Cour de Cassation · civ3 — 25 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat Intercommunal des eaux des corniches et du littoral (SIECL) ;


Sur le premier moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant relevé qu'en l'état des informations de superficie différentes mentionnées dans l'acte authentique de vente M. X... ne pouvait en réalité avoir aucune certitude quant à l'étendue réelle du terrain litigieux et retenu qu'il n'en avait pas moins accepté de contracter sans formuler la moindre réserve et sans demander en particulier une réduction de prix, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants relatifs au prix de la vente et aux mentions du plan périmétrique exprimés dans l'acte notarié, débouter M. X... de sa demande en diminution de prix ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu'entre le "compromis" de vente et la signature définitive de l'acte authentique il y avait eu des discussions, portant sur la diminution de surface, entre les parties et avec le concours de leurs notaires et retenu qu'à ce stade de l'évolution de ce dossier ces discussions échappaient totalement à l'agent immobilier et que M. X... avait acquis en toute connaissance de cause, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de M. Y... n'était pas engagée ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le troisième moyen, ci-après annexé :


Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que M. X... n'apportait pas la preuve d'une faute déterminante de M. Z... dès lors que le plan n'avait qu'une valeur périmétrique sans aucune confrontation avec les titres de propriété, la cour d'appel a pu en déduire que M. X... ne pouvait prétendre qu'il avait été induit en erreur par les renseignements inexacts transmis par M. Z... et qu'il avait subi un préjudice ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros et à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour M. X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION


II est fait grief à la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes en diminution du prix de vente d'une villa et d'un garage, dirigée contre les Epoux A... vendeurs,


AUX MOTIFS QUE les Epoux A... ont vendu à Monsieur X... par acte sous seing privé du 10 décembre 1999 une villa édifiée sur un terrain de 675 m2 à VILLEFRANCE SUR MER dans le département des Alpes Maritimes, pour le prix de 3.500.000 francs (533,571,56 €) dont 120,000 francs au titre de la reprise de biens meubles, le transfert de la propriété et de la jouissance étant reporté jusqu'à la réitération de la vente; des pourparlers se sont engagés ensuite à l'initiative de Monsieur X... qui ayant été informé le 2 février 2000 par son notaire du fait que la superficie du terrain était inférieure de 20,5 % à celle indiquée n'a pas voulu renoncer à son achat mais a exigé une réduction du prix de vente en compensation de cette différence qualifiée d'importante; que les Epoux A... lui ont proposé par lettre du 18 février 2000 de lui restituer l'acompte qu'il avait versé s'il désirait renoncer à l'achat de leur propriété mais l'acte authentique a finalement été conclu le 29 février suivant pour le prix de 3.380.000 francs dont 3.200.000 (487.836,86 €) pour l'immeuble constitué d'une villa et d'un garage formant les lots 11 et 2 du lotissement de LA CORNE d' OR; qu'il y est précisé notamment que la superficie du lot n° 2 est de 16 m2 d'après le cadastre et de 20 m2 d'après les titres antérieurs, que la villa est édifiée sur une parcelle répertoriée au cadastre sous le n° AV 242 pour 544 m2 et que Pierre A... a remis au notaire à l'instant même de la conclusion de l'acte un plan périmétrique établi à sa demande et à celle de son épouse par Claude Z... dont il résulte que la superficie de cette parcelle est de 612 m2 ; que cet acte comporte en annexe une note de renseignements d'urbanisme établie le 15 décembre 1999 par un métreur conseil mentionnant que la superficie est de 560 m2 ; qu'il ne ressort pas des termes de l'acte et de ses annexes que la superficie exacte de la parcelle numéro AV 242 aurait été indiquée et qu'elle aurait été fixée à 612 m2; qu'en l'état des informations de superficie différentes de celles qui y étaient mentionnées Monsieur X... ne pouvait en réalité avoir aucune certitude quant à l'étendue réelle du terrain litigieux d'autant plus que le compromis de vente indiquait qu'elle était de 675 m2 et que la notice de présentation établie par Dominique Y..., l'agent immobilier qui avait mis les parties en relations était de 685 m2 ; qu'il n'en a pas moins accepté de contracté sans formuler la moindre réserve et sans demander une réduction de prix supplémentaire alors qu'il savait que la superficie réelle de cette parcelle était de l'ordre de 544 m2 ainsi que son notaire l'avait rappelé par lettre du 7 février 2000 à l'un de ses confrères et qu'il aurait pu annuler son engagement sans opposition de la part des Epoux A...; qu'il ne saurait donc prétendre qu'il aurait été induit en erreur par les renseignements inexacts transmis par Monsieur Y... et par Monsieur Z... et qu'il aurait subi un préjudice bien que l'ingénieur André B..., l'expert judiciaire désigné par jugement du tribunal de grande instance de NICE du 24 juin 2002 ait confirmé aux termes du rapport qu'il a déposé le 16 septembre 2005 que la parcelle AV 242 ne mesurait pas plus de 530 m2 et que la partie litigieuse située au nord de la sienne et répertoriée au cadastre sous le n° AV 194 appartenait en fait au SIECL; que l' appelant ne rapporte pas non plus la preuve que sa propriété serait enclavée alors que son garage donne directement accès sur la partie de l'avenue du Soleil qui est située au sud de sa propriété;


