TA93 · 2ème chambre — 28 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 5 avril et 13 septembre 2023, la SNC Aulnay Docteur A, représentée par Me Bineteau, doit être regardée comme demandant au tribunal :  
 1°) de condamner la commune d'Aulnay-sous-Bois à lui verser une indemnité s'élevant à 1 906 546,60 euros en réparation des préjudices financiers qu'elle impute, d'une part, à l'illégalité du permis de construire un ensemble immobilier comprenant 114 logements et un commerce sur des parcelles situées 2 à 8 rue du Docteur A, délivré le 15 novembre 2021 à la SCCV Levanto A, et, d'autre part, à l'inégalité de traitement qu'elle a subie dans le cadre de l'instruction de ses demandes de permis de construire des 30 juin 2017, 19 décembre 2017 et 12 juillet 2018, eu égard au sort favorable réservé à la demande de permis de construire de la SCCV Levanto A ;   
 2°) de mettre à la charge de la commune d'Aulnay-sous-Bois une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - le mémoire en défense de la commune, enregistré le 19 juillet 2023, est irrecevable, dès lors qu'il n'est pas justifié que le conseil municipal de la commune d'Aulnay-sous-Bois a délégué au maire la capacité de défendre la commune dans le cadre de la présente instance ;  
 - le responsabilité pour faute de la commune est engagée en raison des illégalités entachant le permis de construire délivré à la SCCV Levanto A le 15 novembre 2021 ;   
 - la responsabilité pour faute de la commune est engagée en raison de l'inégalité de traitement qu'elle a subie lors de l'instruction de ses demandes de permis de construire, eu égard au sort qui a été réservé à la demande de permis de construire de la SCCV Levanto A ;  
 - les fautes commises par la commune lui ont causé des préjudices financiers qu'elle évalue à 1 906 546,60 euros.  
 Par un mémoire en défense et des pièces complémentaires, enregistrés les 19 juillet et 6 novembre 2023, la commune d'Aulnay-sous-Bois, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la SNC Aulnay Docteur A une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier.   
 Vu le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Hardy, rapporteure, 
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public, 
 - les observations de Me Di Stephano, représentant la SNC Aulnay Docteur A, et de Me Moghrani, représentant la commune d'Aulnay-sous-Bois.  
 Vu la procédure suivante :  
 1. Par un arrêté du 15 novembre 2021, le maire d'Aulnay-sous-Bois a délivré à la SCCV Levanto A un permis de construire un ensemble immobilier comprenant 114 logements et un commerce sur des parcelles situées 2 à 8 rue du Docteur A. Par la présente requête, la société requérante demande au tribunal de condamner la commune à lui verser une somme de 1 906 546,60 euros en réparation des préjudices financiers qu'elle impute, d'une part, à l'illégalité du permis de construire délivré le 15 novembre 2021, et, d'autre part, à l'inégalité de traitement qu'elle a subie dans le cadre de l'instruction de ses demandes de permis de construire déposées les 30 juin 2017, 19 décembre 2017 et 12 juillet 2018, eu égard au sort favorable réservé à la demande de permis de construire de la SCCV Levanto A.  
 Sur la recevabilité du mémoire en défense de la commune :  
 2. Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () 16° D'intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal () ". Aux termes de l'article L. 2132-1 du même code : " Sous réserve des dispositions du 16° de l'article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune ". Enfin, aux termes de l'article L. 2132-2 du même code : " Le maire, en vertu de la délibération du conseil municipal, représente la commune en justice ". 
 3. Il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 27 mai 2020, transmise le 9 juin 2020 au représentant de l'Etat dans le département, le conseil municipal de la commune d'Aulnay-sous-Bois a délégué au maire la capacité de représenter et de défendre, dans le cadre des actions en justice, les intérêts de la commune. Dès lors, il n'y a pas lieu d'écarter comme irrecevables les écritures présentées en défense par la commune d'Aulnay-sous-Bois. 
 Sur la responsabilité de la commune d'Aulnay-sous-Bois : 
 4. Les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle a été délivré le permis, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision. A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d'être indemnisé, sans qu'ait d'incidence la circonstance qu'ils ne feraient pas état d'un projet de vente.  
