TA76 · 2 ème Chambre — 3 octobre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et des mémoires, enregistrées le 24 octobre 2023, le 29 février 2024, le 2 mai 2024 et le 6 janvier 2025, Mme F... C... et M. E... B..., représentés par Me Boyer, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures : 
 
1°) de prendre acte du désistement de M. B... ;  
 
2°) d’annuler la décision du 23 mars 2023 par laquelle le maire de la commune de Rouen a délivré tacitement à M. A... le permis de construire n° PC 76540 22 50167 en vue de la réhabilitation et de l’extension d’une construction existante, et de la construction d’une maison individuelle d’habitation sur l’unité foncière composée des parcelles cadastrées CV n°317 et CV n°318 située 91 rue de Bihorel, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ; 
 
3°) de mettre à la charge de la commune de Rouen une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- ils ont intérêt à agir ;  
- la requête n’est pas tardive dès lors que le caractère continu et complet de l’affichage du panneau de permis de construire n’est pas établi ;  
- le dossier de permis de construire est incomplet dès lors que la notice de présentation ne décrit pas suffisamment l’existant, qu’elle ne fait pas état de l’insertion du projet dans son environnement ni de son parti pris architectural en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ; 
- la décision attaquée, qui répond à une demande de permis de construire valant division, a été prise en méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme définissant le champ d’application du permis valant division foncière, et est ainsi entachée d’erreur de droit au regard de ces dispositions ;  
- elle méconnait les dispositions de l’article 5 du règlement de la zone UCO du plan local d'urbanisme de la métropole Rouen Normandie ;  
- elle méconnait les dispositions de l’article 6 du règlement du livre 1er du plan local d'urbanisme de la métropole Rouen Normandie.  
 
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er mars 2024, la commune de Rouen conclut à titre principal, au rejet de la requête, et à titre subsidiaire, à ce que le tribunal fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 
Elle fait valoir que, à titre principal, que :  
- M. B... n’a pas intérêt à agir ;  
- la requête est tardive. 
 
Elle fait valoir, à titre subsidiaire, que les moyens soulevés de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 19 janvier 2024, le 20 décembre 2024 et le 3 mars 2025, ce dernier non communiqué, M. D... A..., représenté par Me Bracq, conclut au rejet de la requête, et demande à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 000 euros.  
 
Il fait valoir que, à titre principal, que :  
- M. B... n’a pas intérêt à agir ;  
- la requête est tardive. 
 
Il fait valoir, à titre subsidiaire, que les moyens soulevés de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
 
Par un courrier 11 septembre 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur :  
- le fait que le tribunal est susceptible de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l’article 6 du livre 1er du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole de Rouen Normandie ; 
- l’éventuelle régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l’article 6 du livre 1er du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole de Rouen Normandie du fait de la délivrance de la déclaration préalable de travaux n° DP 76540 23 40132 emportant division foncière.  
 
M. A... a présenté ses observations le 15 septembre 2025.   
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ; 
- le code de justice administrative. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Esnol, 
- les conclusions de Mme Thielleux, rapporteure publique. 
 
 
Considérant ce qui suit :  
 
M. D... A... est propriétaire de l’unité foncière constituée des parcelles cadastrées CV n°317, CV n°318 situées au 91 rue de Bihorel à Rouen. Par une demande déposée le 23 décembre 2022, il a sollicité la délivrance du permis de construire n° PC 76540 22 50167 pour la réhabilitation et l’extension d’un bâtiment, la démolition d’un bâtiment en état de vétusté et la construction d’une maison d’habitation.  
 
Un certificat de permis tacite a été délivré le 21 avril 2023 en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme. M. B... et Mme C... ont présenté, respectivement, des recours gracieux les 6 et 15 juin 2023. La commune de Rouen a rejeté leurs recours gracieux le 23 août 2023. Mme C... et M. B... demandent, par la présente requête, l’annulation de la décision par laquelle le maire de la commune de Rouen a délivré tacitement le permis de construire n°PC 76540 22 50167 à M. A..., ainsi que les décisions de rejet de leurs recours gracieux.  
 
En outre, par une déclaration préalable n° DP 76540 23 40132 déposée le 27 février 2023, M. A... a sollicité la division foncière de l’unité foncière du projet. Un certificat de non opposition à déclaration préalable tacite a été délivré à M. A... le 11 avril 2023 en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme.  
 
 
Sur le désistement :  
 
Par acte du 29 février 2024, M. B... a déclaré se désister purement et simplement de l’instance. Rien ne s’oppose à ce qu’il en soit donné acte.  
 