1/ ALORS QU'aux termes clairs de la promesse synallagmatique de vente, le prix de vente des biens immobiliers était de 3.200.000 francs (487.836,86 C) auquel s'ajoutait la reprise d'éléments mobiliers pour 180.000 francs (27.440,82 C); qu'en considérant qu'aux termes de cette promesse de vente, le prix de vente était de 3.500.000 francs (533.571,56 C) dont 120.000 francs (18.293,88 C) au titre de la reprise des meubles, de sorte qui en l'état de la contestation sur la surface du terrain, il y aurait eu réduction du prix de vente lors de la réitération, l'acte authentique ayant fixé le prix global de 3.380.000 francs (515.277,68 C) réparti entre les biens immobiliers pour 3.200.000 francs (487.836,86 C) et la reprise des éléments mobiliers pour 180.000 francs (27.440, 82 C), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil;


2/ ALORS QU'aux termes clairs de l'acte authentique de vente, la surface du terrain cadastré AV 242 sur lequel était édifié la villa (lot 11) était, selon le plan établi à la demande des vendeurs, de 612 m2 et la surface du terrain cadastré AV 266 sur lequel figurait le parking (lot 2) était, selon les titres antérieurs, de 20 m2, les surfaces figurant au cadastre étant, selon les renseignements d'urbanisme, respectivement de 544 m2 et de 16 m2 soit au total 560 m2 ; qu'en considérant nonobstant les termes clairs de l'acte de vente fixant d'après le plan périmétrique fourni par les vendeurs, à 612 m2 la surface de la parcelle cadastrée AV 242, qu«il ne ressort pas des termes de l'acte et de ses annexes que la superficie exacte de la parcelle AV 242 aurait été indiquée et aurait été fixée à 612 m2 », la cour d'appel a violé derechef l'article 1134 du code civil;


3/ ALORS QUE si la vente d'un immeuble n'a pas été faite à raison de tant la mesure, le défaut de contenance donne lieu, en faveur de l'acquéreur, à une diminution du prix lorsque la différence en moins atteint un vingtième ; qu'après avoir constaté que la contenance des biens vendus était de 530 m2 selon le rapport d'expertise, la cour d'appel devait déterminer d'après les énonciations de l'acte authentique ayant modifié celles de la promesse synallagmatique de vente, la contenance des biens vendus, au besoin par l'interprétation de la volonté des parties; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, motif pris qu«en l'état des informations de superficie différentes... mentionnées dans l'acte de vente André X... ne pouvait avoir aucune certitude quant à l'étendue réelle du terrain litigieux », la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1619 du même code;


4/ ALORS QUE les indications de surface du cadastre ne constituent que de simples présomptions qui cèdent devant l'indication de surface portée dans un acte authentique commun aux parties ; qu'en refusant de faire prévaloir la surface de 612 m2 de la parcelle AV 242 telle que l'avait expressément mentionné l'acte authentique, d'après le plan périmétrique remis par les vendeurs le jour même de la réitération, sur les indications du cadastre reprises de la note de renseignements d'urbanisme selon lesquelles la parcelle AV 242 avait une surface de 544 m2, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil;


