TA93 · 2ème chambre — 6 avril 2023

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête enregistrée le 21 janvier 2022, la société Gel O Soleil, représentée par Me Soton, et, par cette requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 21 avril 2022 et 13 janvier 2023, la société Mathias, représentée par Me Jorion, demandent au Tribunal :  
 1°) d'annuler la décision n° 1858 du 10 janvier 2022 par laquelle le maire de la commune d'Aulnay-sous-Bois a exercé le droit de préemption sur le fonds de commerce situé 15, route de Bondy ;  
 2°) d'enjoindre à la commune d'Aulnay-sous-Bois de proposer au cédant, la SARL Gel O Soleil, puis au cessionnaire, la SAS Mathias, d'acquérir le fonds de commerce au prix auquel elle l'a acquis, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;   
 3°) de mettre à la charge de la commune d'Aulnay-sous-Bois la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Il est soutenu que : 
 - la décision du 10 janvier 2022 est entachée de défaut de base légale dès lors qu'il n'est pas établi que les délibérations n°41 du 16 octobre 2008 et n°12 du 7 mars 2008 ont régulièrement institué le droit de préemption ; 
 - la décision contestée est intervenue tardivement ; 
 - la réalité d'un projet préalable à la décision contestée n'est pas établie ;  
 - le projet en vue duquel le fonds de commerce a été préempté ne répond pas à un intérêt général suffisant.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 6 décembre 2022, la commune d'Aulnay-sous-Bois, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérantes la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.  
 Vu :  
 - la décision attaquée ;  
 - l'avis envoyé aux parties, en date du 20 décembre 2022, en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, informant les parties que l'affaire était susceptible d'être inscrite au rôle d'une audience au cours du premier trimestre 2023 et que la clôture d'instruction était susceptible d'intervenir à compter du 22 janvier 2023 ; 
 - l'ordonnance du 30 janvier 2023 portant clôture immédiate de l'instruction ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme Weidenfeld, présidente-rapporteure ;  
 - les conclusions de M. Löns, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Jorion, représentant la société Mathias, et de Me Moghrani, représentant la commune d'Aulnay-sous-Bois. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par une décision du 10 janvier 2022, le maire de la commune d'Aulnay-sous-Bois a exercé, au nom de la commune, le droit de préemption sur un fonds de commerce situé 15, route de Bondy, que la société Gel O Soleil avait promis de céder à la société SAS Mathias. Par la présente requête, ces deux sociétés demandent l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme " Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux (). Chaque aliénation à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial. Le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues par les articles L. 213-4 à L. 213-7. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant le délai de deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le cédant peut alors réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans sa déclaration ". 
 3. Ces dispositions visent notamment à ce que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption sachent de façon certaine et dans de brefs délais s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation envisagée.   
 4. Il résulte des dispositions précitées de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans l'hypothèse d'une déclaration incomplète, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande de précisions complémentaires, qui proroge le délai de deux mois. Toutefois, une demande de précision complémentaire, alors que la déclaration n'est pas incomplète, n'a pas pour effet de proroger ce délai. En outre, lorsqu'il a décidé de renoncer à exercer le droit de préemption, que ce soit par l'effet de l'expiration du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, ou par une décision explicite prise avant l'expiration de ce délai, le titulaire du droit de préemption se trouve dessaisi et ne peut, par la suite, retirer cette décision ni, par voie de conséquence, légalement exercer son droit de préemption. 
 5. Enfin, les dispositions citées au point 2, qui indiquent que la déclaration préalable doit préciser le chiffre d'affaires du bail commercial cédé, ne permettent pas de considérer qu'une telle déclaration devrait nécessairement, pour être complète, mentionner les éléments comptables, et notamment le chiffre d'affaires, afférents aux trois dernières années.  
 6. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration prévue par les dispositions précitées, établie par Me Sauton représentant de la société SARL Gel O Soleil sur le formulaire Cerfa prévu à cet effet, a été reçue en mairie d'Aulnay-sous-Bois le 27 octobre 2021. Par un courrier du 15 novembre 2021, reçu le 21 novembre 2021, la commune d'Aulnay-sous-Bois a sollicité des pièces complémentaires, à savoir les bilans des trois derniers exercices comptables clos, les coordonnées de l'expert-comptable, la liste et la valorisation du matériel cédé et les diagnostics obligatoires à réaliser en vue de la vente.  
 7. D'une part, il est constant que les diagnostics ainsi que la liste du matériel cédé ne sont pas au nombre des documents prévus par les dispositions de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme. 
 8. D'autre part, il ressort de la déclaration de cession que celle-ci comportait la mention du chiffre d'affaires conformément aux dispositions précitées qui n'imposent la communication ni des bilans comptables des trois dernières années, ni des coordonnées de l'expert comptable.  
 9. Par suite, à supposer même, comme le soutient la commune, que l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui accorde un délai d'un mois au titulaire du droit de préemption urbain lorsque le délai restant à courir après une suspension liée à une demande de documents, s'applique à la préemption d'un fonds de commerce, la demande de documents complémentaires formulée par la commune, alors que la déclaration n'était pas incomplète, n'a pas eu pour effet de proroger le délai imparti pour l'exercice du droit de préemption. Il s'ensuit que ce délai a expiré le 27 décembre 2021. Par conséquent, c'est à bon droit que la SAS Mathias soutient que la décision de préemption, en date du 10 janvier 2022, lui a été notifiée postérieurement à l'expiration des délais prévus par l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme et est, de ce fait, entachée d'illégalité.  
 10. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun autre moyen n'est susceptible de fonder, en l'état du dossier, l'annulation de la décision attaquée. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction :  
 11. Il ressort des pièces du dossier que le transfert de propriété du fonds de commerce à la commune d'Aulnay-sous-Bois n'a pas été réalisé. Par suite, les conclusions tendant à ce qu'il soit enjoint à cette dernière de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, puis à l'acquéreur évincé, ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur les frais liés à l'instance :  
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des sociétés requérantes, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune leur réclame sur ce fondement. 
 13. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Aulnay-sous-Bois la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SAS Mathias, et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner la commune à verser à la société Gel O Soleil la somme que celle-ci demande sur le fondement de ces mêmes dispositions. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La décision du 10 janvier 2022 du maire de la commune d'Aulnay-sous-Bois portant exercice du droit de préemption sur le fonds de commerce appartenant à la société Gel O Soleil situé 15, route de Bondy est annulée.  
 Article 2 : La commune d'Aulnay-sous-Bois versera à la société SAS Mathias une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d'Aulnay-sous-Bois au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Mathias, à la société Gel O Soleil et à la commune d'Aulnay-sous-Bois.  
 Délibéré après l'audience du 23 mars 2023, à laquelle siégeaient : 
 - Mme Weidenfeld, présidente-rapporteure, 
 - Mme Jasmin-Sverdlin, première conseillère, 
 - Mme Hardy, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 avril 2023. 
 La présidente-rapporteure, 
 K. Weidenfeld 
 La première assesseure, 
 I. Jasmin-SverdlinLa greffière, 
 M. A 
 La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.