TA35 · MSS 2ème chambre M. ALBOUY — 20 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 12 août 2022, la société à responsabilité limitée (SARL) Keralex, représentée par la SARL Partner DAF'R dûment mandatée, demande au tribunal : 
 1°) la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 dans les rôles de la commune de Quimper à raison des locaux commerciaux dont elle est propriétaire au sein de la zone commerciale de Gourvilly, 150 route de Brest, à Quimper ; 
 2°) la mise à la charge de l'État du versement d'une somme, dont le montant sera précisé en cours d'instance, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local type n° 28 retenu comme terme de comparaison, afin d'établir la valeur locative " 1970 " des locaux commerciaux dont elle est propriétaire au 150 route de Brest à Quimper correspond à un local de nature administrative ; aucune des sociétés domiciliées à l'adresse du local type n'est une société commerciale. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 novembre 2022, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que le moyen soulevé par la SARL Keralex n'est pas fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Albouy, premier conseiller, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer seul sur les litiges énumérés par cet article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Albouy, 
 - et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SARL Keralex est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de vingt locaux commerciaux situés dans une galerie marchande au sein de la zone commerciale de Gourvilly, au 150 route de Brest à Quimper. Par une réclamation du 31 décembre 2021, elle a sollicité la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2020 à raison de ces locaux, en faisant valoir que leur valeur locative cadastrale avait été établie en tenant compte pour l'application des dispositions des articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts d'une valeur locative non révisée " 1970 " erronée, car calculée par comparaison avec un local type qui n'est plus comparable à ses locaux commerciaux. Elle proposait de substituer au local type n° 28 du procès-verbal de révision de la commune de Quimper du 12 octobre 1972, retenu par l'administration, le local type n° 24, situé au 57 rue Kéréon à Quimper, et d'appliquer à la valeur locative de ce dernier un abattement de 15 % afin de tenir compte de son lieu d'implantation. Sa réclamation ayant été rejetée par une décision du 13 juin 2022, la SARL Keralex a décidé de soumettre ce litige au tribunal par la requête visée ci-dessus. 
 2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ". Aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2020 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. À l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'État. / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. / () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés. / À défaut, lorsque les loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation. / () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. / () ". 
 4. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2020 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, (), la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / () / II. - Le I du présent article cesse de s'appliquer l'année de la prise en compte, pour l'établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile prévue au B du II de l'article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013. / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. ". 
 5. Aux termes de l'article 1518 E du code général des impôts dans sa rédaction applicable au titre de l'année 2020 : "  I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. / II. - Pour l'application du I : / 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes ; / 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s'apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l'article 1641. / Elle s'apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; / (). ". 
 6. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 1970 de son local professionnel, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis du code général des impôts, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités aux points 4 et 5, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 7. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". 
 8. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. /Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". Aux termes de l'article 324 AA, alors en vigueur, de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 9. Il résulte de l'instruction que le local type n° 28 du procès-verbal de révision des valeurs locatives de la commune de Quimper est situé au 19 boulevard Amiral A à Quimper. Ce local abritait en 1972, lors de l'établissement de ce procès-verbal, un magasin de chaussures. Pour contester son caractère comparable aux locaux dont elle est propriétaire, la SARL Keralex fait valoir que l'immeuble du 19 boulevard Amiral A abrite actuellement l'établissement principal d'une société, la SARL Abelya, dont l'activité est la maîtrise d'œuvre en bâtiment, la prospection et la recherche foncière, les études financières et la coordination de tous travaux, le montage et la gestion de projets immobiliers, et qu'il a accueilli antérieurement des sociétés du secteur de l'immobilier. Elle produit également une copie d'écran du site internet " Google map " représentant une photographie de la façade de l'immeuble du 19 boulevard Amiral A. Toutefois cette photographie n'est pas datée et ne permet pas de s'assurer qu'elle représente l'état du local en cause au 1er janvier 2017. Elle ne permet pas davantage d'établir que le rez-de-chaussée de l'immeuble, qui correspond au local type n° 28, était occupé à cette date par la SARL Abelya, ni même qu'il serait devenu, du fait d'aménagements réalisés postérieurement à 1'année 1972, impropre à l'exercice d'une activité commerciale, alors que la photo produite représente un local doté de larges baies vitrées donnant sur la voie publique. Par ailleurs, la SARL Keralex ne fait état, d'aucun élément propre aux locaux imposés dont elle est propriétaire. Dès lors, il n'est pas établi qu'eu égard à sa surface, à sa conception, à sa destination et à son lieu d'implantation, le local type n° 28 ne serait pas comparable aux locaux imposés. Enfin, il ne résulte pas de l'instruction que retenir comme terme de comparaison le local type n° 24, que la société requérante propose, serait plus pertinent. Dès lors la requête de la SARL Keralex ne peut qu'être rejetée y compris la demande présentée sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, laquelle d'ailleurs n'a pas été chiffrée.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL Keralex est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Keralex et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2024. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 E. AlbouyLa greffière, 
 signé 
 S. Guillou 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.