TA78 · 3ème chambre — 29 septembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 9 novembre 2022, le 14 décembre 2022 et le 9 mai 2023, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la SARL GN Europ Expert, représentée par Me Théobald, demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 16 mai 2022 par lequel le maire de Saint Germain en Laye a accordé à la société Kaufman et Broad Homes le permis de construire valant permis de démolir n° 078 551 22 Z0013 et la décision de rejet de son recours gracieux du 5 septembre 2022.  
 Elle soutient que : 
 - le dossier du permis de construire est incomplet en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme en ce qu'il ne comportait pas l'ensemble des pièces requises, en ce que le projet architectural ne comportait pas tous les éléments requis de la notice de présentation et en ce que tous les avis n'ont pas été sollicités, ce qui n'a pas permis à l'autorité compétente d'appréhender l'incidence du projet autorisé sur la construction lui appartenant ;   
 - le permis de construire en litige porte atteinte à ses droits acquis résultant du permis de construire en date du 8 janvier 1985, autorisant la construction de ses locaux et a pour effet de retirer partiellement son permis de construire en méconnaissance des dispositions de l'article  L. 242-4 du code des relations entre le public et l'administration auraient été méconnues ;  
 - le permis en litige est illégal par voie d'exception d'illégalité du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) faute pour ses auteurs, d'avoir pris en considération, pour celles des parcelles comprises dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ZAC) BEL AIR, les règles particulières du plan d'aménagement de zone (PAZ) de la ZAC, en tant qu'elles ont notamment permis l'octroi du permis de construire du 5 janvier 1985 ; 
 - le permis de construire méconnait les dispositions de l'article UB 2a du règlement du PLU qui limite l'emprise au sol des constructions à 50% de la superficie du terrain et qui fixe les marges de recul minimales entre deux bâtiments sur un même terrain d'assiette ; 
 - il méconnait les dispositions de l'article UB 2c relatives du règlement du PLU relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis qui imposent un coefficient d'imperméabilisation inférieur ou égal à 65%, l'obligation de conserver 30% au minimum de l'unité foncière en pleine terre, ainsi que l'obligation de justifier d'un coefficient de biotope supérieur ou égal à 0,5 ;  
 - il méconnait les dispositions de l'article UB  2.d du règlement du PLU en ce qu'il ne respecte pas le nombre de places de stationnement requises pour les véhicules à moteur et le nombre de places de stationnement pour les vélos, les locaux situés aux deux niveaux du stationnement étant insuffisants.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 février 2023, la commune conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la SARL GN Europ Expert ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 7 avril 2023, la société Kaufman et Broad Homes conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société GN Europ Expert au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés. 
 La clôture de l'instruction a été fixée au 9 mai 2023 à 12 heures. 
 Un mémoire présenté par la requérante a été enregistré le 2 août 2023 postérieurement à la clôture de l'instruction et n'a pas été communiqué.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Deharo,  
 - les conclusions de Mme Benoit, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Théobald représentant la société GN Europ Expert et de Me Bleunven, représentant la société Kaufman et Broad Homes. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 16 mai 2022, le maire de Saint Germain en Laye a délivré un permis de construire valant permis de démolir à la société Kaufman et Broad Homes, portant réalisation d'un hôtel, d'un immeuble d'habitation composé de 39 logements et d'un immeuble de bureaux, sur un terrain situé au 3 rue des Gaudines et 9 rue Saint-Vincent à Saint Germain en Laye, cadastré section AS numéros 2590 et 2594 en zone UBb du PLU de Saint-Germain-en-Laye. La société GN Europ Expert demande l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne la complétude du dossier de demande de permis de construire :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R.431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R.431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de -stationnement. ". Aux termes de l'article R.423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ". 
 3. En se bornant à soutenir d'une part, que le dossier ne comporte pas les pièces requises par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, que la notice de présentation ne serait pas complète en méconnaissance  de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, sans préciser quels éléments seraient manquants, d'autre part que les avis requis n'auraient pas été sollicités, sans préciser les personnes publiques, services ou commissions qui n'auraient pas été consultés, la SARL GN EUROPE EXPERT n'assortit pas ces moyens des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé. 
 4. En deuxième lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : ()/  c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;/ d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " 
 5. Si la société requérante fait valoir que certains plans matérialisent son bâtiment en forme de L en lieu et place d'un rectangle, les dispositions du code de l'urbanisme n'exigent pas que les plans joints au dossier de demande de permis de construire représentent de manière exhaustive les constructions situées sur les parcelles contigües à la parcelle d'implantation du projet. En outre, les photographies figurant dans le dossier de demande de permis de construire et le document d'insertion rendent compte avec précision de la situation particulière des locaux de la société requérante dans son environnement existant et dans son environnement futur. Par suite le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire n'aurait pas permis d'appréhender l'incidence du projet autorisé sur la construction lui appartenant doit être écarté 
 En ce qui concerne le moyen tiré de l'atteinte aux droits acquis résultant du permis de construire de l'immeuble du requérant :  
 6. Aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. " Aux termes de l'article L.424-5 du code de l'urbanisme : " La délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessite pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emporte pas retrait implicite de cette dernière ". Aux termes de l'article A. 424-8 du même code : " ()  Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme ". 