 5. Il résulte de l'instruction que la SNC Aulnay Docteur A, propriétaire de deux parcelles cadastrées BH104 et BH261, situées 3 rue du Docteur A et 1 bis rue Victor Hugo, a conclu, le 6 mars 2017, une promesse de vente avec des particuliers, afin d'acquérir la parcelle cadastrée BH202, située 5 rue du Docteur A, promesse prorogée jusqu'au 30 juin 2019 au plus tard, et comprenant une condition suspensive tenant à l'obtention définitive, par la société requérante, d'un permis de construire comprenant des démolitions, purgé de tout recours. La société requérante a ensuite déposé, les 30 juin 2017, 19 décembre 2017 et 12 juillet 2018, trois demandes successives de permis de construire pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation comprenant 57 logements sur les parcelles cadastrées BH104, BH261 et BH202, situées 3 à 7 rue du Docteur A, demandes successivement rejetées par trois arrêtés du maire d'Aulnay-sous-Bois, respectivement, des 30 octobre 2017, 19 avril 2018 et 2 octobre 2018. Si les requêtes de la société requérante tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 octobre 2017 et de l'arrêté du 19 avril 2018 ont été rejetées par un jugement du tribunal administratif de Montreuil n° 1801646,1808835 du 31 janvier 2019, le dernier arrêté du 2 octobre 2018, eu égard à l'illégalité de l'ensemble de ses motifs de refus, a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Montreuil n° 1811091,1811148 du 20 novembre 2019, devenu définitif, sans qu'il soit toutefois enjoint à la commune d'Aulnay-sous-Bois de délivrer à la SNC Aulnay Docteur A le permis de construire sollicité, un motif de droit y faisant obstacle. La société requérante a cependant été contrainte d'abandonner son projet, eu égard à l'expiration de la promesse de vente conclue le 6 mars 2017.    
 6. Le maire d'Aulnay-sous-Bois a ensuite délivré, le 15 novembre 2021, un permis de construire à la SCCV Levanto A pour la réalisation d'un ensemble immobilier comprenant    114 logements et un commerce sur les parcelles cadastrées AU129, AU196 et AU195p,                         situées 2 à 8 rue du Docteur A.   
 7. Estimant que l'illégalité de ce permis de construire ainsi que l'illégalité de la différence de traitement dont elle a été victime de la part de la commune d'Aulnay-sous-Bois lors de l'instruction de ses demandes de permis de construire lui ont causé un préjudice financier, constitué d'une moins-value immobilière, d'une perte de recettes liée à la non-réalisation de son projet immobilier, et des frais qu'elle a exposés dans le cadre de la préparation de ses demandes de permis de construire et de la défense de ses intérêts devant les juridictions administratives, la société requérante demande le versement d'une somme de 1 906 546,60 euros.  
 En ce qui concerne la légalité du permis de construire délivré le 15 novembre 2021 :   
 8. En premier lieu, aux termes de l'article UA 4/4 du règlement du PLU d'Aulnay-sous-Bois : " Les constructions doivent comporter des locaux de stockage de tous les déchets dimensionnés de manière à recevoir et permettre de manipuler sans difficulté tous les récipients nécessaires à la collecte sélective de tous les déchets qu'ils génèrent ". 
 9. Le projet de la SCCV Levanto A comporte un local dédié au stockage des ordures ménagères d'une surface de 29,56 m² s'agissant de la cage A de la construction, et d'une surface de 26,08 m² s'agissant de la cage B. Dans ces conditions, le projet comporte des locaux de stockage des déchets dimensionnés de manière à recevoir et à permettre la manipulation de tous les récipients nécessaires à la collecte des déchets, y compris la collecte sélective. Dès lors, et alors, qu'au demeurant, l'établissement public territorial Paris Terre d'Envol, compétent en matière de collecte des déchets, a rendu, le 3 août 2021, un avis favorable au projet de la pétitionnaire, la SNC Aulnay Docteur A n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article UA 4/4 du règlement du PLU.  
 10. En deuxième lieu, aux termes de l'article UA 6/1 du règlement du PLU d'Aulnay-sous-Bois : " Les constructions doivent être implantées à l'alignement. / Toutefois, aucune construction ne peut être implantée à moins de 4 mètres de l'axe d'une voie d'une largeur inférieure à 8 m. Les constructions doivent, en outre, être implantées dans une bande de constructibilité d'une épaisseur de 25 mètres, comptés à partir de l'alignement, à l'exception : / - des parties de constructions en sous-sol / - des surfaces destinées à du commerce situées en rez-de-chaussée, qui peuvent s'implanter au-delà de la bande de constructibilité. / () Les saillies édifiées en surplomb des voies ou emprises publiques sont autorisées dès lors qu'elles ont une profondeur inférieure à 0,80 mètres et qu'elles sont situées à une hauteur supérieure à 3 mètres ". Aux termes de l'article UA 7/4.4 du même règlement : " Les terrasses édifiées au-delà de la bande de constructibilité sont autorisées dès lors qu'elles ont une profondeur inférieure à 3 mètres ". Le lexique des définitions du règlement du PLU définit la terrasse comme " une plateforme, non couverte et non close, aménagée à rez-de-chaussée ou à hauteur des niveaux de la construction " et le balcon comme " une saillie, c'est-à-dire une partie de construction qui dépasse du nu de la façade ", et précise que " les balcons sont implantés au niveau des étages des constructions et n'ont pas de contact avec le sol ".  
