TA69 · 6ème chambre — 28 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 I - Par une ordonnance n° 22LY02841 du 29 septembre 2022, le premier vice-président de la cour administrative d'appel de Lyon  a transmis, sur le fondement de l'article R. 351-3 du code de justice administrative,  au tribunal administratif de Lyon la requête présentée par Mme A B . 
 Par cette requête initialement enregistrée sous le n° 22LY02841 au greffe de la cour administrative d'appel de Lyon le 27 septembre 2022 puis le 29 septembre 2022 au greffe du tribunal administratif de Lyon, sous le n° 2207334, Mme A B, demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les locaux vacants mise à sa charge au titre de l'année 2021. 
 Elle soutient que : 
 - elle est propriétaire d'une maison abandonnée et non meublée faisant l'objet de travaux de rénovation excédant plus de 25 % de sa valeur pour la rendre habitable ; 
 - elle n'a pas été assujettie à la taxe sur les locaux vacants au titre des années précédentes ;  
 - elle a fait l'objet d'une saisie administrative à tiers détenteur qui a été annulée, sans que les sommes saisies lui soient restituées ; 
 - elle a autorisé l'administration à visiter les lieux et justifie des travaux de rénovation qui doivent être entrepris. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 10 janvier 2023, le directeur régional des Finances publiques Auvergne-Rhône-Alpes et département du Rhône conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 29 novembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 15 décembre 2023. 
 II - Par une requête et des mémoires enregistrés les 28 septembre 2022, 30 juin et 14 décembre 2023, sous le n° 2207337, Mme A B, demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les locaux vacants mise à sa charge au titre des années 2020 et 2021. 
 Elle soutient que : 
 -  elle est propriétaire depuis 1985 d'une maison abandonnée et non meublée faisant l'objet de travaux excédant plus de 25 % de sa valeur pour la rendre habitable ; 
 - elle n'a pas été assujettie à la taxe sur les locaux vacants au titre des années précédentes ;  
 - elle a fait l'objet d'une saisie administrative à tiers détenteur qui a été annulée, sans que les sommes saisies lui soient restituées ; 
 - elle a autorisé l'administration à visiter les lieux et justifie des travaux de rénovation qui doivent être entrepris ; 
 - elle conteste la surface habitable retenue par l'administration et l'évaluation de la valeur vénale effectuée par le service. 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 24 avril et 25 septembre 2023, le directeur régional des Finances publiques Auvergne-Rhône-Alpes et département du Rhône conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - la requête est irrecevable en ce qui concerne la taxe sur les locaux vacants au titre l'année 2020 compte tenu de la tardiveté de la réclamation préalable ; 
 - les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 29 novembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 15 décembre 2023. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Bardad, première conseillère ; 
 - les conclusions de Mme Collomb, rapporteure publique.   
 Considérant ce qui suit : 
 1. Mme A B, propriétaire d'un bien immobilier situé 52 chemin du Tronchon à Ecully (Rhône) a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2020 et 2021 en raison de la vacance de ce bien. Elle demande la décharge de ces impositions. 
 Sur la jonction : 
 2. Les requêtes enregistrées sous les n° 2207334 et 220737 pour Mme B présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 Sur le bien-fondé de l'imposition : 
 3. En premier lieu, aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I. La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable () / II. La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition () / VI. La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable () ". Par ailleurs, le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur " et, dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, à la suite d'une modification de l'article 232, il a réitéré ces réserves en ses points 136 et 138.   
 4. Pour contester son assujettissement à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2020 et 2021, Mme B soutient que la maison dont elle est propriétaire doit faire l'objet de travaux importants  pour la rendre habitable. 
