Cour de Cassation · civ3 — 16 décembre 2008

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 






Sur le moyen unique, ci-après annexé : 


Attendu qu'ayant relevé que la désignation du lot n° 37 figurant à l'acte de vente du 13 octobre 2003, soit " un local d'activité ", reproduite par le notaire au regard du règlement de copropriété de l'immeuble 90-92 rue Victor Hugo à Ivry-sur-Seine, ne faisait pas état de la mezzanine, que celle-ci n'était pas davantage indiquée dans l'acte de vente qui énonçait seulement que, par suite des travaux effectués par le vendeur, le local avait été transformé pour partie à usage d'habitation et que la désignation actuelle était une cuisine, un WC, une chambre et un espace à usage d'activité, qu'ainsi cet acte ne mentionnait aucunement les locaux composant ladite mezzanine, lesquels étaient décrits dans l'attestation de superficie établie le 19 mai 2003 par la société ACPF comme constitués d'une chambre n° 3, d'un couloir passerelle et d'une salle d'eau-WC, d'une surface respective de 14, 17 mètres carrés, 10, 20 mètres carrés et 9, 72 mètres carrés, que de surcroît l'existence d'une mezzanine n'avait pas non plus été précisée par M. X...dans sa demande de permis de construire, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci n'avait pas vendu aux époux Y... un lot, incluant une mezzanine, d'une superficie privative de 180, 01 mètres carrés, mais un lot d'une superficie privative de 150 mètres carrés, et que de la moindre surface du local étant supérieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente, M. X...était redevable d'une diminution du prix dont le montant s'élevait à la somme de 54. 166, 50 euros ; 


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 








PAR CES MOTIFS : 


REJETTE le pourvoi ; 


Condamne M. X...aux dépens ; 


Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer aux époux Y..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X...; 


Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. 


MOYEN ANNEXE au présent arrêt 


Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X...



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit M. X...tenu de verser aux époux Y... la somme de 54. 166, 50 au titre de la diminution du prix de vente ; 


Aux motifs qu'en droit, pour la détermination de la superficie privative prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996, il convient de prendre en compte la désignation des lots vendus telle qu'elle résulte du règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, la désignation du lot n° 37 figurant à l'acte de vente du 13 octobre 2003, soit « un local d'activité » reproduite par le notaire au regard du règlement de copropriété de l'immeuble sis 90-92 rue Victor Hugo à Ivry Sur Seine, ne fait pas état de la mezzanine ; que la mezzanine n'est pas davantage indiquée dans l'acte de vente qui énonce seulement que, par suite de travaux effectués par le vendeur, le local a été transformé pour partie à usage d'habitation et que la désignation actuelle est la suivante : une cuisine, un WC, une chambre, un espace à usage d'activité ; que cet acte ne mentionne aucunement les locaux composant ladite mezzanine, lesquels sont décrits dans l'attestation de superficie établie le 19 mai 2003 par la société ACPF comme constitués d'une chambre n° 3, d'un couloir-passerelle et d'une salle d'eau-WC d'une surface respective de 14, 17 m ², 10, 20 m ² et 9, 72 m ² ; que de surcroît, l'existence d'une mezzanine n'a pas non plus été précisée par M. X...dans sa demande de permis de construire ; que de l'ensemble de ces éléments, il résulte que M. X...n'a pas vendu aux époux Y... un lot incluant une mezzanine d'une superficie privative de 180, 01 m ² au sens du texte précité, mais un lot d'une superficie privative de 150 m ² ; que la moindre surface du local étant supérieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente, M. X...est redevable d'une diminution de prix dont le montant s'élève à la somme de (325. 000 : 180, 01 X 30, 01 =) 54. 181, 71 ; que statuant dans la limite du calcul opéré par les époux Y..., il leur sera accordé une somme de 54. 166, 52 à titre de diminution de prix ; 


ALORS D'UNE PART QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que M. X...a vendu aux époux Y... qui l'ont accepté dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier sis à Ivry-Sur-Seine, 90-92 rue Victor Hugo, le lot n° 37, « tel que celui existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve » l'acquéreur déclarant parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités ; que la mezzanine litigieuse, décrite selon les propres constatations de l'arrêt dans l'attestation de superficie annexée à l'acte de vente, a été vendue en même temps que le lot n° 37 dont elle fait partie intégrante, quand bien même elle n'est pas spécialement mentionnée dans l'acte de vente ou le règlement de copropriété ; qu'en énonçant cependant, pour condamner le vendeur à payer la somme de 54. 166, 50 aux époux Y... au titre de la diminution du prix, que M. X...ne leur a pas vendu un lot incluant une mezzanine d'une superficie privative de 180, 01 mètres carrés, mais un lot d'une superficie privative de 150 m ², la cour d'appel a violé les articles 1134, 1582, 1129 et 1598 du Code civil ; 


ALORS, D'AUTRE PART, QUE selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 l'acte de vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot vendu telle qu'elle est définie par l'article 4-2 du 17 mars 1967, seuls étant exclus les caves, garages, emplacement de stationnement et fractions de lots inférieurs à 8 m ², et telle qu'elle existe ; qu'en décidant que la superficie du lot vendu ne pouvait être déterminée qu'au regard de la description du local faite dans le règlement de copropriété et l'acte de vente, lesquels ne mentionnaient pas la mezzanine, l'arrêt attaqué a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 


ALORS ENFIN QUE la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot, qui est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, à l'exclusion des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1, 80 mètres, se détermine exclusivement en fonction de l'état dans lequel se présente matériellement ce lot ou cette fraction de lot ; qu'en excluant de la superficie privative du lot n° 37 la superficie de la mezzanine litigieuse qui en fait matériellement partie intégrante, pour condamner M. X...à subir une diminution du prix de vente, au seul motif qu'elle ne figure pas dans la désignation du bien vendu telle qu'elle résulte des mentions de l'acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967.