TA13 · Tribunal Administratif de Marseille — 2 août 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 et 30 juillet 2024, la SNC Timone, représentée par Me Blanchard, demande au juge des référés, saisi sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : 
 1°) d'ordonner la suspension de l'arrêté n° PC 013055 23 00594P0 du 25 janvier 2024 par lequel le maire de la commune de Marseille a refusé de lui délivrer un permis de construire une résidence étudiante sociale de 75 logements et de l'autoriser à démolir les constructions existantes sur des parcelles cadastrées préfixe 822 section H n° 100, 101 et 102 situées 274 rue Saint-Pierre ; 
 2°) d'enjoindre au maire de lui délivrer le permis sollicité sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la condition d'urgence est satisfaite dès lors que le refus de permis de construire entraine la perte du bénéfice des promesses de ventes conclues par la société Priams, société mère de la SNC Timone, pour une durée de onze mois jusqu'au 1er février 2024 et sans qu'elles puissent excéder une durée globale de 18 mois, soit jusqu'au 1er septembre 2024 jusqu'à l'obtention d'un permis de construire exprès devenu définitif et que le refus porte atteinte à sa situation financière, au regard des sommes engagées pour la réalisation de l'opération immobilière, de la commercialisation de son projet immobilier déjà initiée pour lequel elle a déjà obtenu un agrément pour un prêt locatif social et de la situation financière actuelle de la SNC Timone au plan social ; 
 - la condition tenant à l'existence de moyens propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté contesté est également satisfaite, dès lors que : 
 - l'arrêté en litige n'est pas suffisamment motivé et devait mentionner  toutes les dispositions du code de l'urbanisme ou du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) que son projet ne respecte pas, notamment en précisant laquelle des trois séquences architecturales de l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) dite multisites " Qualité d'aménagement et formes urbaines " (QAFU) il entendait faire application ; quelle réglementation interdit la réalisation d'un enduit hydraulique ; quelles considérations de fait ont conduit à considérer que la hauteur du rez-de chaussée du projet n'était pas compatible avec l'OAP concernant la hauteur des rez-de-chaussée ; et quelle réglementation ne serait pas respectée pour le traitement des toitures.  
 - cet arrêté est entaché d'une erreur de droit au regard de la séquence architecturale qu'il applique, alors que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UAe3 du plan local d'urbanisme intercommunal et que la séquence architecturale " basse ou hétérogène vouée à muter " était la seule appropriée et qu'elle n'impose pas de prendre en compte les constructions basses pour définir les hauteurs de façade du projet ni de limiter les murs aveugles, que le raccordement au volume voisin a été respecté et que l'implantation d'un attique en dernier étage n'est qu'une faculté laissée au pétitionnaire, la volumétrie des bâtiments A et B respectant ainsi les dispositions applicables.  
 - en zone UAe3, aucune prescription ne concerne les matériaux et les couleurs de façade, éléments qui, dès lors, ne pouvaient lui être opposés par l'arrêté, à la différence des projets situés en zone Uap et dans la mesure où le projet présente une unité d'aspect et de matériaux compatible avec la bonne économie de la construction et la tenue générale de l'agglomération.  
 - l'article 9 des dispositions générales du PLUi ne pouvait être légalement opposé au projet alors que le quartier dans lequel se situe le projet ne présente pas d'intérêt architectural particulier dans une zone urbaine à proximité d'un hôpital, de voies publiques importantes, d'immeubles collectifs allant de R + 3 à R +8 et malgré la présence de quelques maisons de centre-ville minoritaires.  
 - le projet respecte les deux seules prescriptions de l'OAP QAFU relatives à la 5ème façade qui prévoient que les organes techniques doivent être englobés dans les volumes architecturaux pour les dissimuler et que, en cas de niveau de toiture intermédiaire, visible depuis les étages supérieurs, 2/3 des toitures plates doivent être aménagées en terrasses accessibles ou en toitures végétalisées.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 29 juillet 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que :  
 - la condition d'urgence n'est pas caractérisée dès lors que la promesse de vente expire le 1er septembre 2024, et que même dans l'hypothèse d'une suspension de l'arrêté, la SNC Timone ne sera pas titulaire d'un permis de construire définitif au regard des délais réglementaires ; que la requérante ne démontre pas que le vendeur refuserait de prolonger la promesse de vente ; que la société mère ne démontre pas être dans une situation financière délicate en lien direct avec le refus de permis en produisant les documents relatifs au projet de plan social et a réalisé un chiffre d'affaire 2023 de plus de 200 000 000 euros ; que les sommes engagées dans l'opération immobilière sont habituelles pour ce type de projet ; que l'agrément pour le prêt locatif social a une durée de 3 années ;  
 - il n'existe aucun doute sérieux quant à la légalité de sa décision, qui est correctement motivée ; que la séquence architecturale à laquelle l'arrêté fait référence est aisément identifiable pour un professionnel de l'immobilier, qu'il s'agit de la séquence " basse ou hétérogène vouée à muter " et que le projet ne la prend pas en compte, notamment s'agissant des murs pignons, de la volumétrie des bâtiments A et B, des façades du bâtiment B, du traitement des rez-de-chaussée et de l'absence de précision sur les matériaux utilisés pour la 5ème façade.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la requête n° 2402791 ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné Mme Houvet pour statuer sur les demandes de référé. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 A l'audience publique du 30 juillet 2024 à 11 heures, en présence de M. Brémond, greffier d'audience, ont été entendus : 
 - le rapport de Mme Houvet, juge des référés ; 
 - les observations de Me Voskaridès, représentant la SNC Timone, qui a renouvelé en les développant ou les précisant les moyens de la requête, notamment que la société attendait l'homologation du plan social pour se prévaloir de l'urgence à suspendre le refus de permis de construire, que le projet respecte la séquence architecturale bien qu'elle ne soit pas identifiable dans l'arrêté, que les exigences sur la 5ème façade et la qualité des matériaux ne figurent pas dans la réglementation d'urbanisme locale. 
 - les observations de Mme A, représentant la commune de Marseille, qui reprend les arguments de ses écritures et précise que la société a eu trois réunions avec les services municipaux, qu'elle dispose de la possibilité de déposer un nouveau permis de construire qui prendrait en compte les motifs du refus opposé le 25 janvier 2024 et que le recours au fond a été enregistré au greffe du tribunal le 21 mars 2024, presque deux mois après le refus en litige, et que le référé a été enregistré plusieurs mois après, le 19 juillet 2024, ce qui démontre l'absence d'urgence.  
 La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SNC Timone a déposé le 28 juillet 2023 un dossier de permis de construire en vue de la démolition de constructions existantes et de la construction d'une résidence étudiante sociale de 75 logements d'une surface de plancher de 1 766 m² sur le territoire de la commune de Marseille en zone UAe3 du PLUi. Par un arrêté du 25 janvier 2024 dont elle demande la suspension au titre des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, le maire de la commune de Marseille a refusé de lui délivrer un permis de construire.  
 2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ". 
 3. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue. L'urgence doit être appréciée objectivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de l'espèce, en tenant compte, s'agissant des décisions portant refus de permis de construire, des conséquences qui seraient susceptibles de résulter, pour les divers intérêts en présence, de la délivrance d'un permis de construire provisoire à l'issue d'un réexamen de la demande ordonné par le juge des référés. 
 4. Pour justifier de l'urgence qui s'attache à suspendre la décision attaquée, la SNC Timone fait valoir que deux promesses de vente ont été consenties à son bénéfice sous condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme avant le 1er septembre 2024 et que l'un des promettants a refusé de lui accorder un délai supplémentaire afin de lui permettre d'obtenir le permis de construire définitif. Toutefois, lorsqu'une promesse de vente comporte une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, le défaut de réalisation de cette condition n'a ni pour objet ni pour effet de rendre caduque la promesse. En l'espèce, la condition suspensive qui porte sur l'obtention d'un permis de construire exprès, devenu définitif et exécutable et valant autorisation de démolir au plus tard le 1er septembre 2024, n'est stipulée que dans l'intérêt exclusif de la requérante qui est libre d'y renoncer et de conclure la vente aux conditions initiales. De surcroit, en fixant un bref délai à cette promesse et en ne respectant pas le délai de dépôt du permis de construire qui devait être réalisé dans les trois mois suivant la signature du 1er mars 2023 et n'a eu lieu que le 28 juillet 2023, avec près de deux mois de retard, la SNC Timone Promotion a créé elle-même la situation qu'elle invoque. Ensuite, la requérante expose que sa société mère, la SAS Priams au capital de 10 000 000 euros, est dans une situation financière si difficile qu'un plan social avec un projet de licenciement économique de 35 personnes initié en mars 2024 a été homologué le 20 juin 2024 par la directrice régionale de l'économie, de l'emploi, du travail et des solidarités Auvergne-Rhône-Alpes. Toutefois, au regard de cette chronologie, il apparait peu crédible que le projet porté par une filiale de la société Priams, dont les dépenses liées au projet immobilier en litige sont d'un montant proche de 45 000 euros, soit responsable de sa dégradation financière alors que la demande de permis de construire a été déposée le 28 juillet 2023 et que le plan social a été initié en mars 2024. D'ailleurs, la requérante se contente de produire un procès-verbal d'une réunion extraordinaire du comité social et économique de l'entreprise, qui expose de façon vague et non circonstanciée que plusieurs projets ont été retardés ou annulés, dont celui de Marseille, sans faire davantage de lien entre ce projet et la dégradation de ses comptes, et alors qu'un tel projet immobilier nécessite par essence quelques années avant d'être réalisé. A cet égard, la circonstance que la SNC Timone ait déjà initié le processus de commercialisation et obtenu un agrément pour un prêt locatif social qui a une validité de trois ans, sans avoir obtenu le permis de construire afférent, ne relève que des choix propres de la requérante et ne saurait être retenu pour caractériser l'urgence. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que la société requérante ou sa société mère soit empêchée d'accomplir son objet commercial par la réalisation d'autres projets que celui qui a fait l'objet d'un refus.  
 5. Il résulte de ce qui précède que la condition d'urgence, requise par l'article L. 521-1 du code de justice administrative, n'étant pas remplie, la requête de la SNC Timone ne peut qu'être rejetée, y compris ses conclusions à fin d'injonction et d'astreinte et celles présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du même code. 
 O R D O N N E : 
 Article 1er : La requête de la SNC Timone est rejetée.  
 Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à la commune de Marseille et à la SNC Timone.  
 Fait à Marseille, le 2 août 2024. 
 La magistrate désignée, 
 signé 
 A. Houvet 
 La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière