Cour de Cassation · civ3 — 15 mars 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'allégation de M. X... contestant avoir reçu de M. Y... la somme de 6 000 euros était étayée par l'attestation d'un tiers présent sur les lieux et par le dépôt d'une main courante au commissariat de police, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches sur la réalisation des conditions suspensives à la charge du vendeur et sur leur délai de réalisation qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne M. Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils pour M. Y....


 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit nulle la transaction du 4 octobre 2006 en raison du dol ayant affecté le consentement de Monsieur Gérard X..., et d'avoir dit la vente parfaite et, en conséquence, enjoint à M. Henri Y... de se présenter en l'étude du notaire afin de signer l'acte authentique de vente et d'avoir condamné Monsieur Henri Y... à payer à Monsieur Gérard X... la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'avoir, rejetant toute autre demande, rejeté la demande de Monsieur Henri Y... tendant à la restitution de la somme versée en exécution de la transaction ;


 AUX MOTIFS QUE « l'acte sous seing privé du 3 mai 2005, M. Henri Y... a vendu à M . Gérard X..., sous conditions suspensives d'usage, le bien litigieux ''libre de toute occupation" ; que la réitération de la vente par acte authentique le 24 juillet 2005 au plus tard n'était pas été érigée en condition de validité de l'échange des consentements ou du transfert de propriété ; qu'enfin, aucune clause contractuelle ne faisait obligation à l'une des parties de sommer l'autre de venir signer l'acte de vente en la forme authentique dans un certain délai, en sorte que la vente n'était pas caduque lorsque la transaction du 4 octobre 2006 a été conclue ; / Considérant, au demeurant qu'il ressort des correspondances produites que M. Henri Y..., qui n'a pas transmis au notaire de M . Gérard X..., M. A..., les pièces nécessaires à la réitération de la vente en la forme authentique en dépit des demandes réitérées qui lui ont été adressées, est à l'origine du dépassement du délai fixé pour la signature de l'acte authentique, en sorte qu'il ne peut se prévaloir de sa propre carence pour conclure à la caducité de l'acte de vente sous seing privé ; / Considérant que, selon acte signé le 4 octobre 2006, indiquant dans son préambule que : - M. Gérard X... reconnaissait savoir parfaitement que, contrairement aux indications de la promesse, le local objet de la vente n'était pas libre mais occupé par M. B... depuis le septembre 2002 et que ce dernier bénéficiait d'un droit de préemption qui n'avait pas été valablement purgé, dès lors que le congé avec offre de vente qui lui avait été notifié indiquait un prix de 64.000 €, supérieur au prix de 56.000 € convenu dans l'acte du 3 mai 2005, / - la vente n'avait pu se réaliser le 24 juillet 2005 faute de paiement du prix et de la réalisation des conditions suspensives, M. Gérard X... a renoncé à acquérir l'appartement dont s'agit, en contrepartie du paiement de la somme de 6.000 € versée à hauteur de 4.000 € par un chèque bancaire et le solde de 2.000 € en espèces ; / Qu'il a donné quittance de cette somme de 6.000 € mais conteste l'avoir reçue en indiquant que l'enveloppe qui lui a été remise par M. Henri Y... ne contenait que des papiers découpés, allégation qu'il étaye par l'attestation d'un tiers présent sur les lieux, M. C... et par le dépôt d'une main courante au commissariat de police ; / Considérant que, si les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, elles peuvent toutefois être attaquées pour dol ; Qu'au cas d'espèce, il apparaît que le consentement à la transaction de M. Gérard X... a été surpris par la réticence dolosive de M . Henri Y... relative à l'occupation des lieux et à l'absence de purge du droit de préemption du locataire, M . B..., alors que ce dernier avait, selon sa propre attestation produite aux débats, quitté les lieux et remis les clefs au bailleur dès le début du mois de septembre 2006, libérant ainsi le local objet de la vente ; qu'au surplus, il est établi par le congé notifié au locataire par acte extrajudiciaire du 19 mai 2005 qu'une offre de vente avait été présentée à ce dernier au prix de 56.000 € convenu entre les parties dans l'acte du 3 mai 2005, contrairement aux allégations mensongères exprimées par le vendeur à la transaction ; qu'il s'ensuit que cette transaction doit être annulée en raison du vice affectant le consentement de M. Gérard X..., dissuadé de poursuivre la réitération de l'acte sous seing privé par suite de la dissimulation de la situation locative réelle du bien objet de la vente ; / Considérant que la transaction par laquelle les parties ont renoncé à la vente étant annulée, l'acte de vente du 3 mai 2005 reprend ses effets et il convient, la vente étant parfaite, d'en ordonner la réitération en la forme authentique comme il sera précisé au dispositif ci-après, le jugement déféré étant infirmé en toutes ses dispositions ; / Considérant que les manoeuvres dolosives déployées par M. Henri Y... qui a délibérément trompé M. Gérard X..., d'abord sur l'existence du bail consenti à M. B..., puis sur la purge du droit de préemption de ce dernier, qui a, enfin, celé le départ de ce locataire à seule fin de se dérober aux obligations découlant de l'acte de vente du 3 mai 2005, ont privé M . Gérard X... de la jouissance des lieux depuis le mois de juillet 2005 et lui ont, ainsi, causé un préjudice de jouissance qui sera réparé par la condamnation de l'intimé au paiement de la somme de 12.000 € à titre de dommages-intérêts » (arrêt p.4 et 5) ;


 1°) ALORS QU'en ordonnant la réitération de la vente par acte authentique sans même vérifier la réunion des autres conditions suspensives prévues par la promesse synallagmatique de vente du 3 mai 2005, à savoir un état hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions supérieures au prix et le non exercice du droit de préemption par la commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1181 et 1584 du code civil ;


 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en écartant la caducité de la promesse synallagmatique de vente et en ordonnant la signature de l'acte authentique après avoir seulement relevé que la réitération de la vente par acte authentique le 24 juillet 2005 au plus tard n'avait pas été érigée en condition de validité de l'échange des consentements ou du transfert de propriété, sans rechercher si les parties avaient envisagé que les conditions suspensives prévues puissent s'accomplir au-delà d'un délai raisonnable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1175 du code civil ;


 3°) ALORS QUE , enfin et en tout état de cause, la nullité emporte effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; que la cour d'appel, après avoir constaté que Monsieur X... avait renoncé par la transaction litigieuse à acquérir l'appartement en contrepartie du paiement d'une certaine somme qu'il contestait avoir perçue, a prononcé la nullité de la transaction, et a néanmoins rejeté la demande de Monsieur Y... tendant à la restitution de la somme de 2.000 euros versée à Monsieur X... en exécution de la transaction, qu'en statuant ainsi, elle a violé les articles 1304 et 1116 du code civil.