TA95 · 6ème Chambre — 26 septembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 mars 2023 et 19 mars 2024, M. A... B..., représenté par Me Ouldali, demande au tribunal :  
 
1°) d’annuler la délibération du 15 décembre 2022 par laquelle le conseil municipal de Neuville-sur-Oise a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur un bien immobilier cadastré section AN n°639, situé au 9 rue des Grouettes à Neuville-sur-Oise ;  
 
2°) de mettre à la charge de la commune de Neuville-sur-Oise une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
 
Il soutient que :  
 
- la décision est entachée d’incompétence dès lors que le conseil municipal de        Neuville-sur-Oise a délégué son droit de préemption urbain au maire de la commune ;  
-  elle est insuffisamment motivée ;  
-  le délai de deux mois prévu par l’article L. 211-5 du code de l’urbanisme était expiré à la date de notification au propriétaire de la décision de préemption ;  
-  la décision méconnaît les dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dès lors que la réalité et l’objet du projet d’aménagement sur le bien préempté ne sont pas démontrés.  
 
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 février 2024, la commune de                 Neuville-sur-Oise, représentée par Me Laplante, conclut au rejet de la requête et à ce que le requérant lui verse une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
Elle soutient que :  
 
- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que M. B... n’a pas intérêt pour agir contre la délibération attaquée ;  
- à titre subsidiaire, les moyens qu’il invoque sont infondés.   
 
Par une ordonnance du 21 mai 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 13 juin 2024.  
 
Des pièces complémentaires, produites pour la commune de Neuville-sur-Oise en réponse à une mesure complémentaire d’instruction diligentée sur le fondement de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, ont été enregistrées le 13 août 2025 et communiquées au requérant. 
 
Vu les autres pièces du dossier. 
 
Vu : 
- le code général des collectivités territoriales ; 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
-  le rapport de Mme David-Brochen ;  
-  les conclusions de Mme Gay-Heuzey, rapporteure publique ;  
- et les observations de Me Ouldali, représentant M. B..., et de Me Laplante, représentant la commune de Neuville-sur-Oise. 
 
Une pièce complémentaire présentée par la commune de Neuville-sur-Oise a été enregistrée le 22 septembre 2025 et n’a pas été communiquée.  
 
Considérant ce qui suit : 
 
Par un courrier reçu le 26 septembre 2022, Mme C... a adressé à la commune de Neuville-sur-Oise une déclaration d’intention d’aliéner un bien immobilier situé au 9 rue des Grouettes à Neuville-sur-Oise, sur la parcelle cadastrée AN n°639, dont elle est propriétaire, au profit de M. B.... Par un courrier du 26 octobre 2022, le maire de Neuville-sur-Oise a informé le notaire chargé de la vente que la commune avait l’intention d’exercer son droit de préemption sur ce bien immobilier. Par une délibération du 15 décembre 2022, le conseil municipal de Neuville-sur-Oise a approuvé la préemption de ce bien. Par la présente requête, M. B... demande au tribunal d’annuler cette dernière délibération.   
 
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune :  
 
Pour soutenir que M. B..., qui n’a pas la qualité de contribuable local, n’aurait pas intérêt à contester la délibération en litige, la commune de Neuville-sur-Oise soutient que cette décision ne constitue pas une décision de préemption mais se borne à approuver la vente du bien préempté par le maire de la commune le 26 octobre 2022. Toutefois, il ressort des termes du courrier du 26 octobre 2022 que celui-ci se borne à informer M. B... de l’intention du maire de faire usage du droit de préemption sur le bien litigieux. La délibération attaquée, qui motive l’acquisition du bien par l’existence d’un projet d’aménagement et fixe le prix d’acquisition du bien, constitue la décision par laquelle la commune a décidé d’acquérir le bien par voie de préemption. Ainsi M. B..., en sa qualité d’acquéreur évincé, a intérêt pour agir à l’encontre de la délibération attaquée. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.  
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
 
En premier lieu, aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Aux termes de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : « Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / (…) 15° D’exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien selon les dispositions prévues à l’article L. 211-2 ou au premier alinéa de l’article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ; / (…) ». Il résulte de ces dispositions que le conseil municipal a la possibilité de déléguer au maire, pour la durée de son mandat, tout ou partie de l’exercice des droits de préemption dont la commune est titulaire ou délégataire afin d’acquérir les biens au profit de la commune. 
 
