Cour de Cassation · civ1 — 4 novembre 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Donne acte à la société Foncia Efimo du désistement de son pourvoi en tant que dirigé contre la société Sauveur corporation ;


 Sur le second moyen :


 Vu l'article 1147 du code civil ;


 Attendu, selon l'arrêt attaqué, que mandatée par la société SFP Labati, propriétaire de locaux à usage commercial dépendant d'une ZAC, à l'effet de trouver un locataire, constituer un dossier et rédiger le bail, la société Foncia Efimo a présenté la société Sauveur corporation à la société SFP Labati qui lui a consenti, le 12 février 2007, un bail stipulant que le preneur ne pourrait procéder dans les lieux loués qu'à l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration diététique ; que n'ayant pu exercer l'activité contractuellement prévue du fait de l'exclusion, dans le règlement de ZAC, des activités de commerce de détail à dominante de biens de consommation courante et concernant l'alimentaire, la société Sauveur corporation a assigné en résiliation du bail et paiement de diverses sommes la société SFP Labati, qui a appelé en garantie la société Foncia Efimo ; que ces demandes ont été accueillies ;


 Attendu que, pour condamner la société Foncia Efimo à garantir la société SFP Labati du chef de la restitution à la société Sauveur corporation de la somme de 11 500 euros représentant le dépôt de garantie par elle versé lors de la conclusion du bail, l'arrêt se borne à énoncer que la première doit garantie à la deuxième pour toutes les condamnations prononcées contre elle au profit de la troisième ;


 Qu'en statuant ainsi, sans relever une quelconque circonstance de nature à établir que le bailleur aurait eu vocation à conserver cette somme en l'absence de faute de l'agent immobilier et que sa restitution aurait constitué un dommage réparable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Foncia Efimo à garantir la société SFP Labati de sa condamnation à restituer à la société Sauveur corporation la somme de 11 500 euros au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 26 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;


 Condamne la société SFP Labati aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SFP Labati à verser à la société Foncia Efimo la somme de 3 000 euros ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille onze.
 MOYENS ANNEXES au présent arrêt


 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Foncia Efimo.


 PREMIER MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, réformant le jugement entrepris, dit que la SARL FONCIA EFIMO devait garantir la société LABATI de l'ensemble des condamnations en principal prononcées à son encontre au bénéfice de la SARL SAUVEUR ;