 5. Tout d'abord, Mme B conteste la superficie de 175 m2 retenue par l'administration pour l'établissement de l'imposition en litige, en se prévalant de l'attestation de surface établie le 3 décembre 2016 par la société AE Diag mentionnant une surface habitable totale de 141,46 m2  et une surface au sol totale de 200,54 m2. Toutefois, il résulte de l'instruction que la surface ayant servi à l'établissement de la cotisation de taxe annuelle sur les logements vacants en litige correspond à celle figurant sur la déclaration modèle " H1" souscrite le 26 janvier 1987 par la requérante, propriétaire du bien immobilier. Cette surface est celle retenue par le service afin d'établir la valeur locative 1970 du local servant de base de calcul aux taxes d'habitation, tases foncières et taxes sur les locaux vacants. Dans ces conditions, Mme B, qui n'a pas présenté de déclaration rectificative auprès de l'administration, n'est pas fondée à remettre en cause la surface de 175 m2 retenue par le service en dépit des éléments qu'elle produit. Au surplus, l'administration fiscale fait valoir en défense que le devis de rénovation du 23 mai 2023, produit par la requérante, mentionne une surface totale de 176,74 m2 (hors garage et terrasse). Par suite, le moyen tiré de la détermination erronée de la surface du bien immobilier en cause doit être écarté.   
 6. Ensuite, il résulte de l'instruction que l'administration a fixé la valeur vénale du bien immobilier, dont Mme B est propriétaire, à la somme de 1 036 700 euros au 1er janvier 2021, soit 5 924 euros le m2. Cette évaluation a été effectuée à partir de trois cessions réalisées au cours des mois de juin et septembre 2020, avant le 1er janvier de l'année d'imposition à la taxe sur les logements vacants, sur un périmètre de 500 mètres autour de la maison située 52 chemin du Tronchon à Ecully. La requérante conteste également cette évaluation en se prévalant notamment d'une étude de marché réalisée par la société Eifficity, le 29 mars 2023, selon laquelle la maison est évaluée à 710 000 euros, pour une superficie de 150 m2. Toutefois, cette étude a été établie à partir de sept termes de comparaison relatifs à des ventes intervenues entre le le 3 janvier et le 8 mars 2019, soit à une date éloignée du fait générateur de l'imposition fixé au 1er janvier 2021. En outre, d'une part, les caractéristiques de ces biens ne sont pas énoncées,  ce qui ne permet pas d'apprécier s'il s'agit, le cas échéant, de biens immobiliers comparables à celui dont Mme B est propriétaire et, d'autre part, parmi ces sept ventes, seules trois ventes portent sur des biens immobiliers situés à Ecully. Par ailleurs, la liste des annonces de ventes de maison figurant dans cette étude n'est assortie d'aucune date, concerne pour certains biens des communes différentes de celle d'Ecully voire des maisons dont les caractéristiques ne sont pas similaires à celle de la requérante. Compte tenu de l'ensemble de ces différences, Mme B ne peut être regardée comme apportant des éléments de nature à remettre en cause la valeur vénale retenue par le service pour un montant de 1 036 700 euros à la date du fait générateur de l'imposition. Par suite, le moyen tiré de la détermination erronée de la valeur vénale doit être écartée.   
