TA77 · 3ème chambre, JU — 20 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 14 juin 2021, la société anonyme (SA) Cicobail, représentée par Me Dumez, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Bussy-Saint-Georges (Seine-et-Marne) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le terme de comparaison retenu par l'administration n'est pas adapté dès lors qu'il est affecté à une activité d'atelier et d'entrepôt ; 
 - le local-type qu'elle propose, à savoir le local-type n° 10 du procès-verbal de Bussy-Saint-Georges, est plus adapté pour évaluer ses locaux. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juillet 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête, en faisant valoir que les moyens développés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal administratif a désigné M. Meyrignac, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 6 juillet 2023 : 
 - le rapport de M. Meyrignac ; 
 - et les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SA Cicobail a été assujettie à des cotisations de taxe foncière au titre des années 2019 et 2020 pour des locaux à usage d'entrepôts lui appartenant situés 32 avenue de l'Europe - 12 boulevard de Strasbourg à Bussy-Saint-Georges. Elle en sollicite la réduction. 
 2. La SA Cicobail a été assujettie à des cotisations de taxe foncière au titre des années 2019 et 2020 pour des locaux à usage d'entrepôts lui appartenant situés 32, avenue de l'Europe et 12, boulevard de Strasbourg à Bussy-Saint-Georges. Elle en sollicite la réduction. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 4. L'administration a appliqué, à compter de l'année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies bis du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. La détermination de la valeur locative des années antérieures a, dès lors, eu une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la requérante a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.  
 5. La requérante conteste la pertinence, pour évaluer ses locaux de surfaces respectives de 1 700 et 2 745 m², du terme de comparaison retenu par l'administration, à savoir le local-type n° 10 du procès-verbal communal de Bussy-Saint-Georges d'une surface de 2 352 m² au tarif unitaire de 7,62 €/m² et propose d'y substituer le local-type n° 4 du même procès-verbal d'une surface pondérée de 430 m² au tarif de 2,29 €/m². 
 6. Il résulte de l'instruction que le local-type proposé par la requérante présente de très importantes différences avec les locaux à évaluer, au niveau de sa taille très réduite telle qu'indiquée au point précédent, de son implantation puisque situé en périphérie nord-est de la commune et très éloigné de l'autoroute A4 qui donne un accès direct à l'autoroute A104, alors que l'emplacement d'un entrepôt par rapport aux axes routiers est l'un des critères essentiels pour en déterminer la valeur locative, de la nature de la construction qui correspond, ainsi que le fait valoir l'administration sans être contredite, à un ancien hangar agricole, de son état d'entretien apparaissant comme étant " assez bon ", contrairement au bon état des locaux à évaluer et de son aménagement qui n'a aucune comparaison avec celui des locaux appartenant à la requérante qui disposent de quais de chargement. Dans ces conditions, il résulte de l'instruction que ce local-type n° 4 du procès-verbal communal de Bussy-Saint-Georges ne peut, en aucun cas, être admis comme un terme de comparaison pour les locaux à évaluer. 
 7. Par ailleurs, la seule circonstance que des activités accessoires à l'activité d'entreposage, à savoir celles d'atelier, de bureau et de showroom, sont également exercées dans le local-type retenu par l'administration ne suffit pas à remettre en cause la pertinence de ce terme de comparaison, alors qu'il est situé à proximité immédiate des locaux à évaluer lui permettant de bénéficier des mêmes accès autoroutiers précités et que la nature de la construction, son importance, son état d'entretien et son aménagement sont en tous points comparables à ces locaux. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SA Cicobail doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions au titre des frais de justice doivent également être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par la SA Cicobail est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Cicobail et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé : P. MEYRIGNAC        
 Le greffier, 
 Signé : G. NGASSAKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier 
                                      G. NGASSAKI