TA13 · 10eme Chambre — 4 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 octobre 2023 et le 3 septembre 2024, M. B... A..., Mme D... A... et Mme C... A..., représentés par Me Lucchini, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures : 
 
1°) d’annuler la décision du 7 avril 2023 par laquelle la maire de Marseille a accordé le n° PC 013055 22 01121P0 à l’office public HLM Habitat Marseille Provence pour la création de 38 logements sur un terrain situé allée des chardonnerets à Marseille (13013), ensemble la décision implicite de refus née du silence gardé par la commune suite à la réception du recours gracieux ; 
 
2°) d’annuler la décision du 6 avril 2024 par laquelle la maire de Marseille a accordé le PC 013055 22 01121M01 à cet OPHLM pour le même projet ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
 
S’agissant du permis initial : 
-  
il est entaché d’un vice d’incompétence de son auteur ; 
-  
le dossier de demande de permis est insuffisant dès lors qu’il ne rend pas compte de l’importance réelle du projet, de son insertion et de son impact visuel ; 
-  
le projet méconnaît les dispositions de l’article 5 du règlement de zone UC du PLUi relatif à la hauteur des constructions, de l’article 6 du même règlement relatif à l’implantation des constructions, de l’article 10 de ce règlement relatif à la qualité des espaces libres, et de son article 11 relatif au stationnement ; 
-  
la commune de Marseille ne semble pas avoir pris en compte les contraintes de risque à respecter pour délivrer le permis en litige. 
 
S’agissant du permis modificatif : 
-  
il révèle la méconnaissance, par le permis initial, de l’article UC6 relatif à l’implantation des constructions, dès lors qu’il prévoit de décaler l’implantation du projet pour l’éloigner de la voie publique. 
 
Par des mémoires en défense enregistrés le 21 février 2024 et le 19 juin 2024, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête. 
 
Elle fait valoir que : 
- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient ni d’une qualité pour agir, ni d’un intérêt pour agir contre le permis litigieux ; 
- les moyens soulevés par les consorts A... ne sont pas fondés. 
 
Par des mémoires enregistrés le 22 avril 2024 et le 17 juillet 2024, l'OPHLM Habitat Marseille Provence, représenté par Me Gobaille, conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge de les consorts A... une somme de 3 600 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il fait valoir que : 
- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient d’aucune qualité leur donnant intérêt pour agir contre le permis litigieux ; 
- les moyens soulevés par les consorts A... ne sont pas fondés. 
 
Il conclut également, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dans l’attente de l’octroi, par le maire de la commune, d’un permis modificatif sur le projet. 
 
La clôture d'instruction a été fixée au 20 septembre 2024.  
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code de l'urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de M. Juste, 
- les conclusions de Mme Pilidjian, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Dagot, représentant les consorts A..., de Me Gobaille, représentant l’OPHLM Habitat Marseille Provence, et de Mme F..., représentant la commune de Marseille. 
 
 
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par un arrêté du 7 avril 2023, le maire de Marseille a accordé un permis de construire n° PC 013055 22 01121P0 à l’office public HLM Habitat Marseille Provence pour la création de 38 logements sur les parcelles cadastrées sous les nos 884A169 et 884A197, situées en zone UC3 du PLUi, allée des chardonnerets, dans le 13ème arrondissement. Les consorts A... ont demandé au maire, par courrier en date du 7 juin 2023, notifié le 12 juin suivant, de retirer ce permis. Du silence gardé par l’administration sur cette demande, et née une décision implicite de rejet du recours gracieux. Par une requête enregistrée le 9 octobre 2023, les requérants demandent au tribunal d’annuler ces deux décisions. En cours d’instance, le maire de Marseille a accordé au pétitionnaire un permis modificatif par arrêté du 6 avril 2024. Les requérants demandent, dans leurs dernières écritures, l’annulation de ce dernier. 
 
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense : 
 
Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation / (…) ». Aux termes de l’article R. 600-4 du même code : « Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant./ (…) ». L’article L. 600-1-3 de ce code dispose par ailleurs que : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. » 
 