 7. Enfin, il résulte de l'instruction que Mme B a présenté trois devis, soit un devis de la société " Les artisans bâtisseurs associés " du 19 février 2022 d'un montant de 174 714,07 euros, un devis, sans mention du nom de l'entreprise qui l'a établi ni celui de Mme B, du 23 mai 2023 d'un montant de 174 788,06 euros et un devis de la société " Batirénove Invest " du 17 avril 2023 d'un montant de 203 652,56 euros. Le service a estimé, en ce qui concerne le premier devis du 19 février 2022, d'un montant total de 174 714,07 euros que seuls pouvaient être retenus, pour rendre le logement habitable, les travaux suivants le remplacement des menuiseries : 20 938,90 euros TTC, la mise en conformité de l'électricité, réfection du chauffage et sanitaire : 38 840,12 euros TTC, la réfection et isolation de la toiture : 37 234,82 euros TTC (taxe sur la valeur ajoutée à 5,5 % pour la maison et 10 % pour le garage), soit un montant total de 97 013,84 euros TTC. En ce qui concerne le deuxième devis du 23 mai 2023 bien qu'il ne comporte ni le nom de l'entreprise qui l'a établi ni celui de la requérante, le service a retenu les travaux de neutralisation installation électrique, eau et chauffage, de dépose/déconstruction : dépose de la salle de bains, chaudière gaz, porte-fenêtres, sanitaires existants, de menuiserie, d'électricité-chauffage, de chauffage, sanitaires, pose et raccordement pour un montant total 98 184,53 euros TTC. En ce qui concerne le dernier devis, le service a retenu les travaux d'électricité, de plomberie pour la cuisine, toutes les fournitures pour les sanitaires hormis les portes et aménagements de placard, les travaux " maison complète " sauf les sols (plinthes), la toiture (peinture des bandeaux de rives bois, décapage de peinture existante, nettoyage de couverture tuile et terrasse, traitement fongicide de la toiture), ponçage et mise en peinture des volets bois, la dépose/démolition de la salle de bains, la modification et l'adaptation de la plomberie (suite parentale), la plomberie, sanitaire, pour les wc, salle de bains R + 1 et les wc rez-de-chaussée pour un montant total de 70 424,23 euros. Les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable, qui s'élèvent ainsi à la somme de 97 014 euros T.T.C. pour le premier devis, 98 185 euros pour le deuxième devis et 70 424 euros T.T.C. pour le troisième devis, sont inférieurs à  25 % de la valeur vénale de la maison évaluée, au 1er janvier 2021, à 1 036 700 euros. Le service a notamment exclu les dépenses d'isolation thermique des façades d'un montant total de 35 809,90 euros TTC, les dépenses de réfection de la façade d'un montant total de 12 473,52 euros TTC et les frais de dossier administratif pour urbanisme d'un montant total de 4 224 euros TTC, en relevant que seul le premier devis faisait état d'une réfection complète avec isolation thermique des façades pour un montant de 45 766,27 euros HT et que le troisième devis comportait des dépenses pour un montant total de 4 500 euros HT relatifs à des travaux de peinture, de nettoyage et de traitement fongicide de la toiture. La prise en considération de ces dépenses à savoir l'isolation/réfection de la toiture et les frais de dossier administratif conduirait à un montant total des travaux évalué entre 109 488 euros et 149 521 euros, montant qui apparaît inférieur à 25 % de la valeur vénale de la maison, même fixée entre 650 000 et 750 000 euros à raison d'une surface de 141 m2 alléguée par la requérante. Par suite, Mme B ne démontre pas que la maison dont elle est propriétaire ne pourrait être rendue habitable qu'au prix de travaux importants et dont la charge lui incomberait nécessairement. 
 8. Il résulte de ce qui précède que les éléments exposés par la requérante ne sont pas de nature à établir que la maison dont Mme B est propriétaire ne pourrait être rendue habitable qu'au prix de travaux importants et dont la charge lui incomberait nécessairement, et ils ne permettent pas ainsi de regarder la vacance du logement en cause comme indépendante de sa volonté au sens et pour l'application des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts. 
 9. En second lieu, Mme B ne peut utilement invoquer la circonstance, à la supposer établie, qu'elle n'aurait pas été assujettie à la taxe sur les logements vacants à raison du même bien au titre des années antérieures ni se prévaloir du défaut de restitution de sommes ayant fait l'objet d'une saisie administrative ultérieurement annulée ainsi qu'elle le prétend dans le cadre d'un contentieux relatif à l'assiette de l'impôt. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête n° 2207334 aux fins de décharge de l'imposition au titre de l'année 2020, Mme B n'est pas fondée à demander la décharge de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021. 
 DÉCIDE : 
 Article 1er :  Les requêtes n° 2207334 et 2207337 de Mme B sont rejetées. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme A B et au directeur régional des Finances publiques Auvergne-Rhône-Alpes et département du Rhône. 
 Délibéré après l'audience le 14 mai 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Segado, président, 
 M. Delahaye, premier conseiller, 
 Mme Bardad, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024. 
 La rapporteure, 
 N. BardadLe président, 
 J. Segado 
 La greffière, 
 F. Abdillah 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaire de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Une greffière, 
 2, 2207337