 
Sur les fins de non-recevoir opposée en défense :  
 
En ce qui concerne la tardiveté de la requête :  
 
Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l'urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. » Aux termes de l’article R. 424-15 du même code : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. (…) » Aux termes de l’article A. 424-16 du code de l'urbanisme : « Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ; / c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ; / d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir. » Aux termes de l’article A. 424-18 du code de l'urbanisme : « Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. » 
 
En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions des articles R. 490-7, R. 421-39 et A. 421-7 du code de l'urbanisme ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet. 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que le panneau affiché sur le terrain d’assiette du projet mentionnait au titre du numéro de permis, à la fois la référence du permis de construire litigieux, ainsi que celle de la déclaration préalable n° DP 76540 23 40132. Le cumul des informations au sein d’un même panneau d’affichage n’a pas été de nature à permettre au tiers de comprendre, à la seule lecture du panneau, l’importance et la consistance du projet autorisé par le seul permis litigieux. D’autre part, le panneau mentionne uniquement, au titre de la nature et de l’objet du projet une « rénovation, agrandissement, création d’une construction » et n’indique aucunement la démolition des constructions présentes sur les parcelles d’assiette du projet, également autorisée par le permis de construire valant démolition. Il s’ensuit que l’affichage critiqué n’était pas conforme aux dispositions règlementaires rappelées au point 5. Ainsi, le délai de recours contentieux prévu à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme n’a pas pu commencer à courir, à l’égard des tiers, à compter de la date d’installation du panneau d’affichage. Il s’ensuit que le recours gracieux présenté par Mme C... le 15 juin 2023 a régulièrement pu proroger le délai de recours contentieux contre le permis de construire tacite du 23 mars 2023. La fin de non-recevoir opposée en défense doit ainsi être écartée.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En ce qui concerne l’incomplétude du dossier de demande :  
 
Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l'urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / (…) 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/ a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/ b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. » Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »  
 
La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 
D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale mentionne que le « terrain se trouve dans un tissu très urbanisé de la ville de Rouen. Donc la parcelle est avoisinée d’habitation, d’une voie publique très passante, avec la présence d’un arrêté de transport en commun en limite de propriété Sud-Est. Et dans un rayon plus lointain d’une école et d’une zone commerçante. » Si les photographies des environs lointains versées à l’appui du dossier de demande de permis de construire sont en noir et blanc, les photographies des environs proches permettent d’apprécier la nature et la couleur des matériaux des constructions voisines, qui sont majoritairement des maisons individuelles en brique présentant un style architectural classique. Dans ces conditions, la combinaison de la notice architecturale avec les photographies d’insertion du projet a permis à l’administration d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement.  
 
D’autre part, la notice architecturale mentionne la nature et la caractéristique des enduits extérieurs et des toitures des constructions projetées et rénovées. Elle indique également que l’extension de la maison préexistante reprendra les codes architecturaux de la maison dont la construction est autorisée par le permis litigieux. Dans ces conditions, la notice architecturale qui décrit les aménagements du terrain, l’organisation des constructions sur le terrain, le traitement des constructions et des espaces libres ainsi que les matériaux et couleurs de constructions, assure le respect des dispositions de l’article R. 431-8 du code de l'urbanisme ainsi que celles de l’article R. 431-10 du même code. 
 
Par suite, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire ne peut qu’être écarté.  
 
En ce qui concerne la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme :  
 
Aux termes de l’article R. 431-24 du code de l'urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. »  
 
Il ressort du dossier de demande de permis de construire n° PC 76540 22 50167 déposé le 23 décembre 2022 que le pétitionnaire n’a pas sollicité que le terrain soit divisé en propriété et en jouissance avant l’achèvement des travaux dès lors que la case dédiée à la rubrique 5.2. du document CERFA de demande de permis de construire n’a pas été cochée. La seule circonstance que le dossier de demande du permis de construire comprenne un plan de division des parcelles n’est pas de nature à établir que l’objet du permis de construire sollicité par cette demande était d’autoriser une telle division. Ainsi, le permis délivré tacitement, dont l’objet correspondait à celui de la demande déposée le 23 décembre 2022, n’a pas eu pour objet d’autoriser la division foncière de l’unité d’assiette du projet.  
 
Par suite, le permis de construire tacite contesté en date du 23 mars 2023, ne constitue pas un permis de construire valant division foncière pris en application des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. Il s’ensuit que Mme C... ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance du champ d’application de ces dispositions et de l’erreur de droit dans leur application. Dès lors, le moyen doit être écarté comme inopérant.  
 
En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 5 du règlement de la zone UCO du PLU :  
 
Aux termes de l’article 5 du règlement de la zone UCO du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au sein des articles 5.1 à 5.2 sont appliquées à chaque lot issu de la division. (…) / 5.2. Part minimale de surfaces non imperméabilisées / Au moins 40% de la surface du terrain doit être traitée en espaces verts ». 
 
