Cour de Cassation · civ3 — 7 juin 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte aux consorts X... et Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., ès qualités, et la société Georges Lamory et compagnie ; 

Sur le premier moyen : 

Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2010), que la société civile immobilière Georges Lamory et compagnie a vendu aux époux X...- Y... un immeuble à usage d'hôtel ; que la société à responsabilité limitée Hôtel Z... leur a cédé le fonds de commerce qu'elle y exploitait, selon promesses synallagmatiques de vente négociées par la société Agence de Paris dont la seconde stipulait que le vendeur s'engageait à demander, avant la signature de l'acte authentique, un diagnostic à la Commission communale de sécurité ; que cette commission ayant émis un avis défavorable et les acquéreurs ayant refusé de réitérer par actes authentiques les ventes, la société Agence de Paris les a assignés en dommages-intérêts ainsi que M. Jean Y... qui lui avait confié un mandat de recherche pour le compte des acquéreurs ; que celui-ci étant décédé, ses héritiers, les consorts X...- Léondaroglu, sont intervenus volontairement à l'instance ; 

Attendu que pour condamner les acquéreurs et les héritiers de leur mandataire à payer à la société Agence de Paris des dommages-intérêts, l'arrêt retient que les consorts X...- Y... ont commis une faute à l'égard de la société Agence de Paris en refusant de réitérer l'acte de vente, alors qu'en vertu des dispositions de l'article 1583 du code civil, l'accord était parfait après réalisation des conditions suspensives ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Agence de Paris demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait condamné in solidum M. X... et Mme Y..., épouse X..., à payer à cette agence la somme de 119 600 euros à titre de dommages-intérêts et non la condamnation des héritiers de leur mandataire, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

Condamne Mme C..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société Agence de Paris aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société Agence de Paris à payer aux consorts X...- Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme C..., ès qualités de mandataire ad hoc de la société Agence ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les consorts X... et Y... ; 

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Monsieur Olivier Y... et Madame Françoise Y..., née D..., à verser à la société AGENCE DE PARIS la somme de 104. 600 € à titre de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE les parties n'ont pas entendu lors de la signature de la promesse de vente faire de la visite de la commission de sécurité avant la signature de l'acte de vente une condition de nature à rendre caduc leur accord sur la chose et sur le prix ; que d'ailleurs les acquéreurs auraient pu solliciter la prorogation de la date de réitération dans l'attente de la réalisation par les vendeurs des travaux de mise en conformité, l'administration leur ayant imparti un délai de trois mois à compter du 8 juin 2005 pour ce faire ; que dans ces conditions les consorts X...- Y... ont commis une faute à l'égard de la SARL AGENCE DE PARIS en refusant de réitérer l'acte de vente alors qu'en vertu des dispositions de l'article 1583 du code civil, l'accord était parfait après réalisation des conditions suspensives ; qu'il convient donc de condamner les consorts X...- Y... à verser à la SARL L'AGENCE DE PARIS la somme de 104. 600 € à titre de dommages et intérêts ; 

1°) ALORS QUE la société AGENCE DE PARIS sollicitait la condamnation des seuls époux X..., in solidum avec les vendeurs (conclusions de la société AGENCE DE PARIS, signifiées le 20 août 2009, page 13, al. 6 et 8) et ne formulait aucune demande de condamnation à l'encontre de Monsieur Olivier Y... et Madame Françoise Y..., née D..., héritiers de Monsieur Jean Y... ; qu'en condamnant néanmoins ces derniers envers la société AGENCE DE PARIS, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie ne peut engager sa responsabilité qu'en raison d'une faute qu'elle a personnellement commise ; qu'en condamnant Monsieur Olivier Y... et Madame Françoise Y..., née D..., héritiers de Monsieur Jean Y..., à indemniser la société AGENCE DE PARIS du préjudice qu'elle avait subi en raison de la non réitération de la vente quand ce fait, auquel leur auteur était étranger, s'étant borné à mandater l'agence pour le compte des époux X..., ne pouvait être imputé à ses héritiers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. 