 7. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 8 janvier 1985 à la société requérante a autorisé l'implantation du bâtiment dont elle est propriétaire sur les quatre limites séparatives du terrain d'assiette et la réalisation d'ouvertures en façade Ouest, au droit de la parcelle AS 2590, comprise dans le terrain d'assiette du projet en litige. Or, le permis de construire délivré le 16 mai 2022 autorise l'implantation de l'hôtel le long de cette limite séparative ce qui aura pour effet d'occulter trois des cinq ouvertures du bâtiment appartenant à la requérante. Toutefois, d'une part il résulte des dispositions précitées que les autorisations d'urbanisme qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, sont délivrées sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie notamment qu'il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, que le projet respecte les règles de droit privé, en particulier les atteintes à une servitude de vue ou de perspective. Par suite, dès lors que l'implantation d'une construction en limite séparative est autorisée par la règle d'urbanisme, l'autorité compétente pour statuer sur une demande de permis de construire n'a pas à vérifier que cette implantation est conforme à des règles de droit privé. D'autre part, il résulte également des dispositions précitées que le permis de construire du 8 juillet 1985 qui a autorisé la construction du bâtiment appartenant à la société requérante sur un terrain d'assiette autre que celui sur lequel le permis de construire attaqué autorise le projet ne peut pas conférer de droits acquis s'opposant par principe à la réalisation d'une construction sur ce dernier terrain, fût-il contigu. Par suite, le permis de construire en litige ne peut avoir ni pour objet ni pour effet de modifier ou de retirer le permis délivré le 8 juillet 1985. Il en résulte que la requérante ne peut utilement soutenir que le permis de construire du 16 mai 2022 porterait atteinte aux droits acquis résultant du permis de construire du 8 janvier 1985 et que les dispositions de l'article L. 242-4 du code des relations entre le public et l'administration auraient été méconnues. Par suite, le moyen doit être écarté.  
 En ce qui concerne l'exception d'illégalité du règlement du plan local d'urbanisme :  
 8. Aux termes de l'article Article L. 600-12 du code de l'urbanisme : "  Sous réserve de l'application des articles L. 600-12-1 et L. 442-14, l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou la carte communale immédiatement antérieur ". 
 9. Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut. Il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur. 
 10. Si la société requérante soutient que les auteurs du règlement du PLU n'ont pas pris en considération les règles particulières qui ont prévalu au moment de l'octroi du permis de construire en date du 5 janvier 1985, elle n'invoque aucune disposition du document d'urbanisme immédiatement antérieur qui serait méconnue par le projet. Il en résulte que le moyen tiré de l'exception d'illégalité du règlement du PLU doit être écarté.  
 En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2a du règlement du plan local d'urbanisme :  
 11. En premier lieu, l'article UB 2a du règlement du plan local d'urbanisme indique que dans le secteur UBb qui correspond au terrain d'assiette du projet, il n'est pas fixé de règle concernant l'emprise au sol des constructions. Il en résulte que la société requérante ne peut utilement soutenir que le projet doit respecter des règles d'emprise au sol. Par suite ce moyen sera écarté.  
 12. En deuxième lieu, aux termes de l'article UB 2a : " dans le secteur UBb, la construction de plusieurs bâtiments non contigus sur une même propriété respectera les marges de recul minimales suivantes au moins égales : à la hauteur de la façade (L=H), avec un minimum de 8 mètres quand H(8 mètres, si la façade de l'un des bâtiments comporte des ouvertures () ". Aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme : " La hauteur totale H d'une construction, d'une façade, ou d'une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s'apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l'acrotère (du dernier étage supérieur en cas d'étage(s) supérieur(s) situé(s) en retrait), dans le cas de toiture-terrasse ". Aux termes de ce même lexique définissant les marges de recul : " Il s'agit de la distance (L) mesurée perpendiculairement et horizontalement comptée en tout point d'une construction par rapport à l'alignement, à la limite séparative la plus proche ou par rapport aux autres constructions sur une même propriété.() Dans le cas d'une construction dont le ou les étages supérieurs sont situés en retrait des étages inférieurs, la marge de recul sera mesurée de manière distincte pour chaque étage en retrait (en tout point de la ou des parties de façade en retrait). Dans ce cas et lorsque la marge de recul est fonction de la hauteur de façade, les étages supérieurs situés en retrait ne sont pas intégrés au calcul de la hauteur de façade (H1) pour la mesure des marges de recul relatives aux règles d'implantation des constructions. Chaque étage est traité distinctement : H1 avec L1 puis H2 avec L2 ". 