 11. D'une part, la rue du Docteur A est d'une largeur supérieure à huit mètres. Dès lors, la construction pouvait s'implanter à l'alignement.  
 12. D'autre part, il ressort des plans de masse que les balcons des niveaux R+1 à R+6 de la façade Nord de la construction sont implantés au-delà de la bande de constructibilité principale de 25 mètres. Or, il résulte des dispositions combinées des articles UA 6/1 et UA 7/4.4 du règlement du PLU que les constructions et parties de constructions, à l'exclusion, s'agissant de ces dernières, de celles situées en sous-sol, et de celles destinées au commerce et situées en                             rez-de-chaussée, doivent être implantées dans la bande de constructibilité principale de 25 mètres. Par ailleurs, seule l'implantation de terrasses, plateformes non couvertes et non closes et aménagées en rez-de-chaussée ou à hauteur des niveaux de la construction, d'une profondeur inférieure à trois mètres, est autorisée au-delà de la bande de constructibilité principale, à l'exclusion des balcons, qui doivent, quant à eux, s'implanter au niveau des étages des constructions, sans contact avec le sol, et dans la bande de constructibilité principale de 25 mètres. Par suite, la SNC Aulnay Docteur A est fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions des articles UA 6/1 et UA 7/4.4 du règlement du PLU. 
 13. Enfin, il ressort des pièces du dossier que la façade donnant sur la rue du docteur A est pourvue de balcons qui surplombent la rue. Les plans de masse du dossier de demande comportent, à côté de la schématisation de ces balcons, le nombre 80. Ce nombre, comme d'autres apparaissant sur le plan, est nécessairement la mesure de la profondeur des balcons. Si la commune soutient en défense que la société requérante ne démontre pas que la pétitionnaire n'aurait pas bénéficié des dispositions de l'article L. 152-3-1° du code de l'urbanisme relatives aux adaptations mineures, il ne ressort toutefois pas du dossier de demande de permis de construire que cette dernière aurait sollicité une telle adaptation, ni des termes de l'arrêté du 15 novembre 2021, que le maire la lui aurait accordée, et n'établit en tout état de cause pas qu'une telle adaptation était rendue nécessaire par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Par suite, la SNC Aulnay Docteur A est fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions du dernier alinéa de l'article UD 6/1 du règlement du PLU.  
 14. En troisième lieu, aux termes de l'article UA 10/2 du règlement du PLU : " Dans le secteur UAa, la hauteur de façade est limitée à 20 mètres et la hauteur maximale des constructions à 23 mètres. En cas de toiture-terrasse, les parties de construction situées au-dessus de 20 mètres doivent être implantées avec un recul minimum de 3 mètres de la façade principale ". Le lexique des définitions annexé au règlement du PLU précise qu'est considérée comme une toiture-terrasse " () un toit dont la pente est inférieure à 15 % ".  
 15. Si la requérante soutient que le projet prévoit la réalisation d'une toiture-terrasse, et que la partie de construction située au-delà d'une hauteur de 20 mètres s'implante en recul d'environ 1,80 mètre vis-à-vis de la façade principale, en méconnaissance de la règle de recul minimum d'une distance de 3 mètres, il ressort toutefois du plan de masse de la toiture que cette dernière est une toiture à pans inclinés à 15 %, avec couverture en zinc, une partie résiduelle de la toiture seulement étant constituée d'une toiture-terrasse inaccessible destinée exclusivement à l'implantation des éléments techniques. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article UA 10/2 du règlement du PLU. 
