TA30 · 3ème chambre magistrat statuant seul — 12 janvier 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 12 juillet 2022, Mme A B, représentée par Me Madrid, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de l'avis de mise en recouvrement du 31 août 2020 de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de locaux situés au 3 rue Gaston Maruéjols à Nîmes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat les entiers dépens et la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la société d'exploitation Jardins Secrets utilise pour son développement tous les artifices de la communication en ligne en soulignant le classement des locaux en hôtel cinq étoiles mais cette société poursuit fondamentalement une activité de mise à disposition de 14 chambres d'hôtes de sorte que la catégorie " hôtel confort 4 étoiles et plus " qui lui a été appliquée n'est pas adaptée ; 
 - la sous-catégorie " hôtel 4 étoiles + " ne peut pas être appliquée aux salons, à la cuisine, aux dégagements et au jardin, puisque ces parties ne sont pas ouvertes à la location hôtelière mais aux chambres d'hôtes ; 
 - les salons, la cuisine et le bureau devraient être affectés d'un coefficient de pondération de 0,5 ou d'un coefficient de pondération 0,2 applicables aux dégagements, et autres cours et coursives ; 
 - le bien est situé en limite de la gare et non au cœur de la ville de Nîmes ; 
 - le tarif de 151,30 €/m2 est mal adapté auxdits biens donnés en location ; 
 - la nouvelle valeur locative est manifestement excessive et confiscatoire ; 
 - l'administration fiscale ne l'a pas suffisamment informé sur les conditions dans lesquelles elle a rehaussé la valeur locative de son bien en ne lui permettant aucune vérification du tarif pratiqué sur des biens similaires. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 16 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 Vu la décision attaquée.  
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Le président du tribunal a désigné M. Peretti, vice-président, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Le rapport de M. Peretti et les conclusions du rapporteure publique ont été entendus au cours de l'audience publique. 
 Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Suite à un contrôle en 2018 de la comptabilité de la SARL Jardins Secrets, l'administration fiscale a rehaussé, à partir de l'année 2019, la valeur locative des locaux situés au 3 rue Gaston Maruéjols à Nîmes. Par suite, par une lettre du 21 décembre 2021, la requérante a présenté une réclamation relative à la taxe foncière de 2020 mise à sa charge. La demande ayant fait l'objet d'une décision de rejet le 12 mai 2022, Mme B demande au tribunal de la décharger partiellement de cette taxe foncière. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 En ce qui concerne la procédure d'établissement de la taxe foncière : 
 2. Aux termes de l'article 1508 du code général des impôts : " Les rectifications pour insuffisances d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502 () font l'objet de rôles particuliers jusqu'à ce que les bases rectifiées soient prises en compte dans les rôles généraux. () ". Aux termes de l'article 1406 du même code : " I. Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. () I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret. () ".  
 3. Lorsqu'une imposition est assise sur la base d'éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l'administration ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu'il a déclaré qu'après l'avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Il en va ainsi, en particulier, lorsque l'administration procède, en application de l'article 1508 précité du code général des impôts, au redressement des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties d'un contribuable pour insuffisance d'évaluation résultant du défaut ou de l'inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502 du même code.  
 4. Il résulte de l'instruction que la requérante a été reçue, le 21 septembre 2018, par l'inspecteur divisionnaire des finances publiques dans le cadre du recours hiérarchique qu'elle a formé contre la rectification de la valeur locative de ses locaux. A l'occasion de cet entretien, il lui a été remis des fiches de calcul ainsi qu'un document intitulé " situation impôts locaux SARL Jardins Secrets ", que la contribuable verse d'ailleurs elle-même aux débats. Ce dernier document détaille les modalités d'évaluation des valeurs locatives pour chacun des locaux concernés et exprime clairement le tarif appliqué et la catégorisation retenue. Par suite, la requérante a été mise en mesure de comprendre les rectifications envisagées et de présenter ses observations. Par suite, le moyen tiré du défaut d'information de l'administration doit être rejeté. 
 En ce qui concerne le bien-fondé des taxes foncières en cause pour l'année 2020 : 
 5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat / II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter.  / Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II.  / B. - 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. () / C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives ".  
