Cour de Cassation · civ3 — 1 février 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le premier moyen, ci-après annexé : 


 Attendu que la cour d'appel a souverainement retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes de la clause indiquant que le preneur ne devait rien entreposer dans la cour ni dans l'entrée, que leur rapprochement avec les indications du contrat de bail relatives à la superficie du local loué rendait ambigus, qu'il n'était pas établi que les époux X... aient mis en place la toiture sur la cour, en contravention de l'article 3 du contrat de bail ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


 Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : 


 Attendu qu'ayant souverainement retenu que la cour litigieuse avait été transformée en local et relevé que l'article 5 du contrat de bail faisait obligation au preneur de garnir les lieux loués de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution, la cour d'appel a pu en déduire que les preneurs n'avaient pas contrevenu aux termes du bail ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


 Sur le troisième moyen, ci-après annexé : 


 Attendu que la cour d'appel a exactement retenu, après avoir relevé que la SCI Romi avait sollicité en première instance la résiliation du bail, que la demande en paiement de loyer présentée pour la première fois en appel était nouvelle ; 


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;






 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI Romi aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Romi à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Romi ; 


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille onze.


 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Romi


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la SCI ROMI visant à voir résilier le bail commercial consenti aux époux X... et à les voir condamner à remettre la cour dans son état initial, d'AVOIR condamné sous astreinte la SCI ROMI à remettre en état la toiture en tôle et en fibrociment, et de l'AVOIR condamnée à payer aux époux X... la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 3 du contrat de bail commercial du 23 août 1988 interdisait aux preneurs d'effectuer des travaux tels que la réalisation d'une toiture ; que la réalisation de la toiture sur la cour est un fait qui peut être prouvé par tous moyens, et notamment par témoignages ; que si la SCI ROMI se prévaut d'actes notariés pour démontrer que les lieux donnés à bail comportent un local et une cour, les époux X... sont recevables à se prévaloir outre des dispositions du bail, de déclarations de tiers ; qu'étant tiers par rapport aux actes autres que le bail commercial, ils ont en tout état de cause la possibilité de prouver outre et contre le contenu de ces actes par témoignages ; que le règlement de copropriété du 22 juin 1990, l'acte rectificatif du règlement de copropriété du 22 mars 1991, et l'acte de vente conclu entre Monsieur Y... et la SCI ROMI, décrivent le lot n° 1 de l'immeuble comme un local commercial avec porche, magasin, cour sur l'arrière ; que la présence d'une cour est prise en compte par les services fiscaux pour l'établissement des impôts locaux ; qu'il est constant qu'il existait initialement une cour, qui par la suite a été couverte, ce qui l'a transformée matériellement en local ; que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2005, Monsieur Z... a fait état de la couverture de l'ancienne cour, mise en place dans le passé par l'actuel locataire, mais ses dires ne reposent sur rien de certain ; que le contrat de bail notarié conclu le 23 août 1988, ainsi que l'avenant à ce contrat du 21 juin 1996, précisent que l'objet du bail est un local d'environ 131 m2 ; que les auteurs de certaines attestations produites par époux X... précisent avoir connu les lieux couverts, l'une de ces attestations indiquant que tel était le cas dès l'entrée en possession du local ; que le contrat d'assurance souscrit par les époux X... mentionne une surface totale développée de 150 à 200 m2 ; qu'il résulte d'un courrier de Monsieur X... à Monsieur Y... que la cour était déjà couverte en 1992 et que la toiture n'était pas neuve ; que Monsieur Y..., alerté par ce courrier sur les conséquences du mauvais état de la toiture de la cour, ne l'a pas fait supprimer, et n'a pas réagi en considérant qu'elle était irrégulière ; qu'il est ainsi aussi certain lors de l'avenant au contrat de bail du 21 juin 1996, les intéressés bénéficiaient déjà d'une extension du local du fait de la couverture de la cour ; que les époux X... sont fondés à faire valoir que compte tenu des mentions du bail, il leur a été donné en location un local d'environ 131 m2 qui inclut la cour couverte, dès lors que celle-ci formant corps avec le magasin et ne constituant plus une cour, il y avait lieu de faire état d'un local et non d'un local et d'une cour, que si la cour n'avait pas été couverte lors de la conclusion du bail celui-ci aurait précisé davantage la consistance des lieux, mentionné un local et une cour ou deux locaux ; que la clause du bail qui indique que le preneur ne devra rien entreposer dans la cour de l'immeuble ni dans l'entrée, figure parmi des clauses de style intégrables à tout bail commercial, et ne convainc pas de l'existence d'une cour au moment de la prise en jouissance des lieux par les époux X... ; qu'il ne peut être expliqué pourquoi le géomètre expert intervenu à l'occasion de la mise en copropriété de l'immeuble a dressé un plan avec une cour si celle-ci était couverte, sauf s'il a considéré que la nature de la toiture en faisait une couverture provisoire, et n'intégrait pas la cour au bâtiment ; que les actes notariés relatifs au lot n° 1 de la copropriété n'ont fait que reprendre la description faite par le géomètre, et, que les documents fiscaux prennent eux-mêmes en compte la composition du lot n° 1 telle qu'elle résulte des documents de la copropriété ; qu'il y a lieu en définitive de retenir qu'il n'est pas établi que ce sont les époux X... qui ont mis en place la toiture sur la cour, en contravention avec l'article 3 du contrat de bail ;


