TA13 · 8ème chambre — 13 novembre 2025

Vu la procédure suivante : 
   
 
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 8 juillet 2022 et 23 janvier 2023, M. B... A..., représenté par Me Gautelier, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 
1°) d’annuler l’arrêté du 28 janvier 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a prescrit les travaux à réaliser pour faire cesser l’insalubrité de l’habitation dont il est propriétaire située 5c avenue Jean Moulin à Fos-sur-Mer et a interdit temporairement l’habitation du logement ;  
 
2°) de condamner l’Etat à lui verser la somme de 7 830,68 euros au titre du préjudice financier qu’il estime avoir subi ;  
 
3°) de mettre à la charge de l’État le versement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 
Il soutient que : 
 
l’arrêté attaqué a méconnu le respect du principe de la procédure contradictoire ;  
les prétendus désordres dont se prévaut le préfet ne sont pas suffisants pour caractériser une insalubrité de l’habitation ;  
l’arrêté en litige est entaché d’une « erreur manifeste d’appréciation » dès lors qu’il a procédé au remplacement de la chaudière, mis  en conformité l’installation, fait réparer la cuve et traité les problèmes d’étanchéité entre juillet et novembre 2021 à l’exception des problèmes d’étanchéité et d’humidité situés dans les chambres en raison du refus des locataires de lui autoriser l’accès au logement  ;  
il est fondé à demander une réparation tirée de la perte des loyers pour les mois de février à décembre 2022.    
  
 
Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 novembre 2022 et 13 février 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. 
Il soutient que :  
- les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés ;  
- la responsabilité fautive de l’Etat ne saurait être engagée.  
 
Vu : 
- le code de la santé publique ; 
- le code de la construction et de l’habitation ; 
- la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ; 
- l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 ; 
- le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ; 
- le code de justice administrative. 
 
Vu la décision de renvoi en formation collégiale. 
 
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 
Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 
- le rapport de Mme Gaspard-Truc, 
- et les conclusions de M. Garron, rapporteur public. 
  
Considérant ce qui suit : 
 
M. A... est propriétaire d’une maison qu’il met en location située 5C, avenue Jean-Moulin à Fos-sur-Mer. En février 2021, le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, agissant à la demande des locataires, a constaté plusieurs désordres après avoir visité l’habitation. Alors que les travaux prescrits par le maire pour remédier à ces désordres n’avaient pas été réalisés en dépit de plusieurs relances, une nouvelle visite des lieux a été effectuée le 7 juillet 2021 par une technicienne sanitaire de la délégation départementale des Bouches-du-Rhône de l’agence régionale de santé (ARS). Un rapport a ensuite été établi par le DG de l’ARS, le 1er octobre 2021, faisant état de désordres relevant de l’état d’insalubrité défini à l’article L. 1331-22 du code de la santé publique. Estimant que l’immeuble présentait ainsi un danger pour la santé ou la sécurité physique des locataires, le préfet des Bouches-du-Rhône a, par un arrêté du 28 janvier 2022, prescrit les travaux à réaliser dans un délai de six mois et interdit temporairement l’habitation du logement. Par courrier du 1er avril 2022, M. A... a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté et a présenté une demande indemnitaire préalable, lesquels ont été implicitement rejetés par le préfet. M. A... demande l’annulation de l’arrêté du 28 janvier 2022 et la condamnation de l’Etat à lui verser la somme de 7 830,68 euros en réparation du préjudice financier qu’il estime avoir subi.  
  
 
 
 
Sur les conclusions à fin d’annulation : 
  
 
D’une part, aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre (…) ». Aux termes de l’article L. 1331-23 du même code : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ». 
 
