TA83 · 4ème chambre - Juge Unique — 7 mai 2025

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 31 octobre 2022, la société civile immobilière (SCI) Fonds Invest Immob, représentée par la société par actions simplifiée EIF puis par Me Schiano Gentiletti, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison de locaux commerciaux au sein du centre commercial " Grand Var Est " ; 
 2°) de prononcer le règlement des intérêts moratoires correspondants, en application des dispositions de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration a reconnu que le local-type n° 61 du PV-C de la commune de La Valette-du-Var qu'elle a retenu pour déterminer la valeur locative non révisée des locaux dont elle est propriétaire, est irrégulier ; 
 - il y a lieu d'y substituer le local-type n° 50 du procès-verbal ME de la même commune, qui constitue un terme de comparaison adéquat dès lors qu'il présente toutes les similitudes nécessaires par rapport aux locaux en litige ; si l'administration entend contester la régularité de ce local-type, il lui appartient d'établir qu'il n'a pas été lui-même évalué par comparaison avec un autre local-type ; 
 - aucun des locaux-types de la commune du Chesnay dans le département des Yvelines ne saurait être retenu car la situation économique de cette commune n'est pas comparable à celle de La Valette-du-Var et de La Garde. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 11 avril 2023, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. Hamon pour exercer les fonctions de magistrat prévues par les dispositions de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 avril 2025 : 
 - le rapport de M. Hamon ; 
 - les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique ; 
 - les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Fonds Invest Immob est propriétaire de locaux commerciaux au sein du centre commercial " Grand Var Est " situés sur la parcelle cadastrée section AL n° 583 sur le territoire de la commune de La Garde, à raison desquels elle a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2021. Sa réclamation en date du 18 juillet 2022 ayant été rejetée par l'administration le 30 août 2022, la société requérante demande notamment au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2021. 
 2. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. Il résulte des 
 I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, reprenant, à compter du 
 1er janvier 2018, les dispositions du B et du D du XVI de l'article 34 de la loi du 
 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du E du I de l'article 48 de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015, du IV du même article 1518 A quinquies, et de l'article 1518 E du même code, reprenant, à compter du 
 1er janvier 2018, les dispositions du XXII de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans leur rédaction issue du G du I de l'article 48 de la loi du 
 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015, que la valeur locative non révisée au 
 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. Un contribuable peut utilement invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs prévus aux articles précités, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Selon l'article 324 Z de l'annexe III au même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe, dans sa rédaction en vigueur à la même date : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 4. Il résulte de l'instruction que, pour déterminer la valeur locative non révisée au 
 1er janvier 2017 des locaux commerciaux appartenant à la requérante, l'administration a employé la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts en retenant, comme terme de comparaison, le local-type n° 48 du procès-verbal complémentaire d'évaluation foncière de la commune de La Garde, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 61 du procès-verbal complémentaire d'évaluation foncière de la commune de La Valette-du-Var. 
 5. En premier lieu, la SCI Fonds Invest Immob conteste la régularité du local-type n° 61 précité. Toutefois, en se bornant à indiquer, au soutien de sa contestation, que " le CDIF de Toulon a reconnu l'irrégularité du local-type n° 61 dans sa décision du 18 janvier 2021 ", la requérante n'a assorti ce moyen de précisions suffisantes, en droit comme en fait, pour permettre au tribunal d'en apprécier le bien-fondé. 
 6. En deuxième lieu, la SCI Fonds Invest Immob soutient que le local-type à prendre comme terme de comparaison, afin de déterminer la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de ses locaux, devrait être le local-type n° 50 du procès-verbal ME de la commune de La Valette-du-Var. Toutefois, comme le reconnait la requérante elle-même, il y a lieu de retenir en priorité un local-type situé dans la même commune que ses locaux lesquels sont, en l'espèce, situés sur la commune de La Garde. Or, le local-type dont se prévaut la société requérante est situé sur la commune de La Valette-du-Var. Par ailleurs, si la requérante affirme que ce local-type n° 50 présente " toutes les similitudes nécessaires " s'agissant d'un " magasin de très grande surface, situé sur la commune attenante dans une zone commerciale avantageuse ", elle n'apporte pas d'élément de preuve à l'appui de ses allégations, alors que l'administration fait valoir sans être contredite que ce local-type n° 50 n'est pas comparable avec les locaux litigieux dès lors qu'il n'est pas inclus dans une galerie commerciale, qu'il est situé dans un autre secteur géographique et qu'il est occupé par une enseigne de bricolage. Par suite, ce moyen doit être écarté. 
 7. En dernier lieu, compte tenu de ce qui a été dit ci-dessus, le moyen tiré de ce qu'aucun local-type situé sur la commune du Chesnay dans le département des Yvelines ne peut être retenu en raison de la différence de situation économique avec les communes de La Valette-du-Var et de La Garde, est inopérant. 
 8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à la réduction des cotisations litigieuses doivent être rejetées, de même que, par voie de conséquence et à supposer qu'elles soient recevables, celles tendant au règlement des intérêts moratoires correspondants. 
 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée à ce titre par la SCI Fonds Invest Immob. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Fonds Invest Immob est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Fonds Invest Immob et au directeur départemental des finances publiques du Var. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé  
 L. HAMON 
 La greffière, 
 Signé  
 G. BODIGER 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.