Il résulte de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 
 
En l’espèce, d’une part, les requérants justifient de leur qualité de propriétaires d’une maison située sur la parcelle n°884A42 située en face du projet, à quelques mètres, et ainsi immédiatement voisine du projet en litige. D’autre part, il se prévalent d’atteintes aux conditions d’occupation et de jouissance de leur bien, alléguant notamment qu’ils subiront un préjudice de vue du fait de la hauteur du projet et de son implantation proche de chez eux, et ce sans être sérieusement contesté, les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à établir que les atteintes alléguées soient dépourvues de réalité. Par suite, il y a lieu de regarder les consorts A... comme ayant intérêt à agir contre le permis litigieux. Par suite, les fins de non-recevoir tirée de l’absence de qualité et d’intérêt pour agir doivent être écartées. 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En premier lieu, si les requérants soutiennent que l’arrêté du 7 avril 2023 est entaché d'incompétence de son auteur, Mme H... G..., il ressort des pièces du dossier que le maire de Marseille a, par arrêté n° 2020_03101_VDM en date du 24 décembre 2020, régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la Ville de Marseille et transmis à l’autorité préfectorale le 24 décembre 2020, donné délégation de signature à Mme G..., onzième adjointe au maire, à l'effet de signer l’arrêté litigieux. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté. 
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». L’article R. 431-8 du code précité dispose que : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; j) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». 
 
En l’espèce, le dossier de demande de permis comporte de nombreuses représentations modélisées du projet ainsi que des plans permettant d’apprécier sa composition architecturale, ses proportions et son implantation. Il contient également des photomontages clairs et réalistes qui permettent d’apprécier son insertion dans son environnement proche. Le dossier comporte par ailleurs toutes les pièces imposées par le code de l’urbanisme. Par suite, le moyen manque en fait et doit être écarté. 
 
En troisième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement de zone UC du PLUi : « a) Lorsque ni la hauteur totale ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade des constructions projetée est inférieure ou égale à : UC3 : 19 mètres », étant précisé que si le point de la façade le plus bas correspond au terrain fini sur les parties décaissées,  «afin d'aménager les rampes d’accès voitures aux niveaux enterrés, la hauteur de façade maximale peut être dépassée de 2,5 mètres sur le linéaire de la rampe ». 
 
En se bornant à alléguer qu’« il est difficile de se faire une réelle idée de la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel » et qu’« Il semblerait que ce ne soit que par un jeu de calcul artificiel que la demande de permis respecte ces préconisations prévues à l'article 5 des dispositions propres à la zone UC3 », les requérants n’assortissent leur moyen d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé. Au demeurant, le dossier de demande de permis de construire comprend notamment des plans de coupes indiquant les côtes altimétriques du terrain naturel et de l’immeuble projeté. Ces éléments permettent d’apprécier tant les hauteurs du projet que sa conformité, en tous points, aux règles d’urbanisme invoquées. Le moyen ne peut qu’être écarté. 
 
En quatrième lieu, aux termes de l’article 6 de la zone UC du PLUi : « a) À défaut d'indication sur le règlement graphique (implantation imposée, marge de recul, marge de recul "entrée de ville", polygone d'implantation ou polygone constructible), la distance mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche des limites des emprises publiques ou des voies, existantes ou futures, est supérieure ou égale à : (…) dans les zones UC1 à UC7, 4 mètres. Les locaux techniques ne sont pas concernés par cette disposition. ». Aux termes du lexique du PLUi : « Local technique : Construction qui est nécessaire au fonctionnement de la construction principale et/ou d'un quartier et qui a un usage technique notamment en lien avec la gestion des réseaux (distribution d'eaux ou d énergie, communications numériques...) et/ou des services publics (ramassage des déchets ménagers...). Il peut donc s'agir notamment de locaux à poubelles, de transformateurs électriques, de locaux de fibre optique, d'édicules en toiture renfermant des installations techniques… » 
 
Il n’est pas utilement contesté par la défense que le permis de construire initial n’était pas conforme aux dispositions de l’article UC6 du PLUi. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et il n’est pas contesté par les requérants que le permis modificatif a régularisé ce vice en procédant au recul de 25 cm de l’implantation du projet comme en attestent les plans de masse, étage par étage, annexés à la demande de permis modificatif. En outre, si restent implantés en limite de voirie, le local « ordures ménagères » et le local des boîtes aux lettres, ces constructions sont des locaux techniques au sens du lexique du PLUi et ne sont donc pas soumis aux prescriptions de l’article UC6. Dans ces conditions, eu égard à la régularisation du vice invoqué par le permis de construire modificatif délivré le 6 avril 2024, les requérants ne sont plus fondés à soutenir que les dispositions de l’article UC6 ont été méconnues. 
 