Il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse versé à l’appui de la demande de permis de construire que la surface d’espaces verts intègre notamment le chemin d’accès à la construction nouvelle, siège d’une servitude de passage. Si Mme C... se prévaut de photographies préalables aux travaux du chemin d’accès pour soutenir qu’il présente des graviers et ne peut être pris en compte comme un « espace vert », elle ne peut se prévaloir utilement de l’état antérieur du terrain pour contester les surfaces d’espaces verts déclarées à l’appui de la demande de permis de construire, qui présente un caractère déclaratif et dont l’objet même est de transformer l’état antérieur de la parcelle. Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que la surface d’espaces verts ne serait pas suffisante car elle intègre à tort la surface correspondant à la servitude de passage, doit être écarté.  
 
En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 6 du livre 1er du règlement du PLU :  
 
Selon les dispositions de l’article 6.1.3 du livre 1er du règlement du PLU de la métropole de Rouen Normandie, le minimum de places requises en zone I est de 0.8 pour les logements. En outre, ce même article dispose que : « Pour le calcul du nombre de places de stationnement réglementairement exigé, le nombre total de places exigible est arrondi à l’unité inférieure si la décimale n’excède pas 0,5 et à l’unité supérieure si la décimale est égale ou excède 0,5. (…) Le nombre de places requis est arrondi au nombre entier inférieur pour les terrains dont la superficie est inférieur à 300 m². (…) »  
 
Parallèlement à la demande du permis de construire litigieux, le pétitionnaire a déposé le 27 février 2023 une déclaration préalable de travaux n° DP 76540 23 40132 ayant pour objet d’assurer la division en vue de construire du terrain d’assiette constitué des parcelles CV 317 et CV 318. Toutefois, le permis de construire litigieux a été délivré tacitement le 23 mars 2023, soit antérieurement à la date de délivrance de la décision de non-opposition tacite à la déclaration préalable intervenue le 27 mars 2023. 
 
Il résulte de ce qui vient d’être dit qu’à la date de la décision attaquée, aucune division foncière n’était intervenue si bien que le terrain d’assiette du projet, comprenait l’ensemble des parcelles cadastrées CV 317 et CV 318 et présentait ainsi une surface de 405 m². Dès lors que la superficie du terrain d’assiette est supérieure à 300 m², les dispositions de l’article 6 du livre 1er du règlement du plan local d'urbanisme imposaient la réalisation d’une place de stationnement pour le projet litigieux. Il est constant que le projet litigieux, qui prévoit la création d’un logement, ne comprend aucune place de stationnement. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le permis tacite intervenu le 23 mars 2023 a été délivré en méconnaissance de l’article 6 du livre 1er du plan local d'urbanisme de la métropole Rouen Normandie.  
 
Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par l’intervention, postérieure à la décision attaquée, de la déclaration préalable n° DP 76540 23 40132, le terrain d’assiette du projet a fait l’objet d’une division foncière en deux terrains d’une superficie respectivement de 217,9 m² et 187,1 m². Il s’ensuit que le terrain d’une surface de 217,9 m² a vocation à n’accueillir qu’un seul logement créé par le projet. Compte tenu de la superficie de ce terrain, telle qu’issue de la division foncière, inférieure à 300 m² et en application des dispositions précitées de l’article 6 du livre 1er du plan local d'urbanisme de la métropole de Rouen Normandie, aucune place de stationnement n’est désormais imposée à la réalisation du projet. Ainsi, la décision de non-opposition à la déclaration préalable n° DP 76540 23 40132 a été de nature à régulariser le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 6 mentionné au point précédent.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par Mme C... tendant à l’annulation de la décision tacite délivrant le permis de construire n°PC 76540 22 50167, compte tenu de la régularisation intervenue par la décision de non-opposition à la déclaration préalable n° DP 76540 23 40132, doivent être rejetées. Il y a lieu, par voie de conséquence, de rejeter ses conclusions dirigées à l’encontre de la décision de rejet du recours gracieux.  
 
Sur les frais d’instance : 
 
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Rouen, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que Mme C... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de Mme C... une somme sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er : Il est donné acte du désistement d’instance de M. B....  
 
Article 2 : La requête de Mme C... est rejetée. 
 
Article 3 : Les conclusions de M. A... présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme F... C..., à M. E... B..., à la commune de Rouen et à M. D... A.... 
 
 
 
Délibéré après l'audience du 18 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Galle, présidente, 
Mme Delacour, première conseillère, 
et Mme Esnol, conseillère.  
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025. 
 
 
La rapporteure, 
Signé : 
B. Esnol  
 
La présidente, 
Signé : 
C. Galle  
 
 
La greffière, 
 
 
Signé : 
 
 
A. Hussein 
 
 
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.