Cour de Cassation · civ3 — 25 janvier 2011

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, ci-après annexé : 

Attendu qu'ayant retenu que si la promesse ne soumettait la levée d'option à aucune forme particulière, la volonté du bénéficiaire devait être exprimée de manière claire et non équivoque, que la société civile immobilière Les Frangipaniers admettait qu'elle n'avait pas expressément levé l'option avant le 3 septembre 2004 et n'établissait aucune levée de l'option implicite ni acceptation par la société les Frangipaniers des nouvelles conditions proposées par la société civile immobilière Genifrau, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant l'absence de tout accord des parties sur la chose et sur le prix ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Les Frangipaniers aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Frangipaniers ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille onze. 



MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société Les Frangipaniers 

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Les frangipaniers de sa demande tendant à voir constater l'accord des parties sur la chose et sur le prix et à voir prononcer la vente judiciaire des lots n° 5 à 12 dépendant de l'immeuble constitué en syndicat des copropriétaires sis 100 et 102 rue Saint Denis, à Lagny sur Marne (77400), ensemble cadastré section AL n° 357 pour une superficie de 30 a et 13 ca ; 

AUX MOTIFS QUE le bénéficiaire admettant qu'elle n'a pas expressément levé l'option avant le 3 septembre 2004, il convient de rechercher l'existence d'une manifestation implicite d'une telle volonté ; que la lettre du notaire du 1er octobre 2004 indiquant à Mme X... qu'il venait de recevoir l'offre de prêt des acquéreurs et qu'il préparait l'acte ne peut être interprété comme une manifestation de la levée d'option de la bénéficiaire laquelle ne produit aucun élément de nature à prouver qu'elle a porté cette volonté à la connaissance de la promettante, la lettre du notaire du 22 octobre 2004 attestant qu'à « aucun moment les acquéreurs ont refusé d'acquérir mais ils ont patienté » ne l'établissant pas ; qu'ainsi aucune levée d'option n'était intervenue au 3 septembre 2004 ; que c'est sans mauvaise foi que par lettre du 8 octobre 2004, le conseil de la société Génifrau a fait savoir au notaire qu'aucune levée d'option n'ayant été faite à sa connaissance la promesse était caduque ; que cette lettre indiquait « afin de permettre aux bénéficiaires de poursuivre leur projet d'acquisition mais sous condition de conclure sans délai cette cession les représentants de la SCI Génifrau acceptent exceptionnellement de maintenir leur offre de cession jusqu'au 30 octobre 2004 sous réserve que les éléments suivants soient impérativement pris en compte :- la SCI Génifrau devra être remboursée par la SARL Marnimmo des charges de toute nature qu'elle a engagée à compter du 1er mars 2003 (…),- l'acquéreur devra s'engager à procéder à ses frais à la dissolution puis à la liquidation de la SCI Génifrau avant le fin de l'année 2004 (…),- un courrier de la banque des bénéficiaires octroyant l'emprunt requis (…),- l'action réitératif devra intervenir au plus tard le 29 octobre 2004 » ; qu'il est acquis aux débats que la société Les Frangipaniers a refusé les nouvelles conditions et que le notaire a rédigé un projet d'acte conforme à la promesse du 4 juin 2004 que la société Génifrau a refusé de signer ; que la promettante qui par lettre du 8 octobre 2004 s'était expressément prévalue de la caducité de la promesse du 4 juin 2004 à défaut de levée d'option par le bénéficiaire était en droit de soumettre son offre à de nouvelles conditions ; que la nullité de ces conditions invoquée par l'intimée à la supposer établie n'a pas pour effet de faire revivre la promesse du 4 juin 2004 atteinte de caducité pour la raison précitée ; que, par suite, il n'y a eu aucun accord des parties sur la chose et sur le prix de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé et la société Les frangipaniers déboutée de toutes ses demandes ; 

1°) ALORS QU'aucune forme n'est imposée pour lever l'option d'une promesse unilatérale de vente en l'absence de stipulation particulière de la promesse, de sorte que celle-ci est valablement levée lorsque le promettant a connaissance de la volonté du bénéficiaire d'acquérir ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les circonstances de l'espèce, notamment la durée des pourparlers, l'activité des notaires et le fait que la vente des locaux avait été imposée par la cession antérieure des parts de la société Marnimmo entre les mêmes parties, n'établissaient pas que la venderesse avait eu connaissance en temps utile de la volonté de la Sci Les Frangipaniers d'acquérir l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ; 

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'exposante faisait valoir que la SCI Génifrau avait accepté la prorogation des effets de la promesse, comme le démontrait notamment le fait qu'une procuration avait été adressée après le 3 septembre 2004 à Mme 
X...
à la demande de cette dernière, avant, ultérieurement, de reconsidérer ses engagements pour tenter d'imposer de nouvelles conditions ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 

3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la caducité d'une promesse unilatérale de vente ne fait pas obstacle à ce qu'un accord intervienne néanmoins entre les parties sur la chose et le prix ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si nonobstant l'absence de levée de l'option dans le délai prévu, les circonstances de l'espèce et la nature des relations nouées entre les parties n'établissaient pas qu'un accord était intervenu sur la chose et sur le prix avant que la venderesse ne tente d'imposer de nouvelles conditions, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du code civil.