En cinquième lieu, aux termes de l’article 10-b du PLUi « La surface des espaces végétalisés est supérieure ou égale à 60 % de la surface du terrain ». Aux termes de l’article 4.6 des dispositions générales du PLUi : « Par ailleurs, les parties d’un terrain grevées d’un emplacement réservé ne doivent pas être prises en compte pour mesurer : l’emprise au sol (article 4 des zones concernées) ; la surface des espaces verts et les espaces de pleine terre" (article 10 des zones concernées) ». En outre, l’article 11-d) de ce règlement dispose que : « d) Si les aires de stationnement en plein air sont éco-aménagées, elles sont comptabilisées dans les espaces végétalisés à raison de 9 m2 par place de voiture. Sont considérées comme éco-aménagées, les aires de stationnement qui comporte un nombre de places [supérieur ou égal] à 3 places , • et qui intègrent des espaces de pleine terre végétalisés à raison d’au moins 3 m2 par place de stationnement, et qui comptent au moins un arbre pour trois places de stationnement voiture, ces arbres devant être plantés dans des espaces de pleine terre d’une largeur supérieure à 1,5 mètre (et pas dans de simples fosses) , et dont l’ensemble des places de voiture (hors bandes roulantes) est traité par des revêtements poreux tels que des pavés drainants, des revêtements alvéolaires ». Enfin, aux termes de l’article UC10 du PLUi « Traitement des espaces libres, des espaces végétalisés et des espaces de pleine terre : (…)  e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme). / f) Les espaces de pleine terre sont plantés d’arbres de haute tige à raison d'au moins une unité par tranche entamée de 100 m2. Dans ce dénombrement : sont pris en compte les arbres maintenus conformément à l'article précédent ; ne sont pas pris en compte les arbres plantés conformément à l'article 11. ». 
 
D’une part, contrairement à ce que semblent soutenir les requérants, l’article 4.6 des dispositions générales du PLUi dispose expressément de ne pas tenir compte des espaces grevés d’un emplacement réservé dans le calcul des espaces de pleine terre, or, il résulte des pièces du dossier, notamment des plans de masse du projet que, déduction faite de la surface couverte par l’emplacement réservé, la somme des espaces verts et de ce créés en application du bonus paysager représente 60% de la superficie du terrain. D’autre part, si le projet prévoit l’abattage de 3 arbres morts et de 6 autres arbres de haute tige, il compensera cette perte par la plantation de 20 arbres de haute tige d’essence équivalente pour la majorité d’entre eux. Par suite, le moyen doit être écarté. 
 
En sixième lieu, aux termes de l’article 3.6 des dispositions générales du PLUi : « Logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat / logements locatifs intermédiaires / Voitures en dehors de la ZBD « activité + habitat » : minimum 1 place par logement créé ». L’article UC11 du PLUi s’applique, quant à lui, aux « logements autres que ceux visés par l’article 3.6 des dispositions générales ». 
 
Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l’article UC11 dès lors que le projet en litige porte sur des logements sociaux au sens de l’article 3.6 des dispositions générales du PLUi. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit 30 places de stationnement pour les 30 logements compris dans le bâtiment existant et 38 places de stationnement pour les 38 logements à créer dans l’immeuble à construire. Par suite, le moyen doit être écarté. 
 
En septième lieu, en se bornant à soutenir que la commune ne semble pas avoir pris en considération les contraintes à respecter en matière de prévention des risques, les requérants n’assortissent leur moyen d’aucune précision ni d’aucun élément permettant d’en apprécier le bien-fondé. Ce moyen ne peut, par suite, qu’être écarté. 
 
En huitième et dernier lieu, les requérants, reprenant intégralement les arguments développés contre le permis initial dans leur mémoire introductif d’instance, ne contestent pas utilement la régularité du permis modificatif. A ce titre, la seule déduction de l’irrégularité du permis initial du fait de la modification de l’implantation du projet par le permis modificatif ne peut être regardée comme un moyen dirigé contre ce dernier. Dans ces conditions, les conclusions tendant à l’annulation du permis modificatif en date du 6 avril 2024 ne peuvent qu’être rejetées 
 
Il résulte de tout ce qui précède que la requête des consorts A... doit être rejetée. 
 
Sur les frais liés au litige : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de l'urbanisme s’opposent à ce que soit mise à la charge de la commune et de la société pétitionnaire, qui ne sont pas la partie perdante à la présente instance, la somme réclamée par les requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge des consorts A... une somme de 1 500 euros à verser à l’OPHLM Habitat Marseille Provence en application de ces mêmes dispositions. 
 
 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : La requête des consorts A... est rejetée. 
 
Article 2 : Les consorts A... verseront à l’OPHLM Habitat Marseille Provence une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A..., à Mme D... E... épouse A..., à Mme C... A..., à la commune de Marseille et à l'OPHLM Habitat Marseille Provence. 
 
 
 
Délibéré après l'audience du 13 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
M. Pecchioli, président, 
M. Juste, premier conseiller,  
Mme Houvet, première conseillère,  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025. 
 
 
 
Le rapporteur, 
Signé 
C. JUSTE 
 
Le président, 
Signé 
J.L PECCHIOLI 
 
Le greffier, 
 
Signé 
 
 
      S. BOUCHUT 
 
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
La greffière.