Cour de Cassation · civ1 — 26 mai 2011

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 





Sur le moyen unique :


Attendu que par acte sous seing privé du 17 février 2006 établi en présence de M. X..., notaire, avec le concours de son confrère M. Y..., les époux Z... et la société civile immobilière La Poule Dorée (la SCI) ont conclu un compromis de vente portant sur un immeuble ; qu'il était notamment stipulé, comme condition suspensive, que l'examen des titres et de l'état hypothécaire qui sera demandé, ne devrait pas révéler l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêts et accessoires ; que l'état hypothécaire ayant révélé l'existence de la publication d'un commandement de saisie immobilière et d'inscriptions excédant le prix d'achat, les époux Z... et la SCI ont recherché la responsabilité des notaires ;


Attendu que les époux Z... et la SCI font grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 1er avril 2010) de les débouter de leurs demandes alors, selon le moyen :


1°/ que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;qu'en affirmant, pour décider que MM. X... et Y... n'avaient pas méconnu leur devoir de conseil envers M. et Mme Z... et la SCI La Poule Dorée, en ne s'assurant pas de la disponibilité du bien lors de l'établissement du compromis de vente au motif que celui-ci constitue seulement un acte préparatoire à la vente, quand un compromis de vente vaut vente dès lors qu'il a été accepté par les deux parties, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ;


2°/ qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la seule conclusion d'une promesse de vente, que si cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties, sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; qu'en affirmant, pour décider que MM. X... et Y... n'avaient commis aucune faute en ne s'assurant pas de la disponibilité du bien, objet du compromis, et en déclarant que l'établissement d'un compromis de vente constitue seulement un acte préparatoire à la vente, sans dire en quoi le compromis signé en la cause entre M. et Mme Z... et la SCI La Poule Dorée et les consorts A... aurait été seulement destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;


3°/ que, subsidiairement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés avec son concours ; que l'identité, l'état et le domicile des parties, s'ils ne sont pas connus du notaire, sont établis par la production de tous documents justificatifs ; qu'en affirmant que MM. Y... et X... , notaires, n'avaient pas commis de faute en ne vérifiant pas si les consorts A... avaient la capacité de disposer du bien, objet de la promesse de vente conclue avec M et Mme Z... et la SCI La Poule Dorée, quand il leur incombait de vérifier l'aptitude des parties à vendre le bien, quelle que fût la nature de l'acte qu'ils rédigeaient, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ;


4°/ que la défaillance de la condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties, sauf si la condition a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; qu'en retenant, pour décider que la responsabilité de MM. Y... et X..., ne pouvait être engagée pour ne pas avoir vérifié si un commandement de saisie du bien, objet du compromis, avait été publié dès lors que le compromis était caduc en raison de la réalisation d'une condition suspensive, sans constater que celle-ci n'avait pas été stipulée dans le seul intérêt de M et Mme Z... et de la SCI La Poule Dorée, ce qui impliquait qu'ils pouvaient y renoncer et acheter le bien, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;


5°/ que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que les juges sont tenus de répondre à l'ensemble des conclusions des parties ; que la responsabilité délictuelle ne peut pas régir les rapports contractuels ; que M. et Mme Z... et la SCP La Poule Dorée faisaient valoir devant la cour d'appel que la responsabilité de M. X... devait être retenue sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'en se bornant à écarter cette responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen opérant des conclusions d'appel, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;


Mais attendu que la cour d'appel qui a constaté que les notaires n'avaient pas, lors de la conclusion du compromis de vente, les moyens de connaître l'existence du commandement de saisie immobilière dont les vendeurs s'étaient abstenus de faire état, a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision en retenant qu'en stipulant dans l'acte une condition suspensive portant sur la révélation des inscriptions hypothécaires ou autres sûretés, les notaires avaient satisfait à leur obligation de veiller à la sécurité juridique de l'acte à la rédaction duquel ils avaient participé ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :


REJETTE le pourvoi ;


Condamne M. et Mme Z... et la SCI La Poule Dorée aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z... et de la SCI La Poule Dorée, les condamne à payer à MM. Y... et X... la somme globale de 3 000 euros ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour la société La Poule Dorée et M. et Mme Z....


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame Z... et la SCI LA POULE DOREE de leurs demandes tendant à voir juger que Maître X..., Maître B..., Maître Y... avaient manqué à leur devoir de conseil en privant d'efficacité la promesse de vente et tendant à les voir condamner in solidum sur le fondement des articles 1147 et 1382 du Code civil, à leur payer la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts, les intérêts légaux sur la somme de 40.000 € à compter de son dépôt le 7 mars 2006 jusqu'à sa restitution le 5 mai 2007 ;


AUX MOTIFS QU'il est constant qu'un compromis de vente a été signé entre les parties les 2, 17 et 27 février 2006 stipulant au titre des conditions suspensives que l'examen des titres et de l'état hypothécaire ne devait pas révéler :