5/ ALORS QUE la clause de non garantie de contenance stipulée dans un acte de vente immobilière, ne saurait être opposée au vendeur qui l'a acceptée en raison d'un dol; qu'en l'espèce après avoir constaté la remise par Monsieur A... au notaire « à l'instant même de la conclusion de l'acte » d'un plan périmétrique établi à sa demande dont il résultait que la superficie de la parcelle AV 242 était de 612 m2 et, de surcroît, l'absence de fondement de la prescription acquisitive alléguée par les Epoux A... à l'encontre du Syndicat intercommunal des eaux des corniches et du littoral sur la parcelle AV 194 qui confrontait la parcelle AV 242 au nord, la Cour d'appel ne pouvait se fonder sur la clause de non garantie de contenance stipulée dans l'acte de vente pour rejeter la demande de Monsieur X..., sans s'interroger, ainsi qu'elle y avait été invitée, sur le vice de son consentement imputable aux Epoux A... en recherchant si Monsieur X... n' avait acceptée la clause de non garantie qu'en l'état de la manoeuvre consistant à produire, tardivement, durant le rendez-vous de signature de l'acte de vente, un plan périmétrique inexact; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche avant de rejeter l'action en diminution du prix de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1109 du code civil, ensemble l'article 1619 du même code ;


6/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la clause de non garantie de contenance stipulée dans un acte de vente immobilière, ne saurait jouer lorsqu'elle résulte de la mauvaise foi des vendeurs; qu'après avoir constaté, le caractère erroné des déclarations successives des Epoux A... relatives à la contenance du bien vendu (successivement 685 m2, 675 m2 puis encore 612 m2), le caractère erroné du relevé périmétrique remis tardivement par les Epoux A... au notaire « à l'instant même de la conclusion de l'acte », l'absence de fondement quant à la revendication des Epoux A... sur la parcelle du Syndicat intercommunal des eaux des corniches et du littoral sur la parcelle AV 194 qui confrontait la propriété vendue, la Cour d'appel appelée à s'interroger sur la «supercherie» imputable aux Epoux A..., devait s'interroger sur leur absence de bonne foi; qu'en s'abstenant de procéder à cette recherche, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE d'avoir débouté Monsieur X... de leur demandes en paiement de dommage et intérêts contre Monsieur Y..., agent immobilier;


AUX MOTIFS QUE Monsieur X... ne saurait prétendre avoir été induit en erreur par les renseignements inexacts transmis par l'agent immobilier Y..., qui a produit des documents de présentation d'un bien inexacts mais sans valeur contractuelle; qu'il est établi qu'entre le compromis de vente et la signature définitive, il y a eu des discussions portant sur la diminution de surface entre les parties et avec le concours des notaires; qu'à ce stade de l'évolution du dossier, ces discussions échappaient totalement à l'agent immobilier;


1/ ALORS QUE tout professionnel, vendeur de bien ou prestataire de service doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service; qu'en conséquence, l' agent immobilier qui n'est pas à même de mettre le consommateur en mesure de connaître la contenance exacte du bien qu'il a reçu mandat de vendre, dès sa présentation, ne peut être exonéré de son obligation que s'il a informé l' acquéreur sur l'incertitude de la contenance; qu'en jugeant du contraire, au motif abstrait et général que les documents de présentation d'un bien immobilier n'ont pas de valeur contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article L. 111-1 du code de la consommation;


2/ ALORS QUE dès lors qu'une promesse synallagmatique de vente engage définitivement le vendeur et l'acquéreur, tout agent immobilier qui, mandaté par l'acquéreur, reçoit une telle promesse comportant une indication de surface inexacte quant au bien vendu, doit répondre de sa faute, quand bien même l'acte authentique réitérant la vente aurait également comporté une indication de surface, également inexacte, quoique distincte; qu'en jugeant du contraire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à la Cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE d'avoir débouté Monsieur X... de leurs demandes en paiement de dommage et intérêts contre Monsieur Z..., expert-géomètre;


AUX MOTIFS QUE Monsieur X... ne saurait prétendre avoir été induit en erreur par les renseignements inexacts transmis par le géomètre expert Z... et qu'il aurait subi un préjudice bien que l'ingénieur André B..., l'expert judiciaire désigné par jugement du tribunal de grande instance de NICE du 24 juin 2002 ait confirmé aux termes du rapport qu'il a déposé le 16 septembre 2005 que la parcelle AV 242 ne mesurait pas plus de 530 m2 et que la partie litigieuse située au nord de la sienne et répertoriée au cadastre sous le n° AV 194 appartenait en fait au SIECL; que l' appelant ne rapporte pas non plus la preuve que sa propriété serait enclavée alors que son garage donne directement accès sur la partie de l'avenue du Soleil qui est située au sud de sa propriété;


ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait soutenu que le plan périmétrique dressé par le géomètre expert Z... qui avait inexactement englobé dans l'assiette de la propriété des Epoux A... la parcelle qui était la propriété du Syndicat intercommunal des eaux des corniches et du littoral, avait accrédité les manoeuvres ayant vicié son consentement; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, avant de rejeter l'action en responsabilité, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.