D’autre part, aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation : « La police mentionnée à l'article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / (…) / 4° L'insalubrité, telle qu'elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ». Aux termes de l’article L. 511-4 du même code : « L'autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est : / (…) / 2° Le représentant de l'Etat dans le département dans le cas mentionné au 4° [de l'article L. 511-2] ». Aux termes de l’article L. 511-8 de ce code : « La situation d'insalubrité mentionnée au 4° de l'article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé (…) remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité (…) ». Aux termes de l’article L. 511-10 de ce code : « L'arrêté (…) de traitement de l'insalubrité est pris à l'issue d'une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d'exécuter les mesures (…) ». Aux termes de l’article L. 511-11 de ce code : « L'autorité compétente prescrit, par l'adoption d'un arrêté (…) de traitement de l'insalubrité, la réalisation, dans le délai qu'elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / (…) / 4° L'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / (…) / Lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites n'est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l'arrêté. L'autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d'office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu, faute pour cette dernière d'y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l'article L. 511-22 ». Aux termes de l’article L. 511-14 de ce code : « L'autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux (…) ». Aux termes de l’article R. 511-3 de ce code : « Dans le cadre de la procédure contradictoire mentionnée à l'article L. 511-10, l'autorité compétente mentionnée à l'article L. 511-4 informe les personnes désignées en application de l'article L. 511‑10 des motifs qui la conduisent à envisager de mettre en œuvre la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations et des mesures qu'elle compte prendre. / Le rapport mentionné à l'article L. 511-8 et, le cas échéant, les autres éléments sur lesquels l'autorité compétente se fonde sont mis à disposition des personnes susmentionnées qui sont invitées à présenter leurs observations dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ou à quinze jours dans les cas mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique (…) ». 
 
La contestation des décisions prises en application des dispositions citées aux points 2 et 3 relève du contentieux de pleine juridiction. Par suite, la légalité d’un tel arrêté s’apprécie à la date à laquelle le juge se prononce. 
 
 
Il résulte de l’instruction que par l’arrêté en litige, le préfet des Bouches-du-Rhône, se fondant sur le rapport de visite de l’ARS en date du 1er octobre 2021,  a prescrit, pour faire cesser l’insalubrité du logement dont M. A... est propriétaire, la réalisation de divers travaux, tendant à mettre en place une ventilation efficace des pièces de service, à rechercher les causes d’infiltration et d'humidité et y remédier de manière durable, à traiter les surfaces contaminées par des moisissures et remettre en état les surfaces dégradées par l'humidité, à s'assurer du bon état de fonctionnement de la chaudière et des radiateurs existants, à rétablir l'étanchéité de la fenêtre de la chambre 3, à vérifier la qualité de l’isolation thermique du bâti et, le cas échéant, à l’améliorer et enfin à mettre en sécurité l'installation électrique. 
 
Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 15 octobre 2021, M. A... a été informé qu’après enquête réalisée sur sa maison située à Fos-sur-Mer, le préfet des Bouches-du-Rhône a décidé d’engager la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité. Ce courrier informe l’intéressé des désordres constatés lors de la visite du logement dont il est propriétaire et des mesures envisagées pour faire cesser la situation d’insalubrité. Il l’invite à présenter ses observations dans un délai de trente jours. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de la procédure contradictoire doit être écarté. 
 
 
En ce qui concerne la ventilation permanente :  
 
Selon l’article 1er de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements : « L'aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. (…)/La circulation de l'air doit pouvoir se faire principalement par entrée d'air dans les pièces principales et sortie dans les pièces de service». Selon l’article 2 : « Le système d'aération doit comporter :/- des entrées d'air dans toutes les pièces principales, réalisées par des orifices en façades, des conduits à fonctionnement naturel ou des dispositifs mécaniques ;/- des sorties d'air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bains ou de douches et les cabinets d'aisances, réalisées par les conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques. En installation collective de ventilation, si une pièce de service possède une sortie d'air mécanique, toutes les autres pièces de service doivent en posséder une./L'air doit pouvoir circuler librement des pièces principales vers les pièces de service./Une pièce à la fois principale et de service, telle qu'une chambre ayant un équipement de cuisine, doit comporter une entrée et une sortie d'air, réalisées comme indiqué ci-dessus. ». Enfin, l’article 3 de cet arrêté dispose que : « Les dispositifs de ventilation, qu'ils soient mécaniques ou à fonctionnement naturel, doivent être tels que les exigences de débit extrait, définies ci-dessous, soient satisfaites dans les conditions climatiques moyennes d'hiver. ».  
 
Le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021 mentionne que si les fenêtres du logement sont équipées de réglettes d’arrivée d'air, les pièces de services telles que la cuisine et la salle d’eau n'ont pas de système d'évacuation d’air permanente. Le cabinet d’aisance est quant à lui seulement équipé d'un fenestron.   
 