Par une délibération du 7 mars 2003, le conseil municipal de Neuville-sur-Oise a décidé d’instituer le droit de préemption urbain renforcé sur l’ensemble de son territoire. Par une délibération du 11 juin 2020, rendue exécutoire par affichage en mairie le 4 juin 2020 et transmission à la préfecture le 20 juin 2020, le conseil municipal de Neuville-sur-Oise a délégué au maire le droit d’exercer, au nom de la commune, le droit de préemption urbain renforcé. Le conseil municipal s’est ainsi dessaisi de sa compétence au bénéfice du maire et ne pouvait donc plus légalement décider, par la délibération attaquée, d’acquérir par voie de préemption le bien en litige. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que la délibération du 15 décembre 2022 est entachée d’incompétence.  
 
En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / (…) La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-1 du même code : « La demande de la visite du bien prévue à l’article L. 213-2 est faite par écrit. Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25. Le délai mentionné au quatrième alinéa de l’article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ». 
 
Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois, éventuellement prorogé dans les conditions mentionnées ci-dessus, imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. 
 
Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner le bien a été reçue le 26 septembre 2022 par la commune de Neuville-sur-Oise. Par un courrier du 26 octobre 2022, notifié au notaire chargé de la vente le 31 octobre suivant, la commune a demandé à visiter le bien. Cette demande a eu pour effet de suspendre le délai de deux mois pour préempter, qui a recommencé à courir pour un mois à compter de la visite du bien, qui a eu lieu le 1er décembre 2022. Or il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la délibération attaquée ait été notifiée au propriétaire du bien ou à son mandataire avant l’expiration de ce délai le 1er janvier 2023. Dans ces conditions, et alors que la notification dans le délai imparti est une condition de la légalité de la décision de préemption, le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.  
 
En dernier lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ». Aux termes de l’article L. 300-1 du même code alors en vigueur : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. ». 
 
Il résulte de ces dispositions combinées que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature et l’objet de ce projet dans la décision de préemption. 
 
Il ressort des termes de la décision de préemption attaquée qu’elle est motivée par « l’existence d’un projet d’aménagement dans le cœur du village, par la lutte contre la congestion du cœur de la commune et par le souhait d’aménager de façon cohérente le cœur ancien de la commune tel que cela est prévu dans son plan local d’urbanisme ». Cette motivation très générale ne précise pas suffisamment la nature et l’objet du projet d’aménagement pour lequel le droit de préemption est exercé. La commune de Neuville-sur-Oise n’apporte en défense aucune autre allégation ni pièce de nature à justifier de la réalité d’un projet d’aménagement dans le secteur de la parcelle préemptée qui répondrait à l’un des objectifs visés par les dispositions de l’article   L. 300-1 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, M. B... est fondé à soutenir que la décision de préemption attaquée est insuffisamment motivée et qu’elle méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme en l’absence d’un projet d’aménagement réel.  
 
Il résulte de tout ce qui précède que la délibération attaquée du 15 décembre 2022 par laquelle le conseil municipal de Neuville-sur-Oise a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur le bien situé au 9 rue des Grouettes doit être annulée.  
 
Sur les frais liés au litige :  
 
Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Neuville-sur-Oise le versement à M. B... de la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
En revanche, ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge du requérant, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Neuville-sur-Oise sur le même fondement.   
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La délibération du 15 décembre 2022 par laquelle le conseil municipal a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur le bien immobilier situé au 9 rue des Grouettes est annulée.   
 
Article 2 : La commune de Neuville-sur-Oise versera à M. B... la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Neuville-sur-Oise au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et à la commune de Neuville-sur-Oise.  
 
Délibéré après l’audience du 5 septembre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Mathieu, présidente,  
Mme Mettetal-Maxant, première conseillère,  
Mme David-Brochen, première conseillère, 
 
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025. 
 
La rapporteure, 
signé 
L. David-Brochen 
 
La présidente, 
signé 
J. Mathieu 
 
 
La greffière, 
 
 
signé 
 
 
A. Pradeau 
 
La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.