 En ce qui concerne l'inégalité de traitement alléguée : 
 16. Il est constant, ainsi qu'il a été dit au point 5, que le maire d'Aulnay-sous-Bois a successivement refusé les demandes de permis de construire de la requérante, par des arrêtés des 30 octobre 2017, 19 avril 2018 et 2 octobre 2018, et que l'un des motifs de l'arrêté du 30 octobre 2017 reposait sur la méconnaissance, par le projet, des dispositions de l'article UD 6/1 du règlement du PLU relatives à la profondeur des saillies édifiées en surplomb des voies ou emprises publiques, qui sont identiques à celles de l'article UA 6/1, méconnues par le projet de la SCCV Levanto A, qui a pourtant été autorisé par le maire, par l'arrêté du 15 novembre 2021. Cependant, cette seule circonstance, pour regrettable qu'elle soit, ne révèle pas une inégalité de traitement fautive, dans la mesure où le refus de permis de construire opposé le 30 octobre 2017 n'était pas motivé par la seule méconnaissance des dispositions de l'article UA 6/1 du règlement du PLU, dès lors que l'ensemble des motifs de refus de permis de construire opposés par le maire dans son arrêté du 30 octobre 2017 étaient légaux, tous comme ceux, différents, opposés par l'arrêté du 19 avril 2018, ainsi que l'a d'ailleurs jugé le tribunal administratif de Montreuil par son jugement n° 1801646,1808835 du 31 janvier 2019. Enfin, si le tribunal a annulé, par un jugement n° 1811091,1811148 du 20 novembre 2019, l'arrêté du 3 octobre 2018, il n'a toutefois pas enjoint à la commune de délivrer ledit permis à la requérante, un motif de droit y faisant obstacle. Dans ces conditions, et alors, qu'au demeurant, le principe d'égalité ne peut être invoqué pour l'octroi d'un avantage illégal, la SNC Aulnay Docteur A n'est pas fondée à soutenir qu'elle a subi une inégalité de traitement traduisant des manœuvres dilatoires de la part de la commune dans le cadre de l'instruction de ses demandes de permis de construire au regard de l'issue favorable, quatre ans plus tard, de celle de la SCCV Levanto A, seule l'illégalité des trois projets qu'elle a présentés à la commune ayant fait obstacle à leur réalisation. Par suite, la commune n'ayant pas inégalement traité l'instruction des demandes de permis de construire de la SNC Aulnay Docteur A, elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, et la requérante n'est pas fondée à demander la réparation du préjudice financier qu'elle impute à l'inégalité de traitement alléguée, constitué par la perte de marge nette escomptée et par les frais exposés s'agissant des études préalables nécessaires à la réalisation du projet, préjudices dont la réalité n'est, au demeurant, pas établie.     
 17. Il résulte de ce qui précède que la requérante est seulement fondée à engager la responsabilité pour faute de la commune d'Aulnay-sous-Bois à raison des illégalités entachant le permis de construire délivré le 15 novembre 2021 à la SCCV Levanto A, constituées par la méconnaissance des dispositions des articles UA 6/1 et UA 7/4.4 du règlement du PLU. 
 En ce qui concerne les préjudices indemnisables : 
 18. La SNC Aulnay Docteur A est fondée à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant l'arrêté du 15 novembre 2021, constituées, d'une part, par l'implantation des balcons des niveaux R+1 à R+6 de la façade nord dans la bande de constructibilité principale de 25 mètres, et, d'autre part, par la profondeur des balcons implantés sur les façades principales de la construction donnant sur la rue du Docteur A, supérieure d'un centimètre à la profondeur maximale autorisée.  
 19. La requérante expose que les illégalités du projet autorisé entraînent une implantation du bâtiment litigieux à une distance réduite vis-à-vis de son bien, de nature à en dégrader la vue ainsi que l'éclairage naturel, et à générer des vues sur sa propriété depuis les balcons illégalement autorisés, entraînant des troubles dans les conditions de jouissance ainsi qu'une perte de valeur vénale de son bien.  
 20. Toutefois, d'une part, la requérante n'établit pas la réalité des troubles dans les conditions de jouissance de son bien et du préjudice financier qu'elle invoque. En tout état de cause, et à supposer-même que la réalité de tels préjudices soit établie, les circonstances que les balcons des niveaux R+1 à R+6 de la façade nord sont implantés dans la bande de constructibilité principale de 25 mètres et que la profondeur des balcons implantés sur les façades principales de la construction donnant sur la rue du Docteur A est supérieure d'un centimètre au regard de la règle de profondeur maximale autorisée n'ont aucune incidence sur les conditions de jouissance du bien de la requérante, dans la mesure où seules les façades sud-ouest et sud-est donnent sur la rue du Docteur A et sur la parcelle appartenant à la requérante. Par suite, les préjudices invoqués ne trouvent pas directement leur cause dans les illégalités entachant l'arrêté du 15 novembre 2021 et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation.  
 21. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions indemnitaires présentées par la SNC Aulnay Docteur A doivent être rejetées.  
 Sur les frais de justice : 
 22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Aulnay-sous-Bois la somme que la requérante demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  
 23. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances particulières de l'espèce, de mettre à la charge de la requérante la somme que demande la commune d'Aulnay-sous-Bois en application de ces mêmes dispositions.  
 
 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Le requête de la SNC Aulnay Docteur A est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions de la commune d'Aulnay-sous-Bois présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Aulnay Docteur A et à la commune d'Aulnay-sous-Bois. 
 Délibéré après l'audience du 14 novembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Delamarre, présidente, 
 Mme Renault, première conseillère, 
 Mme Hardy, conseillère.   
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024. 
 La rapporteure, 
 M. Hardy 
 La présidente, 
 A-L. Delamarre 
 La greffière, 
 E. Kangou 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.