 13. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l'implantation d'un immeuble de bureau et d'un hôtel, non contiguës, à l'intérieur du terrain d'assiette. L'immeuble de bureaux est le bâtiment le plus élevé dont le dernier étage, en attique, est en retrait de la façade principale. Il résulte des dispositions précitées que lorsqu'un bâtiment comprend des étages supérieurs dits en attique, soit en retrait des étages inférieurs, ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de la hauteur déterminant la marge de recul exigée entre la façade de ce bâtiment et un autre bâtiment situé sur le même terrain d'assiette. Le respect de la marge de recul concernant les étages en attique doit être appréciée en fonction à la fois de leur hauteur propre au-dessus du sol naturel et de la distance qui les sépare de la façade de l'autre bâtiment, prise en tout point de la partie de façade en retrait, et non de la façade principale. En l'espèce, il ressort du plan de coupe PC 3.1 du dossier que la hauteur de la façade de l'immeuble de bureaux mesure 16,47 mètres au sommet de l'acrotère et 19,79 mètres au niveau de l'attique et la distance séparant les deux immeubles sont respectivement de 17, 96 mètres au niveau de l'acrotère et de plus de 20 mètres au niveau de l'attique. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2a du règlement du PLU relatives aux marges de recul entre deux bâtiments non contigus sur un même terrain d'assiette doit être écarté.  
 En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2c du règlement du plan local d'urbanisme : 
 14. Aux termes de l'article UB 2c du règlement du PLU : " Dans l'ensemble de la zone UB hors secteur UBa, toute nouvelle construction ou installation doit justifier d'un coefficient d'imperméabilisation inférieur ou égal à 65% par rapport à la surface totale de l'unité foncière. Toute nouvelle construction ou installation doit préserver 30% minimum de l'unité foncière en pleine terre. Toute nouvelle construction ou installation doit justifier d'un coefficient de biotope supérieur ou égal à 0,5 ".  
 15. La société requérante soutient qu'il n'est pas permis de vérifier que le projet autorisé respecte les dispositions de l'article UB 2c du règlement du PLU, au motif qu'un coefficient de biotope de 0,6 aurait été appliqué à la superficie couverte d'evergreen et à des surfaces qualifiées de semi-ouvertes avec végétation, alors que le lexique du PLU ne prévoit pas un tel coefficient et qu'une superficie erronée d'evergreen a été prise en compte. Toutefois, d'une part, la réalité de l'erreur alléguée n'est pas démontrée, d'autre part si le coefficient de biotope appliqué à la superficie couverte d'evergreen et à des surfaces semi-ouvertes avec végétation était erroné, il ressort des pièces du dossier qu'après application du taux prévu par le lexique du PLU, le projet de construction ne méconnaît pas les dispositions de l'article UB 2.c du règlement PLU. Dès lors, le moyen doit être écarté.  
 En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2d du règlement du plan local d'urbanisme : 
 16. Aux termes de l'article UB 2d du règlement du plan local d'urbanisme : " Les aires réservées au stationnement des véhicules motorisés doivent correspondre aux besoins des constructions, des installations ou des aménagements admis dans la zone, selon les règles fixées pour chaque catégorie de construction, et être réalisées en dehors des voies publiques, sur le terrain d'assiette de l'opération, ou dans son environnement immédiat, hormis impossibilité technique prévue par les dispositions de l'article L.151-33 du code de l'urbanisme. Sont soumis à l'obligation de réaliser des aires de stationnement pour les véhicules motorisés : toute construction nouvelle (). Sont soumis à l'obligation de réaliser des aires de stationnement pour les vélos : Toute construction nouvelle à destination ou sous destination de : Habitation comportant plus de trois logements, bureaux (). " 
 17. D'une part contrairement aux allégations de la société requérante, le règlement du PLU n'exige pas que des locaux de stationnement distincts soient prévus selon la destination des constructions. D'autre part, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le nombre de places de stationnement pour les véhicules prévues en sous-sol sur deux niveaux et à l'extérieur devant l'hôtel et la superficie des espaces de stationnement destinés aux deux roues correspondent aux exigences des dispositions précitées du règlement du PLU. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 2d du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.  
 18. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 16 mai 2022 par lequel le maire de Saint Germain en Laye a délivré un permis de construire à la société Kaufman et Broad Homes. 
 Sur les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :  
 19. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société GN Europe Expert une somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par la société Kaufman et Broad Homes et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société GN Europ Expert est rejetée. 
 Article 2 : La société GN Europ Expert versera à la société Kaufman et Broad Homes une somme de 1 800 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société GN Europ Expert, à la société Kaufman et Broad Homes et à la commune de Saint Germain en Laye. 
 Délibéré après l'audience du 15 septembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Rollet-Perraud, présidente, 
 - Mme Milon, première conseillère, 
 - M. Deharo, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 septembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 G. Deharo 
 La présidente, 
 Signé 
 C. Rollet-Perraud        
 La greffière, 
 Signé 
 A. Lloria. 
 La République mande et ordonne au préfet des Yvelines, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
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