 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE la question est de savoir si la toiture pré-existait à la conclusion du contrat de bail ou si les époux X... ont fait couvrir la cour sans l'assentiment des bailleurs ; que selon les termes du contrat de bail, la chose louée consiste en un local de 131m2, qui exclut une petite pièce donnant sur la rue et un débarras faisant suite au couloir d'entrée, sans précisions quant aux éventuels autres éléments constituant le local ; que le règlement de copropriété fait apparaît que le lot loué contient un magasin et une cour, sans établir que la cour ait été dépourvue de toiture ; que la surface totale du local, telle qu'elle résulte du plan du règlement de copropriété, est d'environ 117,2 m2 ; que par conséquent, le local stipulé et sur-évalué à environ 131 m2 dans le bail commercial consiste en cet ensemble de la cour et du magasin ; qu'en affirmant que les preneurs ont couvert la cour pour augmenter leur superficie commerciale de 49 m2, la SCI ROMI fait une erreur qui ressort de ses propres pièces ; qu'en effet, si la cour n'avait pas été couverte à la signature du bail, la superficie du local commercial loué aurait été divisée par deux ; qu'au surplus, l'avenant au bail commercial du 21 juin 1996 n'évoque qu'un local d'environ 131 m2 ; qu'il convient donc de constater que la cour était couverte dès l'origine et faisait partie du local commercial donné à bail ;


 ALORS QUE le bail commercial du 23 août 1988 défendait au preneur de «rien entreposer dans la cour de l'immeuble» (production n° 4, p. 4, art. 7) ; qu'il en résultait que lors d e l'entrée en jouissance des époux X..., le local commercial donné à bail comprenait une cour soit par définition un espace découvert ; qu'en jugeant que la clause mentionnant l'existence d'une cour n'était qu'une clause de style, et que compte tenu des mentions du bail, il avait été donné en location aux époux X... un local d'environ 131 m2 qui incluait la cour déjà couverte, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail et violé l'article 1134 du Code civil.


 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la SCI ROMI visant à voir résilier le bail commercial consenti aux époux X..., AUX MOTIFS QU'il n'a pas été établi que ce sont les époux X... qui ont transformé la cour en local ; qu'il n'est pas davantage établi qu'ils ont créé des cloisons dans la cour couverte ; que disposant de ce local lors de leur entrée dans les lieux qui n'avait pas d'affectation particulière par rapport à leur activité puisque c'est un garage qui était précédemment exploité, les preneurs pouvaient, sans violation du bail, l'utiliser et l'aménager pour le rendre conforme à la destination des lieux, et donc y intégrer une chambre froide et un dégagement ; qu'ils n'ont pas modifié la distribution des locaux, n'ont pas fait du local une surface de vente ; que l'interdiction d'entreposer dans la cour n'est pas applicable dès lors qu'il ne s'agit plus d'une cour, mais d'un local ; qu'il n ‘est pas concevable par ailleurs qu'un local soit donné à bail sans possibilité d'en occuper l'espace pour l'exercice de l'activité prévue, dans la mesure où il y aurait violation de l'obligation de délivrance ; que l'article 5 du contrat de bail fait en outre obligation au preneur de garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité de valeur suffisante pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution des clauses et conditions du bail ; que les étagères, les installations électriques, la pose du lambris sous toiture, sont des embellissements, améliorations et installations autorisés par le bail sans accord du bailleur ; que les époux X... n'ont, compte tenu de ce qui précède, pas contrevenu aux termes du bail en aménageant la cour transformée en local ;


 ALORS QUE le bail commercial du 23 août 1988 défendait au preneur de «rien n'entreposer dans la cour de l'immeuble» ; qu'en refusant de faire application de cette clause et en décidant que les preneurs pouvaient installer dans la cour une chambre froide, un dégagement, du matériel, des installations, etc… la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.


 TROISIEME MOYEN DE CASSATION


 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable en appel la demande en paiement de la SCI ROMI au titre des loyers ;


 AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI ROMI n'est pas recevable à solliciter le paiement de loyers, cette demande étant constitutive d'une demande nouvelle dans la mesure où elle ne rentre pas dans les prétentions autorisées par les articles 564, 565 et 566 du Code de procédure civile ;


 ALORS QUE les parties peuvent ajouter aux demandes soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que la demande visant à voir condamner le preneur à payer les intérêts contractuellement dus en cas de retard dans le paiement du loyer, est l'accessoire de la demande en résiliation du bail fondée sur l'inexécution de l'obligation de payer les mêmes loyers ; qu'en jugeant que la demande en paiement des intérêts contractuels était nouvelle et donc irrecevable, la Cour d'appel a violé l'article 566 du Code de procédure civile.