TA78 · 7éme chambre — 14 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 janvier et 9 avril 2024, M. D C, Mme A et M. G A, représentés par Me Pierre Pelloquin, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 7 juillet 2023 par lequel le maire de Saint-Germain-de-la-Grange a délivré à la SCCV Saint Germain Plaisir un permis de construire en vue de la réalisation de 54 logements sur un terrain cadastré C101, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux du 4 septembre 2023 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Germain-de-la-Grange et de la SCCV Saint Germain Plaisir la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - la requête est recevable, ils ont intérêt à agir ; 
 - l'arrêté est signé d'une autorité incompétente ; 
 - la notice descriptive présente irrégulièrement le projet comme portant sur des bâtiments de logement collectif en R+1 ; 
 - le plan local d'urbanisme (PLU) de Saint-Germain-de-la-Grange est illégal en ce qu'il classe le terrain d'assiette en zone UBa ; le projet méconnaît les dispositions du plan d'occupation des sols (POS) qui classait une partie du terrain en zone agricole ;  
 - le projet méconnaît l'article UB3 du règlement du PLU ; 
 - le projet méconnaît l'article UB6 du règlement du PLU ; 
 - le projet méconnaît l'article UB9 du règlement du PLU ; 
 - le projet méconnaît l'article UB11 du règlement du PLU ; 
 - le projet méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire en défense, enregistrés le 8 mars 2024, la commune de Saint Germain de la Grange conclut au rejet de la requête ainsi qu'à la mise à la charge des requérants de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable ;  
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 et 29 février, et le 24 avril 2024, la SCCV Saint Germain Plaisir, représentée par Me Alexandre Bolleau, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à la mise à la charge des requérants de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable, faute d'intérêt à agir des requérants ;  
 - les moyens de la requête ne sont pas fondés.  
 Le tribunal a informé les parties, conformément aux dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que, dans l'hypothèse où il retiendrait comme fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB11 du règlement du PLU dans ses dispositions relatives aux toitures et aux volumes des constructions, il serait susceptible de surseoir à statuer. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations.  
 La clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 4 mars 2024.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Fejérdy, première conseillère, 
 - les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Pelloquin, représentant les requérants, et de Me Louche, représentant la SCCV Saint Germain Plaisir. 
 La SCCV Saint Germain Plaisir a présenté une note en délibéré, enregistrée le 24 octobre 2024, qui n'a pas été communiquée.  
 La commune de Saint-Germain-la-Grange a présenté une note en délibéré, enregistrée le 24 octobre 2024, qui n'a pas été communiquée.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 7 juin 2023, le maire de Saint-Germain-de-la-Grange a délivré à la SCCV Saint Germain Plaisir un permis de construire pour la réalisation d'un ensemble de 54 logements sur la parcelle cadastrée C101. M. C, Mme A et M. G A demandent l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision implicite ayant rejeté leurs recours gracieux respectifs. 
 Sur la recevabilité de la requête : 
 2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne () n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. () " 
 3.  Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet en cours de construction. 
 4. Il ressort des pièces du dossier que M. C, Mme A et M. G A habitent respectivement sur deux parcelles mitoyennes du terrain d'assiette du projet et ont donc la qualité de voisins immédiats. Ils font état des créations de vues ainsi que des nuisances sonores qui résulteront de la réalisation du projet. Compte tenu de la taille de celui-ci, qui vise à la réalisation de 54 logements, ils doivent être regardés comme justifiant d'un intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté attaqué. La fin de non-recevoir opposée en défense doit donc être écartée.  
 Sur les moyens pouvant être écartés :  
 5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 23 mai 2020, transmis au contrôle de légalité et affiché en mairie durant deux mois, le maire de Saint-Germain-la-Grange a donné à M. E F, maire-adjoint, délégation pour signer, notamment les décisions d'urbanisme. M. F était donc compétent pour signer l'arrêté attaqué.  
 6. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 7. Les requérants font valoir que la notice architecturale décrit, de manière erronée, les bâtiments A et B comme des " bâtiments de logement collectif en R+1 avec comble aménagé ", alors qu'au vu des caractéristiques de ces bâtiments et de leur dernier étage, ils devraient être présentés en " R+2 ". Une telle erreur n'est toutefois pas, en tout état de cause, de nature à avoir faussé l'appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet à la règlementation applicable, alors d'une part que le dossier comprend des informations claires et précises sur la hauteur des bâtiments et de leurs étages, et d'autre part qu'aucune disposition du plan local d'urbanisme ne limite, dans la zone UBa, la hauteur des bâtiments en nombre de niveaux.   