 6. En premier lieu, selon l'article 310 Q de l'annexe 2 au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). / Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique) Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique). / Catégorie 4 : foyers d'hébergement, centres d'accueil, auberges de jeunesse. / Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières ". 
 7. Si la requérante soutient que la société Jardins Secrets exploite des chambres d'hôtes, de sorte qu'un classement de ces locaux en sous-catégorie " hôtels confort 4 étoiles et plus " ne serait pas adapté, l'administration fiscale justifie que l'immeuble est habituellement présenté sur internet comme un hôtel de luxe proposant des tarifs moyens d'environ 700 euros la nuitée. De plus, la requérante n'apporte aucun élément sérieux à l'appui de ses allégations selon lesquelles cette société poursuivrait fondamentalement une activité de mise à disposition de 14 chambres d'hôtes et non pas une activité d'hôtellerie. De la même manière, la requérante n'apporte aucun élément sérieux à l'appui de ses allégations selon lesquelles les salons, la cuisine, les dégagements et le jardin serviraient uniquement aux clients des chambres d'hôtes et non pas au personnel et aux clients de l'hôtel. La nature et la destination de ces pièces sont donc identiques. La sous-catégorie " hôtels confort 4 étoiles et plus " doit dès lors être appliquée également aux salons, à la cuisine, aux dégagements et au jardin. 
 8. L'administration n'a donc commis aucune erreur d'appréciation de l'activité de la société Jardins Secrets. Les locaux loués doivent ainsi être comparés à de l'hôtellerie visée par la catégorie HOT1 et la sous-catégorie " hôtels confort 4 étoiles et plus ". 
 9. En deuxième lieu, en application de l'article 324 Z de l'annexe 3 au du code général des impôts : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa./  La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ". 
 10. La requérante soutient que la cuisine, les salons, les dégagements et le jardin devraient bénéficier d'un coefficient de pondération de 0,5 ou 0,2 alors qu'elle a pourtant elle-même désigné le salon et la cuisine comme des parties principales de son bien dans sa déclaration 6660-REV du 3 avril 2018. Ces parties couvertes n'ont pas une valeur d'utilisation réduite justifiant l'application d'un coefficient de 0,5. De plus, il résulte de l'instruction que les dégagements ont été affectés d'un coefficient de pondération P2, c'est-à-dire de 0,5 et que la cour de 30 m² et les jardins de 580 m² ont bien été affectés d'un coefficient de pondération P3, c'est-à-dire de 0,2.  
 11. En troisième lieu, si la requérante soutient également que le tarif de 151,30 €/m2 est mal adapté au bien litigieux qui est situé en limite de la gare et non du centre-ville et des arènes de Nîmes, elle n'assortit pas ses moyens des précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé et surtout la portée. 
 12. En quatrième lieu, si la requérante soutient que l'administration affecte aux locaux une valeur locative brute révisée de 63 849 euros sans établir l'existence de biens comparables pouvant justifier cette somme, il ressort de l'instruction que les tarifs ont été fixés à partir des loyers déclarés par les propriétaires sur la déclaration n°6660-REV qui ont permis de délimiter dans chaque département des secteurs d'évaluation présentant un marché locatif homogène. L'administration n'était donc pas tenue d'établir l'existence de biens comparables pouvant justifier la valeur locative brute révisée de 63 849 euros affectée aux locaux de la requérante. Le moyen doit, par suite, être rejeté. 
 13. Enfin, le moyen tiré de l'excessivité de la nouvelle valeur locative au regard de " la valeur locative réelle " et du caractère confiscatoire de la taxe foncière en résultant est inopérant sur le bien-fondé de l'imposition en litige qui a été établie sur la base d'une valeur locative fixée au montant résultant des dispositions précitées.  
 14. Il résulte de ce qui précède que la requête de Mme B doit être rejetée.  
 Sur les frais liés au litige : 
 15.  Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que Mme B demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de Mme B est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme A B et au directeur départemental des finances publiques du Gard. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024. 
 Le magistrat désigné, 
 P. PERETTILe greffier, 
 D. BERTHOD         
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.