 AUX MOTIFS QUE la société FONCIA EFIMO, pour s'exonérer de toute responsabilité, invoque qu'elle a rempli son obligation de rechercher un locataire dans le cadre du mandat qui lui a été confié et qui ne comportait aucune restriction quant à l'activité du futur locataire ; qu'elle n'est intervenue ni dans la désignation du bail soumise à l'approbation du bailleur ni dans la rédaction du contrat de bail qui est le reflet du modèle du bailleur spécialiste de l'immobilier, que la société LABATI pouvait d'autant moins ignorer les dispositions du règlement d'aménagement de la ZAC des Radars que son siège social est situé précisément ZAC des radars, jouxtant les locaux donnés à bail et qu'elle fait partie du groupe LABATI, qui est un professionnel de l'immobilier et de la construction, qu'à aucun moment la société LABATI ne l'a cependant informée de la spécificité de la zone faisant preuve d'une déloyauté blâmable ; qu'elle invoque enfin qu'elle ne peut être tenue pour responsabilité du non respect par le bailleur de l'obligation de délivrance qui lui incombe, de sa mauvaise foi ou à tout le moins de son silence dolosif ; qu'or, il n'est pas parfaitement démontré que la société LABATI connaissait les dispositions du règlement d'aménagement de la ZAC bien que les circonstances – l'implantation de son siège social dans la ZAC concernée dans un immeuble jouxtant celui qu'elle souhaitait louer – peuvent permettre de considérer qu'elle aurait au moins dû connaître ce règlement et notamment les dispositions prohibant certaines activités ; qu'il ne peut donc être retenu que la société LABATI aurait eu à l'égard de son mandataire la volonté délibérée de le tromper ou encore aurait fait preuve de mauvaise foi ; que la société LABATI a confié à son mandataire la société FONCIA EFIMO non seulement le soin de rechercher un locataire mais également constituer un dossier et le lui présenter pour accord et rédiger le bail ; qu'or la société FONCIA EFIMO en sa qualité de professionnel devait, afin de s'assurer de l'efficacité ultérieure de la convention devant être passée, s'informer du règlement d'aménagement applicable à la ZAC ou sont implantés les locaux, pour lui permettre précisément de rechercher un candidat locataire répondant aux conditions d'installation posées par ce règlement ; qu'elle est mal venue à reprocher à la société mandante de ne pas l'avoir tenue informée des dispositions de ce règlement et ce dans une intention qu'elle qualifie de déloyale ou dolosive, alors qu'elle ne justifie elle-même d'aucune question posée à son mandant quant au règlement de la ZAC où sont implantés les locaux et que l'existence et le contenu des dispositions de ce règlement d'aménagement lui étaient aisément accessibles ; que la circonstance qu'il était prévu au mandat que le bail devait être rédigé suivant un modèle proposé par le bailleur ne l'exonère pas de sa propre responsabilité de veiller précisément à l'efficacité de l'acte, en sa qualité de professionnel ; qu'elle n'établit pas au surplus en quoi le fait que la bailleresse s'est immiscée dans la rédaction du contrat en proposant un modèle de contrat de bail, ou encore qu'elle ait été rendue destinataire du projet d'aménagement auquel elle a donné son accord sous condition de l'obtention du permis de construire et de la mise en conformité du bâtiment avec les règles de sécurité, compte tenu de la nouvelle destination des locaux, est de nature à l'exonérer de sa propre responsabilité ou encore à atténuer celle-ci alors que la lettre de la bailleresse donnant son accord conditionnel au projet d'aménagement est postérieur à la signature du bail ; que le fait que la bailleresse la société LABATA qui est une société de participation ayant pour objet d'apporter aux sociétés du groupe son savoir faire en matière financière juridique et de gestion administrative (cf la plaquette de présentation de son activité) et qui a son siège social dans les locaux jouxtant ceux donnés à bail dans la ZAC des Radars à Grigny, ne saurait davantage ni exonérer la société FONCIA EFIMO de sa responsabilité ni atténuer celle-ci dès lors qu'il n'est pas établi que la société LABATI l'aurait délibérément trompée d'une part et que la compétence de la bailleresse était telle que la société FONCIA était fondée à se montrer moins vigilante d'autre part ; il s'ensuit que la société FONCIA EFIMO doit garantie à la société LABATI pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la SARL SAUVEUR CORPORATION ;


 ALORS QUE toute faute de son client exonère pour partie le professionnel de l'immobilier de sa responsabilité ; qu'en jugeant que la responsabilité de la société FONCIA ne pouvait être atténuée au motif que son client, la société LABATI, n'avait pas commis de dol, après avoir pourtant relevé que celle-ci « aurait dû connaître » le règlement applicable dans la zone où étaient situés tant les locaux qu'elle donnait à bail que son propre siège social, ce dont il résultait que la société LABATI avait fait preuve de négligence et avait ainsi contribué à la réalisation de son propre dommage résultant de la résiliation du bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du Code civil.


 SECOND MOYEN DE CASSATION


 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, dit que la SARL FONCIA EFIMO devait garantir la société LABATI de l'ensemble des condamnations en principal prononcées à son encontre au bénéfice de la SARL SAUVEUR, notamment sa condamnation à lui payer la somme de 11.500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;


