le législateur a entendu leur donner ; qu'en l'espèce, s'il est démontré que monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... ont souhaité à l'origine acquérir l'immeuble pour le donner à bail à monsieur X... et lui permettre ultérieurement d'en redevenir propriétaire, il n'est en rien établi que cette intention puisse s'analyser en un consentement à l'ensemble des dispositions de la location-accession ; que le présent jugement ne peut en aucune manière suppléer l'acte authentique exigé par la loi pour établir le consentement des parties au contrat de location-accession ; que monsieur X... sera donc débouté de sa demande en requalification du contrat de bail signé avec monsieur Jules Y... et madame Delphine X... épouse Y... en contrat de location-accession ; 1°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant sur le moyen relevé d'office pris de l'application de l'article 1341 du code civil, sans avoir au préalable invité les parties, qui n'invoquaient pas ce moyen, à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ; 

2°) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les écritures respectives des parties ; que, dans ses conclusions d'appel signifiées le 10 décembre 2009 (page 3, alinéa 10 et page 8, alinéa 2), monsieur X... soutenait qu'« après remboursement de l'intégralité du montant du prêt, il devait devenir propriétaire de l'immeuble » et qu'il convenait « de requalifier le contrat en contrat de location-vente » ; que la cour d'appel a adopté les motifs des premiers juges qui, après avoir rappelé qu'était qualifié de contrat de location-accession, au sens de la loi du 12 juillet 1984, le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer la propriété d'un bien immobilier par la manifestation ultérieure de sa volonté, ont retenu que la demande de monsieur X... visait la requalification du contrat de bail en un contrat de location-accession au sens strict de ce terme ; qu'en statuant ainsi, quand il ressortait clairement des conclusions de monsieur X... que celui-ci s'était engagé, dès la conclusion du contrat de bail, à acquérir le bien litigieux, de sorte que ces conclusions tendaient à la requalification du contrat litigieux en un contrat de location-vente, et non en un contrat de location-accession au sens de la loi du 12 juillet 1984, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et a ainsi méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS QU'il ne résulte ni des conclusions des époux Y... ni de celles de monsieur X... ni des pièces versés au débat que les parties aient entendu soumettre le transfert de propriété de l'immeuble litigieux à la manifestation ultérieure de la volonté de monsieur X... ; qu'en retenant néanmoins que l'intention originelle des parties tendait à un résultat identique à celui du contrat de location-accession, par lequel le vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté, la propriété de tout ou partie d'un immeuble, la cour d'appel a modifié les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; 

4°) ALORS QUE ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d'option d'achat au profit de l'accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d'acheter ; qu'en retenant l'existence d'un contrat de location-accession sans rechercher si les parties avaient entendu conférer une option d'achat au profit de monsieur X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 4 de la loi du 12 juillet 1984. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné monsieur X... à payer aux époux Y... une somme de 1. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

AUX MOTIFS QUE l'exercice de l'action avait manifestement, pour monsieur X..., pour seul but de retarder, sans invoquer aucun moyen sérieux, l'issue de la procédure tendant à son expulsion des locaux vendus aux époux Y... ; que les troubles et tracas subis par les propriétaires seront intégralement réparés par l'octroi d'une somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

1°) ALORS QUE l'action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient aux juges du fond de justifier, constituer un abus de droit dès lors que sa légitimité a été reconnue, au moins partiellement, par la juridiction du premier degré ; qu'en l'espèce, si le tribunal de grande instance de Nancy a rejeté la demande de requalification du contrat litigieux, il a, en revanche reconnu que les parties s'étaient accordées sur un rachat ultérieur de l'immeuble par monsieur X... et que leur intention originelle était donc de conclure un contrat de location-vente ; qu'en condamnant néanmoins monsieur X... à verser la somme de 1. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sans invoquer aucun élément postérieur ou ignoré des premiers juges, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

2°) ALORS QUE l'exercice ne peut dégénérer en abus qu'à la condition que soit caractérisée l'existence d'une faute ; qu'en se bornant à faire état de la volonté de monsieur X... de retarder, en l'absence de moyen sérieux, l'issue de la procédure tendant à son expulsion des locaux, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'existence d'une faute de celui-ci de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice et a ainsi violé l'article 1382 du code civil.