Il résulte de l’instruction, notamment du rapport de l’ARS du 16 octobre 2024 joint au dossier établi à la suite d’une visite de contrôle, qu’une ventilation mécanique en partie haute a été installée dans la buanderie et est efficace (test réalisé au fumigène). Cependant, deux entrées d'air se trouvent également dans cette pièce de service (réglette à la fenêtre et bouche d’entrée murale sous la fenêtre), qui ne permettent pas une circulation correcte de l'air dans l'ensemble de la pièce et du logement. Le rapport constate également que dans la cuisine, aucune grille d’extraction d’air vicié n’est présente. Par suite, quand bien même M. A... aurait fait procéder au remplacement de 4 grilles de ventilation sur les fenêtres, il n’est pas établi que l’ensemble des pièces de service sont désormais dotées d’un système de sortie d’air dans les pièces de service (cuisine, salle de bain et cabinet d’aisance) réalisé par les conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques.  
 
En ce qui concerne l’humidité du logement : 
 
Selon le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021, la présence de moisissures et d’humidité sur les murs a été constatée dans les chambres 1 et 3 et le cabinet d’aisance. Il a également été observé des traces d’infiltration d’eau au niveau du plafond de la salle d’eau    
 
M. A... soutient avoir résolu les problèmes d’étanchéité en novembre 2021 et produit à cet effet une facture du 21 décembre 2021 attestant notamment de la reprise d’étanchéité de la toiture, du contour de cheminée et de la mise en place d’un solin sur la terrasse couverte et sous l’appentis pour un montant total de 2 109,50 euros.  Conformément au rapport de l’ARS du 16 octobre 2024 joint au dossier, il a été constaté, après vérification â l'aide d’un humidimètre dans toutes les pièces lors de la visite de contrôle, qu’aucune infiltration ou trace d’humidité n’est désormais relevée dans le logement. Par suite, les travaux relatifs à ces désordres ont été réalisés par le propriétaire et il y a lieu d’annuler la mesure prescrivant de rechercher les causes d’infiltration et d’humidité et d’y remédier durablement.  
 
En ce qui concerne les surfaces contaminées par des moisissures : 
 
Il ressort des photographies prises lors de la visite de l’ARS du 7 juillet 2022 que les murs visés au point 9 sont particulièrement dégradés. Selon le rapport du 16 octobre 2024, si une peinture anti-moisissure a été appliquée sur certaines portions de murs anciennement touchées par l'humidité, plusieurs surfaces dégradées n’ont pas été reprises, notamment dans la salle de bain au premier étage, dans les chambres n°1 et 3. 
 
En ce qui concerne le fonctionnement de la chaudière et des radiateurs existants : 
 
 
Selon le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021, le logement est équipé d’une chaudière au fuel vétuste ne fonctionnant plus depuis juin et il n’existe plus de chauffage ni d’eau chaude dans l’habitation. Par ailleurs, le rapport relève que les radiateurs sont vétustes et ne fonctionnement plus correctement, aux dires des locataires.  
 
M. A... soutient avoir procédé au remplacement de la chaudière en juillet 2021. A cet effet, il produit une facture du 31 juillet 2021 attestant du remplacement de la chaudière le 10 juin 2021 pour un montant de 5 346,34 euros.  Par suite, s’il appartient en effet au propriétaire de s’assurer du bon état de fonctionnement du chauffage, les seuls dires des locataires selon lesquels les radiateurs ne fonctionnent pas correctement sont insuffisants pour considérer que le logement ne pourrait pas être correctement chauffé. Par suite, la mesure concernant ces désordres n’est pas justifiée à la date du présent jugement et les mesures tenant au fonctionnement de la chaudière et des radiateurs existants. 
 
En ce qui concerne l’étanchéité de la fenêtre de la chambre 3 :  
 
 Selon le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021, la fenêtre de la chambre 3 n'est plus étanche à l’eau et à l’air.  
 
Il a été constaté dans le rapport du 16 octobre 2024 de l’ARS que le pourtour de fenêtre a été repris et est étanche. Par suite, il y a lieu d’annuler la mesure prescrivant les travaux d’étanchéité de la fenêtre de la chambre 3. 
 
 
En ce qui concerne l’isolation thermique du bâti :  
 
Selon le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021, le logement est mal isolé dès lors que la laine de verre présente dans les combles est ancienne et en très mauvais état. Il ajoute que les murs ne semblent pas davantage isolés.   
 
Aux termes de l’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation ; « Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d'isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ».  
 
Il ne résulte pas de l’instruction que pour ordonner à M. A... de vérifier la qualité de l’isolation thermique du bâti et, le cas échéant, de prendre toute disposition pour l’améliorer, le préfet aurait constaté que des travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture de sa maison avaient été entrepris. Le risque de survenue ou d’aggravation de pathologie, notamment des maladies pulmonaires, asthmes et allergies relevé par le rapport de visite de l’ARS n’est pas établi. En tout état de cause, il résulte de l’instruction, notamment du rapport du 16 octobre 2024 précité, que M. A... a installé de la laine de verre, d’environ 30 centimètres d’épaisseur, dans les combles. Dans ces conditions, la mesure prescrite concernant ce désordre doit être annulée. 
 
