TA13 · 6ème Chambre — 30 janvier 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 3 avril, 24 avril et 18 décembre 2023, M. A B demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de prononcer la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants auxquelles il a été assujetti au titre des années 2021, 2022 et 2023 à raison d'une maison située 45 traverse des Comtes à Marseille (13011). 
 Il soutient que :  
 - la maison est vacante du fait de son caractère non-habitable et ne peut être louée ; elle ne pourrait être rendue habitable qu'au prix de travaux importants représentant une part supérieure à 25% de la valeur vénale de son bien immobilier ; c'est donc à tort qu'il a été assujetti à la taxe sur les logements vacants sur le fondement des dispositions de l'article 232 du code général des impôts. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 9 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut :  
 - à l'irrecevabilité des conclusions aux fins de décharge au titre de l'année 2021 ;  
 - au rejet du surplus des conclusions de la requête.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Brossier, 
 - les conclusions de M. Secchi, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B a été assujetti à la taxe sur les logements vacants, au titre des années 2021, 2022 et 2023, à raison d'une maison située 45 traverse des Comtes à Marseille (13011). Sa réclamation en date du 27 janvier 2023 ayant été rejetée par décision du 9 février 2023, le requérant demande la décharge des cotisations de taxe sur les logements vacants qui lui ont été réclamées au titre des trois années en litige. 
 Sur la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021 : 
 2. Aux termes de l'article R.* 196-2 du livre des procédures fiscales : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement ;b) De la réalisation de l'événement qui motive la réclamation () ; d) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d'impôts directs établies à tort ou faisant double emploi () ". 
 3. Il résulte des dispositions précitées du livre des procédures fiscales qu'il appartenait à M. B de présenter sa réclamation au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle, soit, pour l'imposition en litige au titre de l'année 2021 mise en recouvrement le 31 octobre 2021, au plus tard le 31 décembre 2022.  
 4. Il résulte de l'instruction que la réclamation de M. B dirigée contre les impositions en litige au titre de l'année 2021 a été présentée le 27 janvier 2023, après l'expiration du délai prévu par les dispositions précitées du livre des procédures fiscales.  Par suite, la réclamation préalable étant forclose, les conclusions de M. B aux fins de décharge de la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2021 sont irrecevables. 
 5. Il résulte de ce qui précède que le requérant n'est pas recevable à demander la décharge des contributions sociales de taxe sur les logements vacants auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2021. Ses conclusions aux fins de décharge présentées au titre de l'année 2021 doivent donc être rejetées. 
 Sur la taxe sur les logements vacants au titre des années 2022 et 2023 : 
 6. D'une part, aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / IV. - L'assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. / V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ". 
 7. D'autre part, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves. Le Conseil constitutionnel a notamment jugé que, d'une part, " ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ", d'autre part, " ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Le Conseil constitutionnel a également jugé que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur. 
 8. Il appartient au contribuable d'établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières, ou à un désintérêt des locataires ou des acquéreurs malgré la mise en location ou en vente du bien au prix du marché. 
 9. Il résulte de l'instruction que le bien immobilier en cause situé 45 traverse des Comtes à Marseille, appartenant à M. B, était vacant au 1er janvier 2022 depuis au moins une année. Il résulte également de l'instruction que M. B verse au dossier, d'une part, un constat d'huissier établi le 15 décembre 2022 faisant état d'un bien sommairement aménagé sans meuble avec traces d'humidité, d'infiltration d'eau et vitrages cassés avec de travaux de rénovation intérieure estimés à près de 45 000 euros, d'autre part, des devis d'avril 2022 et mars 2023 concernant la couverture pour 38 545 euros, la rénovation intérieure (plomberie, salle de bain) pour 45 543 euros, la rénovation intérieure (cuisine) pour 10 501 euros, soit un total de près de environ 94 589 euros, un dernier autre devis de rénovation spécifique de la salle de bain pour 10 120 euros faisant doublon. 
 10. Toutefois, par ces seuls éléments, et alors que la nécessité de la rénovation de la couverture n'est pas démontrée, M. B n'établit pas l'importance des travaux à réaliser dans le bien en cause au regard du quart de sa valeur vénale, faute de disposer de documents suffisamment probants établissant ladite valeur vénale, pour laquelle le requérant se borne à alléguer un prix de 396 100 euros en se fondant uniquement sur un simple extrait de fiche du conseil des notaires faisant état d'un prix de vente médian. Par ailleurs, le requérant ne produit aucun élément relatif à sa capacité financière permettant de justifier une vacance indépendante de sa volonté alors, comme il a déjà été dit, que le bien en cause était vacant au 1er janvier 2022 depuis au moins une année.    
 11. Il résulte de ce qui précède que le requérant n'est pas fondé à demander la décharge des contributions sociales de taxe sur les logements vacants auxquelles il a été assujetti au titre des années 2022 et 2023. Il s'ensuit que ses conclusions aux fins de décharge présentées au titre des années 2022 et 2023 doivent être rejetées, à supposer recevables au demeurant les conclusions afférentes à l'année 2023. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. B est rejetée. 
 Article 2 :  Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône. 
 Délibéré après l'audience du 16 janvier 2025, à laquelle siégeaient : 
 M. Brossier, président,   
 M. Boidé, premier conseiller, 
 Mme Houvet, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025. 
 L'assesseur le plus ancien, 
 Signé 
 M. Boidé        
 Le président, 
 Signé 
 J.B. Brossier        
 La greffière, 
 Signé 
 D. Dan 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière,