Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 2010

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






 Sur le moyen unique, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que les consorts X... avaient acquis leur lot postérieurement aux deux assemblées générales du 24 avril 2004 et du 23 avril 2005, non contestées par leur auteur, et relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas entendu par ces délibérations porter atteinte à l'usage des parties privatives des copropriétaires mais seulement limiter le droit à étendre leurs parties privatives au-delà de ce qui était prévu dans leur titre de propriété, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en les écartant et qui n'a pas violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, a légalement justifié sa décision en retenant que les décisions ainsi prises n'excédaient pas les pouvoirs du syndicat, que le délai de contestation de celles-ci était le délai de deux mois et que les consorts X... n'étaient titulaires d'aucun droit à remettre en cause les délibérations devenues définitives dès avant l'acquisition de leur lot de copropriété ;


 D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; 


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les consorts X... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à Syndicat des copropriétaires de la résidence Horizon bleu la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.


 MOYEN ANNEXE au présent arrêt


 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts X...





 Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné les consorts X... à fournir au syndic FONCIA de la Résidence Horizon Bleu, dans le délai d'un mois à compter de sa signification, un certificat de superficie Loi Carrez justifiant que la surface privative du lot villa n° 237 dont ils sont propriétaires indivis n'excède pas 53, 48 m² correspondant au double de la superficie initiale, 


 AUX MOTIFS QUE le délai habituel pour contester la régularité d'une délibération d'assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès verbal de l'assemblée générale ; que ce droit de contester n'est ouvert qu'aux copropriétaires non présents ou non représentés et ceux opposants à la délibération ; qu'il n'est pas ouvert aux personnes qui sont devenues copropriétaires postérieurement à l'expiration du délai de recours ; qu'il est constant qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'a pas entendu, dans le cadre des délibérations votées, porter atteinte à l'usage des parties privatives des copropriétaires mais seulement limiter le droit à étendre leur partie privative au delà de ce qui est prévu dans leur titre de propriété ; que la cour constate que Monsieur X... et Madame Y... ont acheté leur lot le 25 novembre 2005, soit après les deux assemblées générales, et plus spécialement celle qui a contraint leur auteur à ramener à la surface autorisée les extensions construites, qu'elle constate aussi que le délai de contestation est bien celui de deux mois et non pas de deux ans, car le seul reproche qui peut être fait à ces délibérations est celui de ne pas avoir été votées à la majorité requise ; que la décision prise par l'assemblée générale n'excède donc pas ses pouvoirs puisqu'elle peut, dans les conditions de l'article 26, prendre les décisions affectant le droit des copropriétaires sur leur partie privative ; qu'en conséquence, la cour dira que les consorts X... ne sont titulaires d'aucun droit à remettre en cause les deux délibérations devenues définitives dès avant leur achat du lot de copropriété, leur auteur ne pouvant leur transmettre plus de droit qu'il n'en possédait lui-même ;


 1 ) ALORS QUE dans des conclusions restées sans réponse, les consorts X... ont fait valoir que le SDC Résidence Horizon Bleu n'avait pas intérêt à agir en justice aux fins de remise d'un certificat de mesurage de leur bien, celui-ci figurant dans leur acte d'acquisition produit en justice par le SDC lui-même qui ne prétend pas que les consorts X... ont augmenté la superficie de leurs parties privatives depuis leur acquisition ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;


 2 ) ALORS QUE conformément à l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété applicable au SDC Résidence Horizon Bleu stipule la superficie habitable des modèles d'habitation légère, soit 26, 80 m², et le droit d'édifier des constructions conformes au permis de construire ; que les assemblées générales du 24 avril 2004 et 23 avril 2005, en leurs 8ème et 9ème résolutions et en la 9ème résolution, ont posé la règle de l'interdiction du doublement de la surface d'origine par des constructions mais ces décisions n'ont pas été publiées comme modifiant le règlement de copropriété ; qu'en retenant néanmoins que les décisions adoptées par les assemblées générales précitées étaient opposables aux consorts X..., la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;


 3 ) ALORS QUE conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans le cas où l'assemblée générale des copropriétaires adopte une décision qui porte atteinte à des parties privatives comprenant, selon le règlement de copropriété, le droit de construire et d'étendre les constructions d'origine, celle-ci est inexistante et, sans valeur juridique, elle ne bénéficie pas de la prescription conférant un effet de droit à une décision non contestée dans le délai légal ; qu'en l'espèce, par des délibérations prises lors des assemblées générales des 24 et 23 avril 2004 et 2005, il a été décidé d'imposer aux copropriétaires de démolir les constructions dépassant le double de la surface d'origine, ce que le règlement de copropriété ne prévoyait pas, un droit de construire sans limite étant compris dans le lot par le règlement de copropriété ; que ces délibérations, dépourvues de toute valeur juridique pour porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et leur droit de construire tels que déterminés par le règlement de copropriété, ne pouvaient fonder la demande du SDC Résidence Horizon Bleu aux fins de contrôle de la superficie des parties privatives composant le lot appartenant aux consorts X... et de démolition subséquente ; qu'en le décidant néanmoins, la cour d'appel a violé, par fausse application, la disposition susvisée.