 
En ce qui concerne l’installation électrique :  
 
Selon le rapport de l’ARS du 1er octobre 2021, le tableau électrique est vétuste, les prises ne sont pas équipées de la terre, ni de « 20 mA » et plusieurs fils électriques et dominos ne sont pas sécurisés.   
 
Selon le rapport du 16 octobre 2024, des travaux d’électricité ont été réalisés, ainsi qu’en atteste la facture d’un montant de 8 437,80 euros et des travaux de mise en sécurité en date du 29 septembre 2021. Le rapport souligne que dans la buanderie, un tableau électrique avec protections différentielles a été installé ainsi qu'un dispositif de coupure générale du courant. En outre, la mise à la terre a pu être confirmée (grâce au contrôleur de terre) dans toutes les pièces du logement. Le rapport constate cependant d’une part que des fils sous tensions sont accessibles dans la cuisine (dans le placard à gauche de la hotte, vers l’ancien évier), dans le salon (ancienne applique murale), dans les toilettes (absence d’ampoule) et au plafond de plusieurs pièces où il manque des ampoules (couloir, cuisine, salon), d’autre part que dans le placard du rez-de-chaussée entre le salon et la cuisine, une partie de la goulotte qui protège les fils électriques est manquante et que dans la buanderie, le fil électrique de la ventilation mécanique n'est pas sous goulotte.  Par suite, l’installation électrique n’est toujours pas, à la date du présent jugement, mise en sécurité.  
 
Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 21 qu’à la date du présent jugement, les désordres liés à la mise en place d’une ventilation efficace des pièces de service,  à la remise en état des surfaces contaminées par des moisissures et la sécurisation des fils électriques et des dominos présentaient encore un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Le requérant ne saurait utilement se prévaloir de ce que les locataires lui interdiraient l’accès pour justifier l’absence de mesures prises pour remédier à ces désordres.  
  
Il résulte de ce qui précède que l’arrêté attaqué doit être annulé en tant qu’il prescrit, pour faire cesser l’insalubrité du logement, de prendre toute disposition pour rechercher les causes d’infiltration et d’humidité et y remédier durablement, s’assurer du bon état de fonctionnement de la chaudière et des radiateurs existants, rétablir l’étanchéité de la fenêtre de la chambre 3 et  vérifier la qualité de l’isolation thermique du bâti et le cas échéant mettre en œuvre toute mesure nécessaire pour l’améliorer .  
  
Sur les conclusions à fin d’indemnisation :  
 
Alors que les travaux restant à réaliser justifient à la date du présent jugement l’arrêté d’insalubrité attaqué, les conclusions du requérant tendant à être indemnisé des préjudices qui auraient résulté pour lui de l'illégalité de cette décision ne sauraient être accueillies. 
 
   
Sur les frais liés au litige :  
  
25.  Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. A... soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas principalement la partie perdante dans la présente instance. 
 
 
 
 
 
 
 
D E C I D E : 
 
Article 1er :  L’arrêté doit être annulé en tant qu’il prescrit, pour faire cesser l’insalubrité du logement, de prendre toute disposition pour rechercher les causes d’infiltration et d’humidité et y remédier durablement, s’assurer du bon état de fonctionnement de la chaudière et des radiateurs existants, rétablir l’étanchéité de la fenêtre de la chambre 3 et vérifier la qualité de l’isolation thermique du bâti et le cas échéant mettre en œuvre toute mesure nécessaire pour l’améliorer. 
 
Article 2 : Le surplus de la requête de M. A... est rejeté.  
 
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B... A... et au préfet des Bouches-du-Rhône.  
 
  
 
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient : 
 
Mme Simon, présidente, 
Mme Gaspard-Truc, première conseillère, 
Mme Forest, première conseillère.  
Assistées de Mme Faure, greffière.  
 
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.  
 
 
 
 
La rapporteure, 
 
 
Signé 
 
 
F. Gaspard-Truc 
 
 
La présidente, 
 
 
Signé 
 
 
F. Simon 
La greffière, 
 
 
Signé 
 
 
N. Faure 
 
 
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. 
  
Pour expédition conforme, 
Pour la greffière en chef, 
La greffière.