- L'existence de servitude conventionnelle ou légale à l'exception de celle qui aurait pu être déclarée dans l'acte,
- L'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement en principal, intérêt et accessoires ;


qu'à réception de l'état des inscriptions hypothécaires le 10 mars 2006, il est apparu que l'immeuble était grevé d'hypothèques et qu'un commandement de saisie immobilière avait été publié le 16 février 2005 à la requête de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER ; que la publication du commandement de saisie a empêché la procédure de purge et la régularisation de l'acte de vente qui ne pouvait intervenir qu'avec le concours de tous les créanciers inscrits afin qu'ils acceptent un ordre consensuel aux termes duquel la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER serait réglée en premier laquelle pouvait seule donner main levée du commandement rendant le bien indisponible ; qu'en l'absence d'accord obtenu, la vente n'a pu avoir lieu et l'acompte versé soit 40.000 € a été restitué aux acquéreurs le 7 mars 2006 ; qu'aux termes de leur devoir de conseil fondé sur l'article 1382 du Code civil, les notaires doivent avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes ; que l'établissement d'un compromis de vente constitue seulement un acte préparatoire à la vente ; qu'il est constant qu'à ce stade, la responsabilité des notaires peut être écartée au regard des éléments qu'ils ignoraient au moment de la rédaction de l'acte ; que les notaires n'avaient pas les moyens de connaître l'existence du commandement de saisie immobilière qui avait été publié en décembre 2004 dont les vendeurs se sont abstenus de faire état, de sorte que l'impossibilité dans laquelle les acquéreurs se sont trouvés d'acquérir l'immeuble est due à la réticence dolosive des consorts A... ; qu'en stipulant dans l'acte une condition suspensive portant sur la révélation des inscriptions hypothécaires, les notaires ont satisfait à leur obligation de veiller à la sécurité juridique de l'acte qu'ils faisaient signer ainsi qu'à la protection des acquéreurs ; qu'il s'ensuit qu'il ne peut être retenu aucune faute à leur encontre ; qu'il ressort du dossier que les dettes des consorts A... s'élevaient à la somme de 987.415 € excédant le prix de vente de l'immeuble de 800.000 €, de sorte que la condition suspensive tenant à ce que ne soit pas révélée l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettait pas de rembourser intégralement n'était pas réalisée rendant ledit compromis caduc ; que les demandes indemnitaires formées par Monsieur et Madame Z... et la SCI LA POULE DOREE seront rejetées et le jugement entrepris infirmé ; (arrêt p. 4 à 6) ;


1°) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en affirmant, pour décider que Maîtres X... et Y... n'avaient pas méconnu leur devoir de conseil envers Monsieur et Madame Z... et la SCI LA POULE DOREE, en ne s'assurant pas de la disponibilité du bien lors de l'établissement du compromis de vente au motif que celui-ci constitue seulement un acte préparatoire à la vente, quand un compromis de vente vaut vente dès lors qu'il a été accepté par les deux parties, la Cour d'appel a violé l'article 1589 du Code civil ;


2°) ALORS QU' il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la seule conclusion d'une promesse de vente, que si cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties, sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; qu'en affirmant, pour décider que Maîtres X... et Y... n'avaient commis aucune faute en ne s'assurant pas de la disponibilité du bien, objet du compromis, et en déclarant que l'établissement d'un compromis de vente constitue seulement un acte préparatoire à la vente, sans dire en quoi le compromis signé en la cause entre Monsieur et Madame Z... et la SCI LA POULE DOREE et les consorts A... aurait été seulement destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;


3°) ALORS QUE , subsidiairement, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés avec son concours ; que l'identité, l'état et le domicile des parties, s'ils ne sont pas connus du notaire, sont établis par la production de tous documents justificatifs ; qu'en affirmant que Maîtres Y... et X..., notaires, n'avaient pas commis de faute en ne vérifiant pas si les consorts A... avaient la capacité de disposer du bien, objet de la promesse de vente conclue avec Monsieur et Madame Z... et la SCI LA POULE DOREE, quand il leur incombait de vérifier l'aptitude des parties à vendre le bien, quelle que fût la nature de l'acte qu'ils rédigeaient, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 5 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ;


4°) ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties, sauf si la condition a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur ; qu'en retenant, pour décider que la responsabilité de Maîtres Y... et X..., ne pouvait être engagée pour ne pas avoir vérifié si un commandement de saisie du bien, objet du compromis, avait été publié dès lors que le compromis était caduc en raison de la réalisation d'une condition suspensive, sans constater que celle-ci n'avait pas été stipulée dans le seul intérêt de Monsieur et Madame Z... et de la SCI LA POULE DOREE, ce qui impliquait qu'ils pouvaient y renoncer et acheter le bien, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;


5°) ALORS QUE tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que les juges sont tenus de répondre à l'ensemble des conclusions des parties ; que la responsabilité délictuelle ne peut pas régir les rapports contractuels ; que Monsieur et Madame Z... et la SCP LA POULE DOREE faisaient valoir devant la Cour d'appel que la responsabilité de Maître X... devait être retenue sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ; qu'en se bornant à écarter cette responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la Cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen opérant des conclusions d'appel, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.