 8. En troisième lieu, les requérants font valoir, par la voie de l'exception, que le classement d'une partie de la parcelle C101 en zone UBa dans le PLU de la commune est entaché d'illégalité. 
 9. Aux termes de l'article L. 151-8 du code de l'urbanisme : " Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3. " 
 10. Pour apprécier la cohérence ainsi exigée au sein du plan local d'urbanisme entre le règlement et le projet d'aménagement et de développement durables (PADD), il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle du territoire couvert par le document d'urbanisme, si le règlement ne contrarie pas les orientations générales et objectifs que les auteurs du document ont définis dans le projet d'aménagement et de développement durables, compte tenu de leur degré de précision. Par suite, l'inadéquation d'une disposition du règlement du plan local d'urbanisme à une orientation ou un objectif du projet d'aménagement et de développement durables ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l'existence d'autres orientations ou objectifs au sein de ce projet, à caractériser une incohérence entre ce règlement et ce projet. 
 11. Il ressort des pièces du dossier que parmi les objectifs du PADD figure celui de la " maîtrise du développement de l'urbanisation ". Dans le cadre de cet objectif, le rapport de présentation, qui retient le chiffre de 80 logements à produire sur la commune pour la période 2015-2030, évalue à une soixantaine de logements le potentiel résiduel au sein des zones urbanisées. Dans ces circonstances, et alors que ce potentiel est donc insuffisant pour répondre aux besoins de la commune à horizon 2030, le classement d'une petite bande de la parcelle C101, située au bord de la voie publique et dans le prolongement d'une zone urbanisée de la commune, bande qui était au demeurant pour l'essentiel déjà classée en zone urbaine dans le plan d'occupation des sols de 1995, n'est pas entaché d'incohérence avec les objectifs du PADD.  
 12. En quatrième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation () ".  
 13. Par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1, dite "division primaire", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire. Eu égard à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle destinés à occuper une partie de l'unité foncière existante, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. 
 14. D'autre part, aux termes de l'article UB3 du règlement du PLU : " () Les accès consécutifs à une division parcellaire devront être mutualisés. " 
 15. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire attaqué s'inscrit dans le cadre d'une  " division primaire " prévue aux dispositions du a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme et autorise la réalisation du projet sans que la division du terrain en deux lots, prévue, ait été juridiquement réalisée. Il résulte de ce qui a été dit au point 13 que le respect des règles d'urbanisme doit donc être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière, avant division, nonobstant la circonstance que la division prévue ait été portée à la connaissance du service instructeur. Dès lors, la division parcellaire n'ayant pas encore été réalisée, et le projet présentant donc un unique accès sur un unique terrain, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB3 est inopérant et doit être écarté.  
 16. En cinquième lieu, aux termes de l'article UB7 du règlement du PLU : " En UBa : / Les distances minimales de retrait sont mesurées perpendiculairement au droit de chaque ouverture jusqu'à la limite séparative. / Toutes les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives à : / - au moins 6 m lorsque la façade comporte des ouvertures créant des vues directes (). " 
 17. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse, que chaque ouverture de la façade est du bâtiment B est située à 6 mètres de la limite séparative avec la parcelle C102. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB7 du règlement du PLU doit être écarté.  
 19. En sixième lieu, aux termes de l'alinéa 3 de l'article R.151-21 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. " Aux termes de l'article UB9 du règlement du PLU : " En UBA : / L'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 40% de la superficie de la propriété. () / En application de l'article R. 151-21 alinéa 3 du code de l'urbanisme, ces règles s'appliquent non seulement par rapport aux limites périmétrales du terrain d'assiette de l'opération, mais également, par anticipation, par rapport à celles apparaissant sur le plan de division d'un permis de construire valant division, d'un permis d'aménager. " 
 20. Ainsi qu'il a été dit au point 15, le projet s'inscrit dans le cadre, non d'un lotissement autorisé par permis d'aménager ou d'un permis de construire valant division, mais dans celui d'une " division primaire " prévue aux dispositions du a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme. Ainsi qu'il a été dit au point 13, le respect des règles d'urbanisme par le projet doit donc être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, sans que le dernier alinéa de l'article UB9 du règlement du PLU, qui ne concerne que les divisions résultant d'un permis de construire valant division ou d'un permis d'aménager, ne trouve à s'appliquer. Dès lors, la règle d'emprise au sol maximale s'applique au regard de l'ensemble de la partie de la parcelle classée en zone UBa, soit 4 245 m². Il ressort des pièces du dossier que l'emprise du projet est de 1 695,89 m², ce qui est inférieure à 40% de la superficie totale. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB9 doit être écarté.  