 AUX MOTIFS QUE la société FONCIA EFIMO, pour s'exonérer de toute responsabilité, invoque qu'elle a rempli son obligation de rechercher un locataire dans le cadre du mandat qui lui a été confié et qui ne comportait aucune restriction quant à l'activité du futur locataire ; qu'elle n'est intervenue ni dans la désignation du bail soumise à l'approbation du bailleur ni dans la rédaction du contrat de bail qui est le reflet du modèle du bailleur spécialiste de l'immobilier, que la société LABATI pouvait d'autant moins ignorer les dispositions du règlement d'aménagement de la ZAC des Radars que son siège social est situé précisément ZAC des radars, jouxtant les locaux donnés à bail et qu'elle fait partie du groupe LABATI, qui est un professionnel de l'immobilier et de la construction, qu'à aucun moment la société LABATI ne l'a cependant informée de la spécificité de la zone faisant preuve d'une déloyauté blâmable ; qu'elle invoque enfin qu'elle ne peut être tenue pour responsabilité du non respect par le bailleur de l'obligation de délivrance qui lui incombe, de sa mauvaise foi ou à tout le moins de son silence dolosif ; qu'or, il n'est pas parfaitement démontré que la société LABATI connaissait les dispositions du règlement d'aménagement de la ZAC bien que les circonstances – l'implantation de son siège social dans la ZAC concernée dans un immeuble jouxtant celui qu'elle souhaitait louer – peuvent permettre de considérer qu'elle aurait au moins dû connaître ce règlement et notamment les dispositions prohibant certaines activités ; qu'il ne peut donc être retenu que la société LABATI aurait eu à l'égard de son mandataire la volonté délibérée de le tromper ou encore aurait fait preuve de mauvaise foi ; que la société LABATI a confié à son mandataire la société FONCIA EFIMO non seulement le soin de rechercher un locataire mais également constituer un dossier et le lui présenter pour accord et rédiger le bail ; qu'or la société FONCIA EFIMO en sa qualité de professionnel devait, afin de s'assurer de l'efficacité ultérieure de la convention devant être passée, s'informer du règlement d'aménagement applicable à la ZAC ou sont implantés les locaux, pour lui permettre précisément de rechercher un candidat locataire répondant aux conditions d'installation posées par ce règlement ; qu'elle est mal venue à reprocher à la société mandante de ne pas l'avoir tenue informée des dispositions de ce règlement et ce dans une intention qu'elle qualifie de déloyale ou dolosive, alors qu'elle ne justifie elle-même d'aucune question posée à son mandant quant au règlement de la ZAC où sont implantés les locaux et que l'existence et le contenu des dispositions de ce règlement d'aménagement lui étaient aisément accessibles ; que la circonstance qu'il était prévu au mandat que le bail devait être rédigé suivant un modèle proposé par le bailleur ne l'exonère pas de sa propre responsabilité de veiller précisément à l'efficacité de l'acte, en sa qualité de professionnel ; qu'elle n'établit pas au surplus en quoi le fait que la bailleresse s'est immiscée dans la rédaction du contrat en proposant un modèle de contrat de bail, ou encore qu'elle ait été rendue destinataire du projet d'aménagement auquel elle a donné son accord sous condition de l'obtention du permis de construire et de la mise en conformité du bâtiment avec les règles de sécurité, compte tenu de la nouvelle destination des locaux, est de nature à l'exonérer de sa propre responsabilité ou encore à atténuer celle-ci alors que la lettre de la bailleresse donnant son accord conditionnel au projet d'aménagement est postérieur à la signature du bail ; que le fait que la bailleresse la société LABATA qui est une société de participation ayant pour objet d'apporter aux sociétés du groupe son savoir faire en matière financière juridique et de gestion administrative (cf la plaquette de présentation de son activité) et qui a son siège social dans les locaux jouxtant ceux donnés à bail dans la ZAC des Radars à Grigny, ne saurait davantage ni exonérer la société FONCIA EFIMO de sa responsabilité ni atténuer celle-ci dès lors qu'il n'est pas établi que la société LABATI l'aurait délibérément trompée d'une part et que la compétence de la bailleresse était telle que la société FONCIA était fondée à se montrer moins vigilante d'autre part ; il s'ensuit que la société FONCIA EFIMO doit garantie à la société LABATI pour toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la SARL SAUVEUR CORPORATION ;


 ALORS QUE le dépôt de garantie ne vise qu'à garantir le bailleur de l'exécution par le preneur de ses obligations, de sorte que le bailleur n'a pas vocation à conserver cette somme lorsque ces obligations sont exécutées ; qu'en condamnant néanmoins la société FONCIA à garantir la société LABATI de sa condamnation à restituer le dépôt de garantie au preneur, sans relever aucune circonstance de nature à établir que cette société aurait eu vocation à conserver cette somme en l'absence de la faute imputée à l'agent immobilier, et que sa restitution ait pu constituer un dommage réparable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil.