TA77 · 4ème chambre — 14 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
 
Par un jugement n° 2300397 avant-dire-droit du 27 septembre 2024, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens soulevés par les requérants, a, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête de M. B... et Mme A... C..., afin de permettre à la commune d’Ozoir-la-Ferrière de notifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification de cette décision, un permis de construire modificatif délivré à la SCCV Le Domaine de Julia régularisant les vices tenant à la méconnaissance des articles UA. 3.2, UA 3.3 et UA 4.4 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière. 
 
 
Par un mémoire enregistré le 28 janvier 2025, la SCCV Le Domaine de Julia, représentée par Me Durand, a produit le permis de construire modificatif obtenu le 16 janvier 2025. 
 
 
Par un mémoire enregistré le 28 mars 2025, M. et Mme C..., représentés par Me Courrech, persistent dans leurs précédentes conclusions et demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 16 janvier 2025 accordant à la SCCV Le Domaine de Julia un permis de construire modificatif et de mettre à la charge de la SCCV Le Domaine de Julia et de la commune d’Ozoir-la-Ferrière une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Ils soutiennent que : 
- le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la hauteur de l’acrotère excède toujours 12 mètres ;  
- il méconnait les dispositions des articles R. 111-27 du code de l’urbanisme, et UA 4.1 et UA 4.3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière en implantant une partie de bâtiment aveugle sur l’arc de cercle formant la rue ; 
- il méconnait les dispositions de l’article UA 5.2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la surface d’espaces verts est demeurée identique malgré l’extension du bâtiment. 
 
 
Par un mémoire enregistré le 4 juillet 2025, la SCCV Le Domaine de Julia, représentée par Me Durand, persiste dans ses précédentes conclusions. 
 
Elle fait valoir que le permis de construire modificatif régularise les vices affectant le permis de construire initial et que les moyens de la requête ne sont pas fondés. 
 
 
Par un mémoire enregistré le 16 juillet 2025, la commune d’Ozoir-la-Ferrière, représentée par Me Piton, persiste dans ses précédentes conclusions. 
  
Elle fait valoir que le permis de construire modificatif régularise les vices affectant le permis de construire initial. 
  
 
Par une lettre du 24 juin 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à une audience et que l’instruction pourrait être close à partir du 21 juillet 2025 sans information préalable. 
  
Une ordonnance portant clôture de l’instruction immédiate a été prise le 5 août 2025. 
 
 
Vu les autres pièces du dossier.  
 
Vu : 
- le code de l’urbanisme ;  
- le code de justice administrative. 
 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. 
 
Ont été entendus au cours de l’audience publique : 
- le rapport de Mme Flandre Olivier, conseillère, 
- les conclusions de Mme Senichault de Izaguirre, rapporteure publique, 
- et les observations de Me Garnier, représentant la SCCV Le Domaine de Julia.  
 
 
 
Considérant ce qui suit : 
 
1. Par une requête enregistrée le 16 janvier 2023, M. et Mme C... ont demandé au tribunal d’annuler l’arrêté du 27 juillet 2022 par lequel le maire d’Ozoir-la-Ferrière a délivré un permis de construire n° PC 077 350 22 00017 à la SCCV Le Domaine de Julia autorisant la démolition de deux maisons d’habitation et de leurs annexes et la construction d’un immeuble de 48 logements sur un terrain situé 18 rue des Chantiers à Ozoir-la-Ferrière sur les parcelles cadastrées BE n° 211, n° 212 et n° 237. Par un jugement avant-dire-droit du 27 septembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête et a imparti à la commune d’Ozoir-la-Ferrière et à la SCCV Le Domaine de Julia un délai de quatre mois pour justifier d’une mesure de régularisation permettant d’assurer la conformité du projet aux dispositions des articles UA 3.2, UA 3.3 et UA 4.4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière. Par arrêté du 16 janvier 2025, le maire de la commune d’Ozoir-la-Ferrière a délivré un permis de construire modificatif à la SCCV Le Domaine de Julia. Ce permis a été communiqué à la commune et aux requérants le 11 mars 2025. Par un mémoire du 28 mars 2025, les requérants demandent l’annulation de cet arrêté. 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation :  
 
En ce qui concerne la régularisation de la méconnaissance de l’article UA 3.2. du règlement du plan local d’urbanisme : 
 
2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : « 1- La hauteur des constructions est mesurée à partir du terrain naturel avant travaux. / 2- La hauteur des constructions se définit comme suit : / - en UA : 15 mètres au faitage et 12 mètres à l’acrotère ». 
 
3. Il ressort des pièces du dossier, en particulier, des plans de coupe et du plan des toitures du permis de construire modificatif du 16 janvier 2025, que la terrasse technique a été abaissée afin que les murets qui la bordent soient situés en dessous du plan de la toiture en pente. Par suite, la hauteur de la construction doit désormais être prise au faîtage de la toiture, qui, avec une hauteur de 14,57 mètres au centre du bâtiment et 15 mètres à ses extrémités, n’excède pas la hauteur maximum autorisée par l’article UA 3.2 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le vice identifié dans le jugement avant-dire-droit. 
 
 
En ce qui concerne la régularisation de la méconnaissance de l’article UA 3.3. du règlement du plan local d’urbanisme : 
 
4. En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 3.3 du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : « 1- Toutes les constructions doivent être implantées soit : / - à l’alignement des voies publiques et privées ou emprises publiques ; / - avec une marge de recul d’au moins 4 mètres des voies publiques et privées ou emprises publiques. (…) 4 - Dans le cas d’une construction bordée par plusieurs voies, l’alignement pourra se faire que par rapport à une seule voie ». 
 
5. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif accordé à la SCCV Le Domaine de Julia a modifié le dessin de l’angle du bâtiment situé au croisement de la rue de Chevry et de la rue des Chantiers de sorte qu’il est désormais implanté à l’alignement des voies, la façade implantée sur la rue des Chantiers étant, quant à elle, située en retrait d’au moins 4 mètres. Par suite, le vice relevé au point 12 du jugement avant dire droit a été régularisé par le permis de construire modificatif du 16 janvier 2025. 
 
 
 
En ce qui concerne la régularisation de la méconnaissance de l’article UA 4.4. du règlement du plan local d’urbanisme : 
 
6. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article UA 4.4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière : « (…) 4 - Seuls les chiens-assis et les lucarnes rampantes sont interdits pour permettre l’éclairement éventuel des combles (se référer à la définition des lucarnes). / 5. Les toitures terrasses sont autorisées à condition qu’elles soient végétalisées, ou qu’elles présentent un dispositif de rétention des eaux pluviales ou encore qu’elles disposent d’éléments permettant la production d’énergie renouvelable. / (…) 7 - Les toitures à pentes seront recouvertes de matériaux ayant l’aspect et la couleur de la tuile vieillie ou de l’ardoise. Les tuiles canal sont interdites. / (…) ». 
 
7. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif a modifié le plan de masse en prévoyant la végétalisation de la toiture en terrasse. Par ailleurs, il ressort du plan des façades et de la notice architecturale que les lucarnes comportent désormais une toiture à deux pans, en conformité avec l’article UA 4.4 4. Enfin, la notice architecturale du permis de construire modificatif indique que la toiture sera couverte d’ardoise, comme le prévoit l’article UA 4.4, et non plus de zinc prépatiné. Dans ces circonstances, le permis de construire modificatif délivré le 16 janvier 2025 a régularisé les vices identifiés au point 20 du jugement avant-dire-droit. 
 
 
En ce qui concerne les vices propres du permis de construire modificatif : 
 
8. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes des dispositions de l’article UA 4.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière : « 1- L’architecture est une expression de la culture. La création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant, le respect des paysages naturels ou urbains ainsi que du patrimoine sont d’intérêt public. Les autorités habilitées à délivrer le permis de construire ainsi que les autorisations de lotir s’assurent, au cours de l’instruction des demandes, du respect de cet intérêt (article 1 de la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture). / 2- Les constructions doivent présentera une simplicité de volume et une unité d’aspect et de matériaux permettant une bonne intégration dans le paysage. Des adaptations aux règles suivantes peuvent être tolérées pour permettre une harmonisation avec les constructions édifiées sur les parcelles attenantes. / (…) 4- Les constructions nouvelles devront valoriser le potentiel constructif du terrain en prenant en compte l’environnement. Elles devront chercher à assurer un confort optimal des occupants et utilisateurs par l’ensoleillement, l’intimité et l’isolation phonique des logements ». Aux termes des dispositions de l’article UA 4.3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière : « (…) Les volumes doivent être simples, s’accorder avec les volumes environnants et s’insérer dans l’ensemble existant. (…) ». Ces dernières dispositions du plan local d’urbanisme ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Il s’en suit que c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. 
 
 
9. Les requérants soutiennent que le projet ne s’insère pas correctement dans son environnement dès lors que la partie de bâtiment située sur l’angle rompt la volumétrie du bâtiment et présente un mur aveugle qui sera visible sur toute la longueur de la rue de Chevry. Toutefois, ainsi que cela est relevé dans le jugement avant-dire-droit du 27 septembre 2024, il ressort des pièces du dossier, en particulier des documents graphiques et photographiques joints au dossier de demande de permis de construire, que l’environnement urbain du terrain d’assiette du projet est constitué d’un tissu mixte d’immeubles collectifs, de maisons de ville et de pavillons d’allure soignée mais sans que s’en dégage une forte homogénéité. Si les modifications apportées au volume du bâtiment dans le permis de construire modificatif apportent une rupture dans la façade implantée le long de la rue des Chantiers, sa hauteur, limitée à un R+2, n’est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par ailleurs, hormis cette modification, rendue nécessaire par la mise en conformité du projet avec les dispositions de l’article UA 3.3. du règlement du plan local d’urbanisme, le bâtiment conserve un volume avec une forme en L et les changements apportés aux matériaux de toiture et à la forme des fenêtres de toit contribuent à améliorer l’insertion du projet. Par suite, le moyen, infondé, doit être écarté. 
 
10. En cinquième lieu, aux termes de l’article UA 5.2. du règlement du plan local d’urbanisme d’Ozoir-la-Ferrière : « La surface des espaces verts représentera au moins 30 % de la surface totale du terrain, excepté pour le secteur de l’Orientation d’Aménagement et de Programmation situé rue Auguste Hudier où ce sont les orientations d’aménagement concernant les espaces végétalisés et le schéma d’aménagement qui s’appliqueront ». 
 
11. Les requérants soutiennent que les évolutions apportées au projet, qui accroissent son emprise au sol, ont eu pour effet de diminuer la superficie des espaces verts, qui ne représenteraient plus 30 % de la superficie totale du terrain, soit 404,10 m² minimum. Toutefois, alors que les requérants ne produisent aucun élément à l’appui de leurs allégations, il ressort des pièces du permis de construire modificatif que la surface des terrasses du rez-de-chaussée a été réduite en compensation de la nouvelle emprise bâtie. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 5.2. du règlement du plan local d’urbanisme de la commune d’Ozoir-la-Ferrière doit être écarté. 
 
 
12. Il résulte de tout de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées.  
 
 
Sur les frais liés au litige : 
  
13. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.  
 
 
14. D’une part, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la commune d’Ozoir-la Ferrière la somme demandée par les requérants au titre des dispositions précitées du code de justice administrative. D’autre part, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la commune d’Ozoir-la-Ferrière et la SCCV Le Domaine de Julia au titre des même dispositions.  
 
 
D E C I D E : 
 
 
Article 1er : La requête de M. et Mme C... est rejetée.  
 
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d’Ozoir-la-Ferrière au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 3 : Les conclusions présentées par la SCCV Le Domaine de Julia au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B... et Mme A... C..., à la commune d’Ozoir-la-Ferrière et à la SCCV Le Domaine de Julia.  
 
Délibéré après l’audience du 17 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
  
Mme Mullié, présidente, 
Mme Flandre Olivier, conseillère ;  
Mme Giesbert, conseillère.  
  
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2025. 
  
La rapporteure, 
  
  
  
  
  
L. FLANDRE OLIVIER 
La présidente, 
  
  
  
  
  
N. MULLIE 
 
  
La greffière, 
  
  
  
  
  
V. GUILLEMARD 
 
La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
 
Pour expédition conforme,  
La greffière