 21. En septième lieu, aux termes de l'article UB11 du règlement du PLU : " L'autorisation d'utilisation du sol pourra être refusée si l'opération en cause, par sa situation, son architecture ou encore son aspect extérieur est de nature à porter atteinte dans la même zone : / - au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, / - aux sites, / - aux paysages naturels ou urbains, / - ainsi qu'à la conservation des perspectives visuelles caractéristiques. " 
 22. Il ressort des pièces du dossier que le projet doit s'implanter à la limite de la zone urbanisée de la commune et est bordé sur trois côtés par des terrains agricoles. Les bâtiments C et D, implantés au nord du terrain, poursuivent le front bâti de la rue de Plaisir. Similaires en termes de volume à des petits pavillons accolés les uns aux autres, en R+1, coiffés d'une toiture à deux pentes et bordés de petits jardins les séparant de la voie publique, ces deux bâtiments conservent les caractéristiques des pavillons voisins. Si les bâtiments A et B, plus hauts d'un étage et coiffés d'une toiture à la Mansart, ont l'aspect d'immeubles d'habitat collectif, ils sont toutefois prévus en deuxième ligne du terrain, et seront donc en grande partie masqués, à partir de la voie publique, par les bâtiments C et D. Dans ces circonstances, et compte tenu de l'absence d'intérêt particulier des lieux avoisinants, le projet ne méconnaît pas l'alinéa 2 de l'article UB11 du règlement du PLU.  
 23. En huitième lieu, aux termes de l'article UB11 du règlement du PLU, dans ses dispositions relatives aux toitures : " Hormis pour les toits terrasses, les toitures doivent présenter des pentes de 40° au moins pour le volume principal. () / L'aspect sera sans onde et la couleur : ton vieilli ou flammé. / les tons rouge vif, orange ou marron foncé sont interdits. () " 
 24. Il ressort des pièces du dossier que les bâtiments A et B sont revêtus d'une toiture à la Mansart, caractérisée par une rupture de pente entre le brisis, partie de forte déclivité située au-dessus de la façade, et le terrasson sommital, partie de pente plus faible. Si le terrasson présente en l'espèce une pente de l'ordre de 4°, la règle définie à l'article UB11 ne peut être interprétée comme s'appliquant à cette seule partie de la toiture. Le brisis, qui constitue le volume principal de la toiture, présentant une pente de 70°, la toiture du projet doit être regardée comme présentant une pente supérieure à 40°, en conformité avec les dispositions citées au point précédent.  
 25. En neuvième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " 
 26. Si les requérants font valoir que la desserte du terrain par la rue de Plaisir est susceptible de créer des risques pour la sécurité des usagers et des riverains, en raison de son mauvais état, de son absence de marquage au sol, et de la présence de rétrécissements de la chaussée en de nombreux endroits, ils n'apportent aucun élément de nature à établir la réalité de leurs affirmations.  
 Sur le vice entachant le permis de construire : 
 27. Aux termes de l'article UB11 du règlement du PLU, dans ses dispositions relatives aux volumes : " Les constructions ne doivent pas dépasser 15 mètres en longueur sur la totalité de leur façade, sinon il faut créer un décrochement au niveau du pignon. () "  
 28. Il ressort des pièces du dossier que les bâtiments A et B ont chacun une façade, située respectivement à l'ouest et à l'est, qui présente une longueur de plus de 15 mètres sans le décrochement prévu à l'article UB11 du règlement du PLU. Le projet méconnaît donc ces dispositions.  
 Sur les conséquences à tirer de l'illégalité entachant le permis de construire : 
 29. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. "  
 30. L'illégalité constatée au point 28 du présent jugement peut faire l'objet d'une régularisation. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer afin de permettre une telle mesure de régularisation, qui devra être communiquée au tribunal dans un délai de cinq mois à compter de la notification du présent jugement, tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement étant réservés jusqu'en fin d'instance. 
 D E C I D E : 
 Article 1er :  Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 7 juillet 2023 à la SCCV Saint Germain Plaisir jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2. 
 Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à cinq mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D C, à Mme B A, à M. H G A, à la commune de Saint-Germain-de-la-Grange et à la SCCV Saint Germain Plaisir. 
 Délibéré après l'audience du 24 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 - M. Mauny, président, 
 - Mme Fejérdy, première conseillère, 
 - M. Lutz, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 B. Fejérdy 
 Le président, 
 Signé 
 O. Mauny 
 La greffière, 
 Signé 
 C. Benoit-Lamaitrie 
 La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.