TA33 · 3ème Chambre — 15 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 juillet 2021, le 11 mai 2023, le 17 mai 2023 et le 19 mai 2023, la SCI Chateau Meynard consorts A demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties demeurant à sa charge au titre des années 2018, 2019 et 2020 à raison d'un immeuble situé 46 chemin de Belliquet à Libourne après les différents dégrèvements accordés par l'administration. 
 Elle soutient que : 
 - son immeuble doit être classé en catégorie 5 comme les fermes voisines et non en raison de son mauvais état d'entretien ; 
 - le local de référence retenu par l'administration est irrationnel ; 
 - les coefficients de situation générale, de situation particulière et d'entretien de son immeuble retenus par l'administration sont erronés ; 
 - la valeur locative de son immeuble est excessive par rapport à celle des fermes voisines. 
 Par des mémoires en défense enregistrés le 22 mars 2023 et le 15 mai 2023, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - il n'y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir le reclassement de l'immeuble en catégorie 5 ; 
 - la requête est irrecevable ; 
 - la requête n'est pas fondée. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme C, 
 - les conclusions de M. Willem, rapporteur public, 
 - et les observations de M. A.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Chateau Meynard consorts A a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison d'un immeuble situé 46 chemin de Belliquet à Libourne à hauteur de 5 864 euros au titre de l'année 2018, de 4 012 euros au titre de l'année 2019 et de 3 807 euros au titre de l'année 2020. Elle a présenté diverses réclamations qui ont conduit le service à lui accorder des dégrèvements à hauteur de 3 614 euros au titre de la taxe de l'année 2018, de 1 837 euros au titre de la taxe de l'année 2019 et de 1 592 euros au titre de la taxe de l'année 2020. Elle estime que la valeur locative cadastrale prise en compte par l'administration demeure excessive et doit être regardée comme demandant au tribunal de lui accorder une réduction supplémentaire de cette taxe pour les années concernées. 
 Sur la contestation du motif de classement de l'immeuble en catégorie 5 : 
 2. L'article 1388 du code général des impôts dispose que : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". S'agissant des locaux d'habitation, l'article 1496 de ce code précise que leur valeur locative : " () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. () ". L'article 324 G de l'annexe III de ce code ajoute que : " I. - La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d'habitation ou à usage professionnel existant dans la commune. () ". Enfin, selon l'article 324 H de cette annexe III : " I. - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. () ". Ce tableau classe les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif en huit catégories, la première catégorie correspondant aux locaux de qualité supérieure et la huitième aux locaux très médiocres ou délabrés en fonction de critères tenant au caractère architectural de l'immeuble, à la qualité de la construction, au nombre et à la nature des pièces, à l'équipement et à l'impression d'ensemble de l'immeuble. 
 3. La SCI requérante demande que son bien soit classé en catégorie 5 comme les fermes voisines en raison de ses caractéristiques propres, et non en raison de son mauvais état d'entretien, comme le lui a indiqué l'administration dans son courrier du 28 juillet 2020 accédant à l'une de ses réclamations car elle redoute qu'à l'issue de ses travaux de rénovation, son bien soit reclassé en catégorie 4M comme cela a été le cas après la visite sur place qui s'est tenue le 28 janvier 2020. Toutefois, le classement d'un immeuble s'effectue uniquement au regard des critères retenus dans la classification communale, et non par rapport aux immeubles voisins, et son état d'entretien, qui est ensuite pris en compte pour le calcul de la valeur locative cadastrale, est sans incidence sur un classement en quatrième catégorie. Cette contestation, qui n'est pas dépourvue d'objet contrairement à ce que fait valoir l'administration, dès lors qu'elle ne tend pas à obtenir un reclassement de l'immeuble en cinquième catégorie, qui a effectivement déjà été accordé, mais porte sur le motif du classement de l'immeuble en litige dans cette cinquième catégorie, doit ainsi être écartée. 
 Sur la contestation du choix du local de référence : 
 4. Il résulte des dispositions de l'article 1496 du code général des impôts que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. Si la SCI requérante soutient que la comparaison de sa propriété avec le local de référence situé 47 rue Pline Parmentier à Libourne, qui est le local de référence de la catégorie 5 pour les maisons anciennes, est irrationnelle, les seules circonstances que ce local de référence est une maison de ville dans le centre de Libourne, alors que son bien est une ferme située en zone agricole protégée sur le palus de Condat, et que ce local de référence a été construit au 19ème siècle alors que sa maison a été construite au plus tard en 1589, avec les matériaux et selon les normes de construction de l'époque, ne suffisent pas à établir que ce local de référence présenterait des caractéristiques, une consistance et un confort notablement différents de son immeuble. En tout état de cause, elle ne propose une comparaison avec aucun autre local-type plus adapté figurant sur la liste de la commune et ne peut utilement se prévaloir d'une comparaison avec d'autres propriétés situées dans la commune ou à l'extérieur de celle-ci et qui n'ont pas été choisies comme locaux de référence. Sa contestation doit en conséquence être écartée. 
 Sur la contestation des coefficients de situation générale, de situation particulière et d'entretien de l'immeuble retenus par l'administration : 
 5. Aux termes de l'article 324 P de l'annexe III du code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. () ". Aux termes de l'article 324 Q de cette annexe : " Le coefficient d'entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : / Bon - Construction n'ayant besoin d'aucune réparation : 1,20 / Assez bon - Construction n'ayant besoin que de petites réparations : 1,10 / Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité : 1 / Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées : 0,90 / Mauvais - Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 ". Aux termes de l'article 324 R de cette annexe : " " Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier () /. Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants : + 0,10. / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients : + 0,05 / Situation ordinaire, n'offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent : 0 /  Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages : - 0,05 / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers : - 0,10 / Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties. ". 
 En ce qui concerne les coefficients de situation : 
 6. L'immeuble en litige a été affecté par l'administration d'un coefficient de situation générale de -0,05 correspondant à la situation " médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages ", et d'un coefficient de situation particulière de +0,10 correspondant à la situation " excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénient marquant ". La SCI requérante estime que le coefficient de situation générale doit être ramené à -0,10 correspondant à la situation " mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantage particulier " en raison du risque d'inondation lié à la proximité de la Dordogne, des restrictions d'urbanisme résultant du classement de son bien en zone agricole et en zone rouge inconstructible, ainsi que de son assujettissement au paiement à l'association syndicale compétente d'une taxe pour l'entretien des digues. Elle considère que le coefficient de situation particulière doit également être ramené à -0,10 au motif que la vue sur la Dordogne ne saurait être regardée comme un avantage dès lors qu'elle est obstruée par la présence de grands obstacles appartenant à l'Etat, qu'elle ne confère aucune valeur monétaire à la propriété, qui ne dispose pas d'un accès direct à la rivière, et qu'au nombre des inconvénients, il faut relever qu'un poste de péage autoroutier a été installé juste en face de sa propriété, et plus généralement que celle-ci ne bénéficie pas des réseaux publics d'assainissement, de collecte des ordures ménagères en porte à porte, et d'éclairage et de transport publics. 
 7. Toutefois, s'agissant de la situation générale, les inconvénients présentés par le risque d'inondation liés à la proximité de la Dordogne, par la localisation en zone agricole et par l'éloignement du centre et de certains réseaux publics sont compensés en partie par la tranquillité du cadre de vie et le caractère naturel et boisé du secteur, ce qui justifie le maintien du coefficient de -0,05 retenu par l'administration. S'agissant de la situation particulière, l'implantation de ce bien disposant de deux dépendances, en dehors de l'agglomération dans un environnement naturel et boisé, sans vis-à-vis, avec une exposition favorable et la vue sur la Dordogne sont, contrairement à ce qui est soutenu, constitutifs d'avantages notoires. Les nuisances sonores et visuelles alléguées ne sont pas démontrées, étant relevé que le péage autoroutier qui en serait à l'origine est situé à presque 900 mètres de la propriété et sur la rive opposée de la Dordogne. Il ne résulte donc pas de l'instruction que le coefficient de +0,10 retenu par l'administration serait erroné.  
 En ce qui concerne le coefficient d'entretien : 
 8. Il ne résulte pas de l'instruction que les réparations requises par l'état de la toiture, des murs extérieurs et des fenêtres alléguées par la société requérante compromettraient l'habitabilité de la maison principale et justifieraient que lui soit appliqué le coefficient 0,9 correspondant à un état " Médiocre - Construction ayant besoin de réparations d'une certaine importance, encore que localisées ", au lieu du coefficient 1 correspondant à un état " Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d'habitabilité " retenu par l'administration.  
 Sur l'existence d'une inégalité de traitement entre les contribuables : 
 9. La SCI requérante ne peut utilement se plaindre que la valeur locative cadastrale de sa propriété serait excessive par rapport à celle des fermes voisines, dont la situation est sans influence sur sa propre situation fiscale. 
 10. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Chateau Meynard consorts A doit être rejetée en toutes ses conclusions, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la SCI Chateau Meynard consorts A est rejetée. 
 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Chateau Meynard consorts A et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde. 
 Délibéré après l'audience du 25 mai 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Ferrari, président, 
 Mme C et Mme B, premières conseillères. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023. 
 La rapporteure, 
 E. C 
 Le président, 
 D. FERRARI       La greffière, 
 E. SOURIS 
 La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,