TA75 · 1re Section - 2e Chambre — 23 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 31 août 2021 et le 17 juillet 2023, la société civile immobilière Liberté 55 demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la retenue à la source imputée aux revenus distribués pour la période courant du 1er janvier au 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités  
 correspondantes ; 
 2°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - son activité de promotion immobilière ne pouvait, à raison d'une vente isolée, être qualifiée d'activité de marchand de biens ; 
 - le fait que la promotion immobilière n'ait pas abouti ne prive pas l'activité du droit de déduction de la taxe sur la valeur ajoutée ; 
 - la retenue à la source ne peut excéder 15 % en vertu de la convention fiscale franco-Belge. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés le 3 mars 2022 et le 28 juillet 2023, la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Île-de-France conclut au rejet de la requête. 
 Elle fait valoir que les moyens présentés dans la requête ne sont pas fondés. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Pertuy, 
 - et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière Liberté 55 a été créée en vue d'exercer une activité d'acquisition, de détention et de gestion de tous biens ou droits immobiliers.  Elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015. L'administration, regardant l'activité excédant le champ de ses statuts, a notifié à la requérante des retenues à la source et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée. La société civile immobilière Liberté 55 demande la décharge de ces impositions supplémentaires et des pénalités correspondantes.  
   
 Sur le bien-fondé des impositions en litige :  
 En ce qui concerne la retenue à la source :  
 S'agissant de la qualification de l'activité : 
 2. Aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles () ". Le 2 de l'article 206 du même code, définissant le champ d'application de l'impôt sur les sociétés, dispose : " () les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt () si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ". 
 3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les sociétés civiles immobilières peuvent voir leurs opérations de cession immobilière soumises à l'impôt sur les sociétés à la double condition que celles-ci présentent un caractère habituel et procèdent d'une intention spéculative à la date d'acquisition des immeubles cédés, intention qui peut être révélée par des évènements postérieurs à cette date. 
 4.  L'administration a, en l'espèce, décidé d'assujettir la société civile immobilière Liberté 55 à une retenue à la source en tant que société civile se livrant habituellement à des achats d'immeubles en vue de leur revente au motif que cette dernière, par la cession d'un bien immobilier au cours de la période, a révélé son intention spéculative d'achat en vue de sa revente, à la date de son acquisition.  
 5. Il résulte en effet de l'instruction que la société civile immobilière, dont l'objet statutaire est l'acquisition, la détention, la gestion et la vente de biens, a acquis le  
 22 novembre 2010 un immeuble revendu le 27 novembre 2014. 
 6. D'abord, l'objet statuaire de la société, comme le caractère unique de l'immeuble objet de l'achat et de la revente est sans incidence sur la qualification de l'intention spéculative de la requérante. 
 7. Ensuite, l'immeuble en cause, qui n'a jamais occupé, a fait l'objet d'un financement à court terme et d'un projet de revente matérialisé par une promesse unilatérale de vente le  
 2 février 2012, soit moins de 15 mois après la date d'achat. L'immeuble a en outre été inscrit en stock dans la comptabilité, et non en immobilisation. La société doit ainsi être regardée comme ayant eu, à la date d'acquisition de l'immeuble cédé, une intention de le revendre pour réaliser des plus-values, le montant des plus-values de cession sur la période, de 1 910 000 euros, représentant l'équivalent du prix d'achat de l'immeuble, de 1 900 000 euros. 