SECOND MOYEN DE CASSATION 

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Monsieur Benoît X..., Madame Delphine X... née Y..., Monsieur Olivier Y... et Madame Françoise Y..., née D..., à verser à la société AGENCE DE PARIS la somme de 104. 600 € à titre de dommages et intérêts ; 

AUX MOTIFS QUE les parties n'ont pas entendu lors de la signature de la promesse de vente faire de la visite de la commission de sécurité avant la signature de l'acte de vente une condition de nature à rendre caduc leur accord sur la chose et sur le prix ; que d'ailleurs les acquéreurs auraient pu solliciter la prorogation de la date de réitération dans l'attente de la réalisation par les vendeurs des travaux de mise en conformité, l'administration leur ayant imparti un délai de trois mois à compter du 8 juin 2005 pour ce faire ; que dans ces conditions les consorts X...- Y... ont commis une faute à l'égard de la SARL AGENCE DE PARIS en refusant de réitérer l'acte de vente alors qu'en vertu des dispositions de l'article 1583 du Code civil, l'accord était parfait après réalisation des conditions suspensives ; que l'agence, mandatée par les vendeurs depuis le 17 janvier 2005, ne pouvait ignorer le jour où elle a présenté les biens à Monsieur Jean Y..., avec lequel elle était liée par un mandat de recherche, l'absence de passage de la commission de sécurité depuis plusieurs années ; qu'elle a dans ces conditions fait prendre à l'acquéreur un risque en lui faisant signer une promesse de vente sans se soucier de l'absence de cet avis qu'elle aurait dû dans son intérêt considérer comme un élément déterminant de la vente ; que ce défaut de conseil à l'égard de l'acquéreur est constitutif d'une faute à son égard, qui sera justement évaluée à la somme de 15. 000 € que les appelants réclament ; que la décision sera dans ces conditions infirmée de ces chefs ; qu'il convient donc d'ordonner la compensation des condamnations supportées par chacune de ces parties et de condamner les consorts X...- Y... à verser à la SARL L'AGENCE DE PARIS la somme de 104. 600 € à titre de dommages et intérêts ; 

1°) ALORS QU'un acquéreur est fondé à refuser de procéder à la réitération de l'acte prévu par la vente lorsque le vendeur n'est pas à même de délivrer un bien conforme aux prévisions du contrats ; qu'en déduisant la faute des consorts X...- Y..., acquéreurs d'un bien, envers l'agence immobilière par l'intermédiaire de laquelle la transaction avait été conclue, de ce qu'ils avaient refusé de réitérer l'acte de cession, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce comportement n'était pas justifié par le défaut de conformité du bien objet de la vente, l'hôtel ayant fait l'objet d'un avis défavorable à son exploitation de la commission de sécurité postérieurement à l'acte initial et les vendeurs s'étant abstenus de réaliser les travaux imposés par cette commission, comme ils s'y étaient pourtant engagés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ; 

2°) ALORS QUE n'est pas fautive la non réitération d'une vente à laquelle les parties ont mutuellement renoncé ; que les époux X... soulignaient, dans leurs conclusions d'appel, que l'avis rendu par la Commission de sécurité étant défavorable à la poursuite de toute exploitation avant la réalisation des travaux prescrits, ils ne pouvaient raisonnablement acquérir un fonds de commerce qu'ils ne pourraient pas exploiter et que, les vendeurs ayant, de leur côté, renoncé à poursuivre la réitération de la vente, préférant vendre leur bien à d'autres personnes, une fois obtenu l'avis favorable de la Commission de sécurité, les parties s'étaient mutuellement déliées de leurs engagements réciproques (conclusions signifiées le 14 avril 2009, page 5, antépénultième alinéa ; page 6, antépénultième al. ; page 7, al. 6, 7, 9, 13 et dernier al.) ; qu'en qualifiant de faute le refus des époux X... de réitérer la vente sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les parties n'avaient pas entendu renoncer mutuellement à la vente en raison des obstacles qui s'opposaient à sa réalisation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 

3°) ALORS QU'un agent immobilier ne saurait reprocher à une partie à un acte conclu par son intermédiaire de ne pas avoir réitéré une vente défavorable à ses intérêts dont la conclusion est la conséquence de sa faute ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la société AGENCE DE PARIS savait que la commission de sécurité n'avait pas visité depuis plusieurs années l'immeuble à usage d'hôtel cédé par son intermédiaire et qu'elle avait manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en leur faisant signer une promesse de vente sans se soucier de l'absence de cet avis ; qu'en jugeant néanmoins que cette agence pouvait imputer à faute aux acquéreurs de ne pas avoir réitéré cette vente bien qu'il se soit avéré postérieurement que l'immeuble n'était pas conforme aux exigences de sécurité et avait fait l'objet d'un avis défavorable de la commission de sécurité, ce dont il résultait que la réitération de cet acte aurait constitué une conséquence préjudiciable de la faute imputée à l'agence, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970.