 8. Enfin, la condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application des dispositions combinées des articles 35-I et 206-II du code général des impôts n'est pas, en principe, remplie dans le cas d'une société civile qui n'a procédé qu'à la réalisation d'une seule opération spéculative, mais qu'il en va toutefois différemment lorsque les associés qui jouent un rôle prépondérant ou bénéficient principalement des activités de la société sont des personnes se livrant elles-mêmes de façon habituelle à des opérations immobilières. En pareil cas, la société doit être réputée remplir la condition d'habitude posée par ces dispositions. En l'espèce, il résulte de l'instruction, et notamment du compte-rendu de recours hiérarchique du 15 novembre 2017, que M. A, associé de la société civile immobilière Liberté 55, et gérant de la société de droit belge Do Groupe Invest, elle-même associée à hauteur de 99 % de la société civile immobilière Liberté 55 et gérante de celle-ci depuis 2015, a cédé plusieurs immeubles antérieurement à l'acquisition de l'immeuble le 22 novembre.  
 9. Il résulte de ce qui précède que l'opération immobilière réalisée par la société civile immobilière Liberté 55 répondait à un objet commercial soumis à l'impôt sur les sociétés au sens des dispositions précitées. 
 S'agissant de l'application de la convention fiscale franco-belge : 
 10. D'une part, aux termes de l'article 109 du code général des impôts : " 1. Sont considérés comme revenus distribués : / () 2° Toutes les sommes ou valeurs mises à la disposition des associés, actionnaires ou porteurs de parts et non prélevées sur les bénéfices. / () ". Il résulte de ces dispositions que les sommes inscrites au crédit d'un compte courant d'associé d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés ont, sauf preuve contraire apportée par l'associé titulaire du compte, le caractère de revenus imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. 
 11. D'autre part, aux termes du 2. de l'article 119 bis du code général des impôts : " Les produits visés aux articles 108 à 117 bis donnent lieu à l'application d'une retenue à la source () lorsqu'ils bénéficient à des personnes qui n'ont pas leur domicile fiscale ou leur siège en France ". Il résulte de ces dispositions que les distributions visées à l'article 109 du code général des impôts sont imposables entre les mains de la société distributrice établie en France lorsqu'elles sont appréhendées par une personne domiciliée hors de ce pays.  
 12. Si la société civile immobilière Liberté se prévaut de ce que M. A est résident fiscal belge et devrait se voir appliquer, en vertu de la convention fiscale franco-Belge, un taux de retenue à la source supérieur à 15 %, elle n'apporte aucun élément de nature à démontrer que  
 M. A est résident fiscal belge au sens de cette convention et pas plus de précisions sur les stipulations dont elle souhaiterait obtenir application. Le moyen, qui n'est ainsi pas assorti des précisions suffisantes pour permettre au juge d'en apprécier le bien-fondé doit, en conséquence, être écarté. 
 En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée : 
 13. Aux termes du 2° du 5 de l'article 261 du CGI, " sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ". Aux termes du 5° bis de l'article 260 du CGI, " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 ". Aux termes du 1 de l'article 271 du CGI, " La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération ". Il résulte de ces dispositions que le droit à déduction n'est possible que sur option et pour une opération ouvrant droit à déduction. 
 14. Si, en l'espèce, l'activité de marchand de biens de la société civile immobilière aurait pu entrer dans le champ de la déduction de taxe sur la valeur ajoutée, celle-ci n'a pas opté pour la taxation à ce titre. C'est donc à bon droit que la cession n'a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et n'a pu ouvrir le droit à déduction correspondant. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière Liberté 55 n'est pas fondée à demander au tribunal la décharge de la retenue à la source imputée aux revenus distribués pour la période courant du 1er janvier au 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes, et n'est pas davantage fondée à demander la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre de la période du 1er janvier 2014 au  
 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes. Ses conclusions présentées au titre des frais liés au litige doivent, par voie de conséquence, également être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de Sci Liberté 55 est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la Sci Liberté 55 et à la direction spécialisée de contrôle fiscal d'Île-de-France. 
 Délibéré après l'audience du 2 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Bachoffer, président, 
 M. Pertuy, premier conseiller,  
 M. Amadori, premier conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024. 
 Le rapporteur, 
 I. PERTUY 
 Le président, 
 B. BACHOFFER La greffière, 
 S. RUBIRALTA 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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